超八成购房者不愿为昆明1.6w以上房价买单

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「昆明楼市」出品的2019年昆明购房者行为数据报告已经印刷成册,这本汇集9万人样本大数据的报告,客观的呈现了昆明购房者的群像,对于昆明房地产市场的购买决策敏感点、购房意向的指向、购房者支付能力等都有充分阐述。
那么,昆明市场供需情况如何?购房者到底需要什么样的房子?购房者的价格敏感点在什么区间呢?不妨,我们先从报告中品味一番。
本文关键词:
1、昆明市场的主流需求
2、购房群体的喜好
3、关于房价的预期
(一)昆明市场的主流需求
我们先从昆明住宅市场2019年各面积段供需情况来看,根据克而瑞数据显示,2019年昆明主城5区共成交商品住宅86982套。
其中,成交量最多的是100-120㎡面积段的房源,成交套数约为33576套,占总成交量的38.6%。同时,该面积段成交总价主要集中在110-160万元之间。
图源克而瑞2019年报
也就是说,在2019年,昆明商品住宅市场,呈现出的仍然是刚需偏改善型的市场需求状态。
事实上,从昆明市场整体的供需对比上,也能直观的看出这种市场状态。
在2019年,100-120㎡面积段的房源总供应量达4071974㎡,相对应的成交面积为3682974㎡,整体供应量和消化量均处于高位。
2019 年昆明住宅各面积段供需情况/昆明楼市制表
这也与近年来昆明市场改善型需求旺盛的现实情况保持一致。
要知道,开发商对客户的需求是最为敏感的。在近年来改善型需求的催化下,开发商为迎合客户的需求,在产品设计上基本也是以改善型面积段为主打。因此,也就造就了昆明市场改善型面积段产品供求两旺的局面。
不过,从2019年的情况看,诸如80㎡以下、160-200㎡、240-280㎡、300㎡以上等面积段的房源,由于供应量偏少,不同程度的存在着供不应求的情况。
这也要求开发商,在改善型主流产品的激烈竞争中,还要兼顾一些“小众”需求,通过差异化的产品,在销售上收获惊喜。
事实上,在过去的2019年就有这样的例子。
去年9月开始推售的北科建春城大观项目,推出建面最小约66㎡的小户型,首开成交价约1.5w/㎡,而目前价格基本都在1.6-1.7w/㎡。在价格上,小户型要比稍大的户型高许多。
除北科建春城大观之外,去年昆明主城区有小于80㎡(公寓除外)的纯刚需小户型销售的项目还有俊发观云海、润城、碧桂园龙腾世家、俊发龙泉俊园、江东境界、俊发盛唐城、金茂国际新城、光明璟宸、俊发蓝湖俊园、保利阳光城翡丽公园、实力锦云府等项目。
而从今年的情况看,据不完全统计,已有万科城、金地商置昆悦、山海湾8号等项目,都会推出小于80㎡户型的产品。
这也是昆明市场一些细微变化的体现。
(二)不同购房群体的喜好
前面说的是昆明市场的整体供需情况,接下来我们从另一个维度看。
作为「昆明楼市」2019年昆明购房者行为数据报告中,最为精华的部分,通过对楼粉线上+线下调查获取的海量数据的分析来看,在购房者面积选择的偏向上,90-144㎡的户型面积段,在调查样本数中的占比达到了69%。
昆明购房者的面积段喜好偏向情况/昆明楼市制表
其中,90-120㎡的户型面积,购房者需求占比最高,达38%。
也就是说,在昆置业者以刚需偏改善为主,这与昆明市场反映出的供需情况基本吻合。
而从细分情况看,因为购房的初衷不同,又存在着一定的差异。
首次置业群体中,90-120㎡面积段产品的需求最大,达49.32%;而首改群体中,对于120-144㎡户型面积的需求最高,达41.86%;再改及豪改置业群体,对144㎡以上户型的需求最大,达61.11%;投资及文旅项目购房者,最青睐90-120㎡的市场主流面积段产品,分别占比33.33%和32.39%。
昆明各类购房者的面积段喜好偏向情况/昆明楼市制表
因此,在首次置业、投资客、文旅购房需求的叠加效应下,90-120㎡户型面积段产品从需求端显现出了巨大的市场支撑力。
而从置业门槛看,90㎡以下的户型产品,由于其“低总价”的特点,在不同的购房需求中,投资客和文旅客群青睐度较高,从占比上看,甚至超过首次置业的群体。
这与现实中,投资客注重成本和回报考量,文旅客偏向旅居性的特点总体相符。
不过,值得一提的是,针对物业类型的选择上,各类置业群体几乎呈现了一边倒的趋势。
昆明各类购房者的住宅类型偏向情况/昆明楼市制表
除了再改及豪改群体对洋房产品有着执着的热爱之外,无论是首次置业、首改客群、还是投资及文旅客群,对于电梯房的需求都是第一位的。
这也说明,电梯对于购房者而言,是居住生活中的最大痛点。从目前昆明市场上看,即便是再改及豪改群体比较偏向的洋房、大平层产品,也基本上标配了电梯。
因此,也就不奇怪,在二手房市场中,一些楼梯房往往卖不起价,甚至会遭购房者“嫌弃”的缘由了。
(三)关于昆明房价的预期
实际上,无论是对于面积段的需求、还是物业类型的喜好,决定购房者是否出手的终极要素,仍然只有一个。
那就是:钱。
而与钱最为紧密相关的,就是房价。
在2019年昆明购房者行为数据报告中,调查显示1-1.4w/㎡之间的心理预期单价占比最高,达42%,而1.4-1.6w/㎡的购房者心理预期单价占比21%。
昆明购房者的心理预期房价/昆明楼市制表
也就是说,1.6w/㎡以下的心理预期单价,在昆明已经成为购房者普遍的认知。而仅有19%的购房者能接受1.6w/㎡以上的房价。
其实,从细分客群来看,除了再改及豪改客群对房价的抗性较小之外,无论是首次置业群体,还是首改客群,亦或是投资和文旅项目购房群体,对于房价的主流接受度仍处于1-1.4w/㎡之间。
换句话说,决定购房者是否出手的房价水平主要是在1-1.4w/㎡之间,心理预期之外的弹性接受度可至1.6w/㎡。房价高于1.6w/㎡的情况下,购房者的购买意愿会随之降低。
当然,这种价格的接受度与区域是有着关联性的。
前面说到昆明市场购房者普遍接受的房价水平在1.4w/㎡以下,而且,从热门区域房价接受度的对比来看,1.2w-1.4w/㎡的房价区间处于主流接受范围。
但是,客观存在的区域价值认知,会对房价水平构成影响。从而,在不同区域中,表现出不一样的房价接受度。
昆明购房者对于热门区域价格接受情况/昆明楼市制表
比如呈贡,虽然1.2-1.4w/㎡的房价水平是被普遍接受的,但是,其1w/㎡以内的价格接受度所占比重,在调查涉及的5个热门区域中是最高的,达到35.69%。
也就说是,在大众对呈贡的认知中,普遍的房价接受度处于1.4w/㎡以内。
而会展片区和巫家坝片区,又有不同。会展片区主流的房价接受度处于1.2-1.6w/㎡之间,巫家坝片区主流的房价接受度则在1.4-2w/㎡之间。
很明显 ,这种房价接受度的高低差异,就是基于片区价值认同在房价上的真实反映。
因此,客观上也就形成了昆明市场不同区域,表现在房价上的冷热不均现状。
实际上,关于昆明房价的探讨,在此前的文章《100万还能在昆明买到房吗?》中已经有过相应的解读。在当前房价水平下,小户型或许会是资金有限者留在主城区的一种很好的选择。
而从市场来看,前面已经提到,部分开发商也正在积极补位这种需求的变化。
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以上内容均根据「昆明楼市」出品的2019年昆明购房者行为数据报告分析而来,由于篇幅的限制,文中还有很多报告中涉及的重要内容没有提及,欲了解完整报告详情的楼粉们,请通过如下联系方式获取:
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