昆明对房地产依赖程度位居省会城市第一

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房地产开发投资占GDP的比重可以用来衡量经济对房地产的依赖程度,占比越高,说明经济对房地产的依赖度越高;反之,亦然。
那么,究竟是什么支撑起昆明房地产依赖度全国第二、省会城市第一的现状的呢?
本文关键词:
1、全国房地产依赖度情况
2、昆明依赖度为何会是省会第一
3、昆明房地产开发的支撑点在哪?
(一)房地产对西部省份发展的支撑作用明显
近日,上海易居房地产研究院发布的《2019年区域房地产依赖度》报告显示,在全国31个省市区(不含香港、澳门、台湾)中,海南省房地产投资占GDP比重最大,达25.2%;天津、重庆分别以19.3%和18.8%的占比,列第二、第三名。
通过报告揭露的数据可以直观的看出,海南是全国省市区中,房地产依赖程度最高的省份;而内蒙古房地产投资占GDP比重最低,仅有6.1%。
数据来源各地统计局、易居研究院/昆明楼市制图
要知道,这是自2018年以来海南“壮士断腕”破除“房地产依赖症”背景下的数据展现。实际上,从近期来看,海南推出的“现房销售”和“安居型商品住房试点建设”等政策,也有继续“去地产化”的导向。
而从云南的情况看,在2019年,云南全省房地产投资占GDP比重为17.9%,在全国31个省市区中排第6,居于前列。
值得注意的是,在房地产投资占GDP比重排名前十的省份中,重庆、广西、云南、贵州、陕西等西部省份,占据半壁江山。
其中,重庆是唯一一个进入房地产依赖度前三甲的西南地区省份。
这也说明,在西部省份的崛起过程中,房地产有着不可磨灭的贡献。
不过,按照云南今年启动的“四个一百”重点建设项目计划,共525个项目超5万亿元的基建(年度计划完成投资4400多亿元)投入,在未来,或将会对房地产占GDP的比重进一步稀释,使得经济结构得到得到优化。
而【昆明楼市】根据报告发布的房地产占比情况,对各省市区2019年房地产投资规模进行了测算发现,房地产依赖程度与投资规模两者的关联性表现得并不明显。
数据来源各地统计局/昆明楼市制表
也就是说,并不能武断的判定:房地产投资规模大的省份,房地产的依赖度就高。
反而,从测算结果看,广东、江苏、浙江等经济发达/发展较好的城市,房地产投资规模比较可观,但对房地产的依赖程度却并不算高。
(二)昆明房地产依赖度位居省会城市第一
在易居研究院发布的《2019年区域房地产依赖度》报告中,还对40个大中城市的房地产依赖程度进行了披露。
选取的40个大中城市中,2019年房地产投资占GDP比重最大的城市是三亚,达44.2%;此外,同属海南省的海口以28.8%的占比位列第5。
这也意味着,仅三亚和海口两个城市房地产投资占GDP的比重累计要比海南之外的省份高。
数据来源各地统计局、易居研究院/昆明楼市制图
因此,也就不足为奇在疫情影响下各地蠢蠢欲动时,海南却出狠手继续严厉调控房地产市场的动力所在了。
而根据榜单来看,昆明的排名也非常“惹眼”。
在40城中,昆明房地产投资占GDP的比重仅次于三亚,排在第2;又比排在第3的南宁高0.3%。因此,昆明也成为了2019年房地产依赖度最高的省会城市。
从关联上看,昆明对房地产的这种依赖度,一定程度上,或是促动云南在全国省份中排名靠前的重要因素。
事实上,易居研究院的分析也显示,在2018年,三亚和昆明对房地产的依赖度就较高,而从本次报告显示的数据对比看,虽然三亚和昆明仍排在榜首,但实际上两个城市房地产依赖度同比已经出现了下降。
与三亚和昆明不同的是,依赖度占比排名第3的南宁,相比2018年房地产依赖度占比却增长了5.7%。
就昆明房地产的投资情况,我们从2019年昆明市重点行业投资情况中也可以窥见一斑。
数据来源昆明市统计局/昆明楼市制表
在公布的重点行业中,2019年昆明市房地产投资同比增长了13.9%,增速是仅次于农业投资的第二大重点行业。
而就在3月9日举行的“昆明推进经济社会高质量发展新闻发布会”上,昆明市发改委透露:主城区对昆明全市经济增长的贡献率达73.4%。
针对贡献率数据的表述是这样的:恒隆广场、王府井奥特莱斯、大悦城二期等大型高端商业综合体投入运营,完善了主城区商业网络体系……
很明显,表述中提及的商业综合体,均是与房地产相关的内容。因此,也就不难看出,房地产在昆明经济中的地位了。
(三)官渡区撑起昆明房地产半边天
我们知道,固定资产投资是以货币形式表现的在一定时期内全社会建造和购置固定资产的工作量以及与此有关费用的总称。
实际上,这可以看作是一个衡量项目投资情况的指标。
从2019年固定资产投资完成情况看,昆明同比增长2.8%。在主城5区中,官渡区同比增幅最大,达7.9%;而盘龙区是唯一一个负增长的行政区,同比下降13.3%。
数据来源昆明及各区统计局、政府官网/昆明楼市制表
也就是说,在昆明主城各区中,官渡区吸引的大项目投资最多。而与此对应的是,在固定资产投资中,官渡区房地产投资占比达74.4%。
这也意味着,房地产开发投资成为支撑官渡区固定资产投资的主要力量。
图源官渡区政府网站
不妨我们从官渡区2019年固定资产投资在库项目来看,按完成率折算,房地产开发项目完成投资1770.361亿元,占所有在库项目计划总投资额约48.7%。
官方公布的数据也显示,官渡区房地产投资量占昆明市房地产投资总量的19.9%,居昆明市第一位。
事实上,从行政区域和房地产开发情况看,位于昆明主城南向的官渡区,在近年来城市向南的发展热潮中,充分享受到昆明城市空间拓展的红利。
因此,也成就了诸如官南片区(部分)、巫家坝、新螺蛳湾片区、生态半岛、会展片区等官渡区行政范围内耳熟能详的开发与置业热区。
而从房价上看,由于会展经济与滇池景观的叠加,以及重规划的巫家坝等片区的支撑,加之区域内拓展空间大、新房比重高(新房价格高)等客观因素的存在,官渡区房价也呈现出领衔主城房价的趋势。
根据中国房价行情网监测的数据显示,今年2月官渡区新建住宅的平均价格为16145元/㎡,成为昆明房价最高的行政区。
图片截自中国房价行情网
不过,从官渡区的实际情况看,因区位的不同在房价上也存在着巨大的差异。比如,方旺片区的蓝光德商天域、中南碧桂园樾府等项目,价格在1w-1.3w/㎡不等;而巫家坝的项目价格基本都贴着2w/㎡走,其中,西派国樾部分房源甚至卖出过破3w/㎡的价格。
实际上,官渡区房地产的发展,有着客观的促进因素存在。
从昆明城市发展的格局上看,受三山一水(金马山、碧鸡山、长虫山、滇池)的地理形态局限,房地产开发较早的北市区可拓展空间有限,目前项目开发多集中在龙泉路沿线、北部山水新城等区域;而西市区老工业的搬迁虽然腾挪出一定的土地,但实际上除西北新城、草海片区外,项目并不多且分布较为零散。
近年来昆明虽然有向东发展的趋势,但由于整个东市区基础设施配套的滞后性,区域价值还有待进一步提升。
因此,在昆明城市向南的导向下,主城区往呈贡方向的南市区广阔的空间便成了置业昆明的大众选择。而正好,这一区域,基本都处于官渡区的行政辖区内。
这也就造就了官渡区房地产开发一家独大的现状。
未来,拥有云南自贸区昆明片区最大面积优势的官渡区,在毗邻空港经济区的区位优势,以及正在开发的方旺片区和已纳入开发计划的金马—凉亭片区的加持下,在房地产上或许还会表现出强劲的势头。
不妨,拭目以待。

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