【百态】一个中介眼中的昆明楼市

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导语
这是一位《昆明楼市》粉丝投递的文章,作者结合自己的从业经历,阐述了自己眼中的昆明楼市,具有一定的参考价值。文章仅代表个人观点,权当交流,不喜勿喷。
投稿人:任赢赢

说起中介,估计大部分楼粉想到的就是派单、骚扰电话、举牌等,但其实,从一个地产从业人员的眼光来看,各位知道的或许仅仅是冰山一角。从业11年,一直和房产打交道。
从事二手住宅销售是2015年从杭州开始的,那时候自己在昆明买了第二套房子没钱装修,知道2016年是G20峰会,机缘巧合,正好2014年在杭州从事老本行——商业地产,负责协助杭州当地一个项目的招商。职业病的原因,开始关注杭州当地房地产,觉得第二个广州(天河城)要出现了,于是商业项目结束后,果断决定放弃当时稳定的工作,飞往杭州从事二手房中介工作。
回来后,关注【昆明楼市】也有很长时间了,没发现有同行投稿,因此决定从个人角度出发,跟大家说说这个圈子里的一些事,个人观点,不喜勿喷。
昆明有个很奇怪的现象,租售比不科学。小面积的出租房屋是租赁市场抢手货,租金回报能到4%-4.5%,大户型,3/4/5房(联排别墅不在此范围)有的租金甚至3%都没有,大户型租金收益和杭州差距很大。客户群体差异导致的价格差异……
举例上海沙龙一期(二环边一步过街即一环)的55.87㎡户型租金能到1900元起步,装修好点,楼层好点(有日照)的能到2200-2300元,而日新路银海森林117㎡户型(3房2卫)精装全配租金在3000元左右。自住的话很多楼粉都知道银海森林的板楼秒杀上海沙龙,月租1900元、50万/套左右的上海沙龙VS月租3000元、140万/套左右的银海森林,对于投资型客户而言,孰轻孰重一目了然。
学位房。价格恐怖到极点。仅北市区月牙塘小区而言,99㎡三房一卫户型(致命缺陷-没阳台)2018年23000元/㎡的单价,户型没什么优势,近几年的一手楼盘同等面积可以做到3房2卫,小区绿化个人觉得普通,更谈不上什么园林景观。带客户看房经常看到狗粪,楼下花园绿化上晾晒床单被套情况,但凭借小区内师专附小,中国式的父母都不想孩子输在起跑线上,依然房源紧张。一路相隔的耀龙康城(134㎡起,全大板楼)2018年也就在12500-13000。每平米10000的差价……
稀缺资源房,这里主要拿翠湖板块说事。省歌舞剧院一楼房改房(证面48平,实用65平)带45平左右花园,2室2厅130万,典型的老破小,均价20000元/㎡;次新小区,电梯房,翠湖俊园等均价接近30000元/㎡。老城区显著特点:交通拥堵,学校搬了也还是那样。土豪随意,刚需的这类是不适合的了,毕竟银行评估价放在那里。
说到刚需,很多想买房的朋友,希望多看地产新闻,关注XX楼市,连续的房价上涨,市场是卖方市场的时候,有的购房者没能够认清自身条件,错失一套又一套。
X女士,目前租房,手上50万,首套房,2-3房都可,一定要公积金贷款,要房东缺钱急卖的,地铁房或指定区域小区(涉及客户隐私,不具体透露)的最好,去年看到今年,至今未买。其中去年看中X领时代的二手,因房东是要搭着家具家电一起卖,家具风格不喜欢,最终未入手,结果成功从去年同小区10000元/㎡看(砍)到了今年14000元/㎡。2018年的大涨又导致怕继续涨想买,但又纠结怕自己在高点买入变成接盘侠,纠结的心态导致一直下定不了决心。
其实,真有房东缺钱急卖的房源,有的要求一次性付款!有的不接受公积金或者首付要求很高!不用太便宜,低于市场价10万左右,我们称之为秒杀房,各大中介手上储备的客户能够形成短期内批量上访,短期成交的情况。而且,作为刚需首套房,买了房价是涨是跌都跟你没什么关系,涨了你也不会卖,跌了你还是自己住。当局者迷,旁观者清。
警惕!小心!昆明市场上还有一种房,俗称抬房。也就是二房东买过来,翻新装修,两房改三房,三房改四房,或者一楼围院改假山水池,园林绿化等。有人会跟客户说,本来业主是结婚新装修,结果吵架分手了变卖等等原因,不说全部不好,但我看过的大部分此类房屋存在以下问题:
1、因为不自住,翻新装修只为掩盖房屋劣势,而且为了短期尽快出手降低装修人工费还得赶施工进度,所用装修材料和施工质量各位看官自行脑补;
2、乍听总价似乎很便宜,真要买,请落实首付比例,贷款支持,税费等。这种类型的房子个人是从来不对客户推荐的,住进去早晚要出问题(漏水、渗透、频繁跳闸、短路等)无论从事哪个行业,也不能违背基础的道德标准。可曾经有客户被同事带去买了这种房子还质疑我知道有这套房子怎么早不跟他说,我也只能默默心里叹口气。这也算是身为局中人的无奈吧。
最后,小总结。中介也要在这城市生活,结婚,孩子也要读书。我和身边几个朋友,都在昆明买了房,从2008年首套(市中心书林街,红砖房,典型老破小),到今年8月买的上海沙龙(一次性付,又到处借钱),我在昆明已经3套房产。
首套2008年金融危机,那时候没有【昆明楼市】,看了2年的春城晚报,觉得价格低迷,很多业主卖的房子都比2007年价格便宜,适合我这种刚需屌丝出手了。正好有亲戚在做中介,需求告诉她后,看了三套房子我就确定了哪套适合自己,不顾母亲反对,最终说服母亲同意,砸锅卖铁到处借,然后努力上班拼命攒钱还。目前月供890元,出租租金1300元。
2014年入手天宇花园(最后悔没和朋友一起买呈贡新亚洲体育城,那时候看好北市区)到现在虽然也涨(2014年一手买进单价8300元,现12000元)可是错失了呈贡从4000-12000元、300%的涨幅。
最后,小小总结。买房心态很重要,你要下定决心了,请知道,没有十全十美的房子,只有根据你的资金,需求出发,最适合你的房子。
中介虽然服务质量参差不一,总有好有坏,希望【昆明楼市】楼粉们买房路上能遇到专业熟练、有良知、有道德的中介。
其他的区域、楼盘分析,文锋老师在【昆明楼市】已有专业详尽分析,就不再一一赘述、班门弄斧了。

【昆明楼市】公众号粉丝投稿要求将被再次进行完善,具体如下:
1、平台接受与房产有关的文章,类型不限,文字数量不低于1000字,一经征用,除了稿费补贴,还有机会成为平台活动的特邀嘉宾;
2、文章必须是独家投稿,也是本人原创作品。(投稿之前,文章没有在其他平台投放过,包括做了原创申请的微信公众平台。)
(注:投稿之后的3个工作日之内,会有小编对文章是否征用进行反馈,如果没有被征用,文章可以进行其他处理。)
往期回顾:
【01】房价上涨最恐怖的并非价格[作者:米]
【02】首付低于20万买房看一下[作者:段公子]
【03】政策调控,到底是调什么?[作者:米]
【04】首付50W如何在昆明改善置业[作者:小金鱼]
【05】女儿当自强:“面包我有,你给我爱情就好了”[作者:吕ql]
【06】房产税来了,房价就真的会降?[作者:米]
【07】月入3500如何在昆明买了两套房?[作者:恒心]
【08】“土著”眼中的18个呈贡二手楼盘[作者:jin]
【09】女生,可以让自己有底气【作者:小筱】
【10】精装房那些事儿【作者:米】
【11】投资房产,你真的懂“投资”?【作者:米】
【12】用“三套房”见证春城变迁与发展[ 作者:许联超]
【13】很遗憾,房价又要涨了【作者:唐宁】
【14】“旅游团”成了”看房团“——2018避暑昆明的日子【作者:太阳树】
【15】90后买了几套房的人,他都是怎么赚钱的啊?【作者:木姜子】
【16】80/90后都是怎么赚钱赚首付的?【作者:以文会友】
【17】厦门房价为什么会跌【作者:耕夫】
【18】论昆明中产的购买力【作者:大掌柜】
【19】买房是对年轻的不尊重?【作者:原欢欢】
【20】新老城区之争 再谈呈贡【作者:大掌柜】
【21】昆明选房的逻辑 【作者:小金鱼】

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