呈贡买房的绝佳机会来了

时间过得很快,2020年就要过了一半了。地产圈不是在冲刺上半年业绩,就是在做上半年的总结和下半年的计划了。
回望上半年市场,片区分化明显,房价持续稳涨,基本吻合我们年初的预测,下半年,我们预估:二手房市场解冻,夯实房价底部,新房市场进入白热化阶段,价格继续企稳。
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从市场热度来看,呈贡新区一直保持较高的认知。
没想到2017年前被称为空城的呈贡,会成为昆明第一个被“限售”的区域,而且调控不断升级,从2017年(10月12日)的限售2年时间升级到2018年(7月1日)限售3年。
有人说,正是因为区域有价值才“被限”。
呈贡确实很特殊,2003年启动建设,2005年正式动工,2008年被纳入《昆明城市总体规划(2008-2020)》中心城区的重要城市组团,2011年撤县设区。
也几乎在这一年前后,市级行政机关单位及大学城陆续搬迁至呈贡。
而呈贡商品房供应由新区建设之初的1000多套增至现在的近30万套,17年的时间翻了300倍。
梳理呈贡新区近十年的房价走势,感觉就是坐过山车。
▲呈贡新区近十年新房价格变化(来源:中国房价行情网)
但有两个重要的时间节点,第一个节点是2009年前后,市政府和一些高校迁入呈贡新区,呈贡的房价从3000元/平出头直接翻了一倍,6000元/平上下的价格持续了7年多的时间,有人评价这一波的房价驱动来自于教育驱动。
一个自来水公司的数据显示,呈贡的户均用水量从2014年的1立方增长到2017年底的5立方,住户的用水活跃数也从11.2%增长到56.18%,这个数据足以说明呈贡的入住率和人口增量都在不断提高。
第二个节点是2016年11月,昆明南站高铁站(第二波驱动)开通后,呈贡的房价持续走高,直到2018年8月,呈贡的房价翻越万元大关,达到10850元/平,此后就一直保持在1.1万元/平上下,接近昆明主城区部分楼盘价格。
最近,呈贡多个新盘即将面市,预期价格也会有新的突破,单纯从数据上对比,呈贡新区开始赶超主城东三环片区的价格了。
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一位老哥几年前就抛售了老家所有的房产,重仓呈贡。
按照他的说法,昆明虽是中国西南边陲,但随着一带一路的战略落位,昆明的城市地位提升到南亚、东南亚的“首都”位置,而呈贡就是“首都”的核心区了。
多次和他探讨,他的投资置业逻辑就是呈贡核心地段,筑好价格护城河(量大的才有资格议价),按照今年的部署,他又在筹钱准备入手了。
记得之前的文章里也提及过,25公里的距离,让呈贡和昆明主城成了典型的杠铃模式,这也是他死守呈贡最主要的原因。
▲呈贡新区和昆明主城区的杠铃模式
杠铃模式是可以体现呈贡的重要性的,从区位判断,呈贡地处昆曼经济走廊、昆河经济走廊沿线,并处于泛亚国际大通道中线与东线交汇点。
在撤县设区后,明确了呈贡新区将建设成“区域性国际城市建设先行区和示范区”的定位,而随着“一带一路”战略规划将云南定位为面向南亚、东南亚的辐射中心,呈贡新区也成为云南“一带一路”战略落地的核心区域。
而随着自贸区的落位,呈贡凭借明显的区位优势、便利的交通条件、丰富的人才资源、良好的产业基础、广阔的市场空间和日臻完善的基础设施,对发展性资源的吸引能力和聚集能力日益凸显。
据最新消息报道,2020年昆明计划投资“新基建”重点项目143个,总投资589.84亿元。
从最新出炉的《昆明市新型基础设施建设投资计划实施方案》可知,新型基础设施建设五大领域,重点项目394个,总投资10011.8亿元。数字经济、信息产业、大数据产业成为发展重点,一大批重点项目落地建设,呈贡信息产业园(云南省数字经济开发区)将迎来快速发展。
大基建的推进,使呈贡新城的常住人口由2010年的15万剧增到2016年的32.3万,2020年规划人口将达50万,呈贡新城的人口增长速度,远远超过昆明市的人口增长速度。
人口的增加则会带来购房需求,呈贡的潜在住房需求转化为现实购买力,呈贡新城将具有很大的升值潜力。
最为主要的是,呈贡的配套确实很强,可以算得上是昆明配套资源最集中的区域了。
呈贡教育资源、医疗资源的高度倾斜,依赖的是呈贡新区三大最核心优势:昆明市级行政中心+大学城+高铁站所在地,围绕这些载体,形成了呈贡比较集中的资源聚居区。
▲箭头方向为中央公园已建成区域
与此同时,整个呈贡就是一座大公园,呈贡全区绿化覆盖率高达48%,是昆明目前人均绿地面积最多的区域,已经建成春融公园、洛龙公园、白龙潭水库、春城公园四大城市绿地,还有备受关注的中央公园(约4151亩),目前建成过半,从进度上来看,会比巫家坝中央公园更快呈现。
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记得去年年底在呈贡新区做线下分享的时候说过一句话,“呈贡房子可以不多,但必须要有。”
据不完全统计,目前呈贡新区有近15个楼盘在售,分布在吴家营、雨花及大渔等各大片区,产品也很丰富,从高层,到小高层、再到洋房合院均有覆盖,可供选择的不少。
而吴家营片区也是呈贡的中心和市政中心所在地,这也是最近几年的大热项目全部在此的原因,先是七彩云南第壹城,然后是中交锦绣雅郡和吾悦广场,还有马上要面市的公园壹号项目。
▲公园壹号周边配套情况
这个盘不简单。
公园壹号项目位于彩云南路与驼峰街的“黄金十字”交叉中心,北侧紧邻中央公园,距离昆明市级行政中心仅600米左右,紧邻地铁1号线驼峰街C出口,周边1公里范围内,有七彩云南第壹城、吾悦广场、呈贡万达广场等大型商圈环绕,区位优势明显。
该项目作为市政府旁最后一块低密度住宅用地(2020年4月10日起为期20天的规划条件变更公示,居住占比80%,商业占比20%),也算是昆明最后一个真正意义上CBD位置的项目了。
▲公园壹号项目区位图
项目总占地约130亩,分东、西两个地块开发,首推东区地块,总占地面积1.9万平,总建筑面积为7.95万平,规划有6栋建筑,由5栋住宅和1栋9层高的公寓组成,整体建筑密度为31.1%,容积率低至3.0,在片区内住宅平均在4.0左右的容积率面前,优势明显。
东区地块规划总户数384户,户型面积从99-140平不等,采用2T3、2T4板楼设计,南北通透,拥有超大采光面,每一户采用双景观双阳台设计,最大景观阳台7.5米的面宽,加上52-120米超大楼间距,最大限度保障了后期的居住舒适度。
▲公园壹号项目楼座效果图
目前项目位于上海东盟商务大厦A栋一楼的城市展厅已开放,接受意向登记,售楼部将于7月份正式对外开放,预计8月底开盘,交房时间预计2022年中旬。
这应该是置业呈贡绝佳地段的最后一次机会了。
购房咨询添加微信号:kmwf007(地产小陈)
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