昆明房价今年累计下跌0.5%,到出手的时候了?

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国家统计局最新公布的数据显示,3月昆明新建商品住宅销售价格涨幅与上月持平,呈现出阴跌状态。而从同比涨幅上看,昆明新房价格自去年11月以来,已出现了5连跌。
图源国家统计局官网
昆明市场房价在跌,你感受到了么?
本文关键词:
1、昆明房价的现状
2、一季度全国房价概况
3、昆明市场什么样?
(一)今年以来昆明新房价格累计下跌了0.5%
从全国来看,统计范围内的70个城市,在过去的3月份,共有38个城市新房价格环比上涨,环比下跌的有22个,与上月持平的只有10个。
其中,新房价格涨幅最大的是西宁,上涨1.4%;而跌幅最大的是湛江,环比下降0.7%。
在省会城市中(不含拉萨),新房价格环比上涨的有18个城市,环比下降的有7个城市,与上月持平的仅有5个城市。
在城市占比上,通过对比可以发现,省会城市新房价格整体相对坚挺,且跌幅较小。
而3月新房价格环比涨幅与2月持平的昆明,数据上直观呈现的是不涨不跌的状态,但综合近几个月的情况看,显现出了阴跌的趋势。
昆明楼市统计/制表
从上图可以看出,昆明新房价格自2016年6月以来,直到2019年11月,环比连涨了41个月。
而自去年12月首次出现环比下跌之后(下降0.3%),似乎陷入了盘整期。在2020年第一季度中,1月相比上月持平,2月环比下跌0.2%,此次最新公布的3月相比上月持平。
两降,两持平。
使得昆明的新房价格,自去年12月以来,累计下跌了0.5%。
而从同比上看,3月份全国有64个城市均在上涨(仅济南、乌鲁木齐、宜昌、岳阳、韶关、泸州六个城市出现下跌),其中,昆明新房价格同比涨幅为8.6%。
但从昆明整体的趋势上看,自去年11月以来至今,同比涨幅已经出现了5连跌。这也表明,昆明新房价格,正处于逐渐收窄的态势中。
当然,房价的涨跌还应考虑时间性节点因素,比如1月份的春节,以及2月份新冠肺炎疫情下售楼部停业等对于商品房交易的影响,但从市场交易开始恢复的3月看,显然昆明的市场还处于修复期。
此前,我们在《楼市“金三银四”出现反转,昆明多个项目计划涨价》一文中也提到,在获得预售证项目与实际推售项目的巨大反差中,可以看出,整个3月昆明开发商还处于蓄力阶段。
(二)一季度全国房价涨幅近五年同期最低
我们再从全国第一季度的整体表现上来看。
此前,中国指数研究院发布的报告显示,在2020年一季度中,全国房地产市场呈现出重点城市成交量缩价稳,部分热点城市市场恢复较快的状态。
数据显示,2020年一季度新房价格累计涨幅为近五年同期最低,3月价格环比小幅上涨。其中,百城新建住宅价格累计上涨0.18%,较去年同期下降0.37%。
也就是说,一季度全国新房价格整体上虽然仍在上涨,但涨幅很微弱。因此,也使得全国新房价格同比出现收窄的情况。
这与国家统计局针对3月份70城商品住宅价格变动情况的解读中,“因疫情积压的住房需求呈现出逐步释放的势头,70个大中城市房地产市场价格出现微涨,但总体较为稳定”的描述相印证。
图片源自中国指数研究院
而从中国指数研究院的报告中,可以明显的看出,今年一季度,由于春节、以及新冠肺炎疫情的影响,二线、三线城市市场恢复相对较慢。
相比之下,一线城市影响相对较小。据初步估算,2020年一季度,一线城市商品住宅月均成交面积约27万平方米,同比下降39.7%,3月以来,北上广深成交规模均在低位明显回升,深圳成交规模已略超去年同期。
现实中,北京、广州、深圳等地曝出的“抢房”热潮,就是市场恢复程度的一种体现。
具体到昆明,根据中指院百城价格指数报告显示,昆明新房样本平均价格在10800元/㎡上下浮动(样本数据涵盖昆明行政辖区内诸如郊区、郊县等区域的价格,在平均之后呈现的价格会有一定的局限性)。
数据源于中指院百城价格指数报告/昆明楼市制表
在整体的走势上,与国家统计局数据显示出的波动情况保持一致。
值得一提的是,一季度中,昆明新房的样本价格中位数波动较大。意味着,在买卖双方的博弈中,价格偏高的房子市场表现差强人意,昆明新房价格上涨的动能也在逐渐减弱。
不过,在房地产市场历经第一季度的恢复之后,或将在第二季度迎来交易需求的释放,因此,后续的市场情况将会在房价上具体的体现出来。
(三)购房窗口期或将来临
回溯市场,在过去的一季度昆明是什么样的呢?
根据昆明锐理发布的数据显示,一季度昆明市场共成交商品住宅8107套,成交面积99.24万㎡。与2019年第一季度(成交面积140.28万㎡)相比,成交面积仅是去年同期的71%。
数据源自昆明锐理/昆明楼市制表
通过上表不难看出,昆明商品住宅市场,在2月份受疫情影响比较明显,成交情况惨淡。虽然在3月成交量出现反弹,但仍无法扭转整体的颓势。
不过,目前昆明市场的情况看,已有多个项目通过推特价房的方式来试探市场的温度。
据不完全统计,进入4月以来,昆明有10余项目推出100余套特价房源(公众号:昆明楼市六点半,每周六会发布特价房源),来打开第二季度的销售突破口。
这其中,不乏万科翡翠滨江、万科大都会、昆明融创文旅城等市场上较热的项目。
无疑,对于市场上最为敏感的房价而言,通过特价房的优惠传导,将对购房群体产生一定的刺激作用。
而从大的层面看,经济发展的客观要求下刺激消费需求的手段,或将不同程度的对房地产市场形成影响。
最为明显的是, 在4月15日,市场已迎来定向降准的首批资金。
图源《经济日报》
同时,在今日(17日)会有2000亿元MLF到期,由于临近LPR报价日,分析人士认为,央行大概率续做并下调操作利率20个基点,4月贷款市场报价利率(LPR)有望下行。
在贷款利率下调,以及市场逐渐恢复的情况下,面临销售任务考核的开发商,势必会强化营销,并拿出相应的诚意展开促销活动。
从目前4月已经开盘的项目来看:
龙泉俊园推出118套高层带装修房源,均价14506元/㎡,去化率约24%;
俊发彩云城·观云海推出170套套带装修房源,均价13678元/㎡,去化率约26%;
滇池名门推出310套毛坯房源,惠后均价15459元/㎡,去化率约36%;
碧桂园北城映象推出57套带装修房源,惠后均价17500元/㎡,去化率约30%;
不过,虽然以上项目的销售情况不容乐观,但是似乎并没有影响到开发商的推盘热情。从目前的情况看,俊云峰(4月18日)和富康城紫悦台(4月19日,首开)已基本敲定开盘时间。
而在4月可能开盘的项目还有佳湖熹祥苑、大华公园天下、华夏澜台府、锦艺昆明之光、空港锦绣城、万科城、万科500里、中交碧桂园映象美庐、滇池名门·御府、中通世纪广场、长水航城、金茂国际新城、中国铁建山语桃源等。
可以说,作为第二季度的伊始的4月份,在进入新的时间周期的同时,也开启了购房的窗口期,昆明市场将会非常热闹。
因此,有购房需求的人,可将第二季度作为买房的重点关注时期。
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