【一周问答】昆明房价一年能涨一千吗?

第71期的问答咨询如期推出,本次资讯精选了12.01-12.07的问题,希望给大家提供参考。
1
项目
小陈老师你好,请教下,西派国樾现在卖的128平米的户型怎么样,从投资角度考虑怎么样?
答:中国铁建西派国樾128㎡,是西派国樾最小户型。
据我了解,目前这个户型单价2-2.2w,户型上也不像之前两三百平那么豪,价格适中,适合普通改善小伙伴,比较适合买。(建议买20层以上高楼层,采光更好)
对比一下其他巫家坝项目,招商/绿地/中海等,装标没有这么高,也没有西派系的知名度和档次,尚且也要卖2w+。
既然已经花了高价买改善房,那还不如直接买巫家坝最豪最高档的西派。
前几天去看昆明之光还有几套120㎡的户型,我的预算只够110多平的户型,是等下期开盘,还是凑凑钱买120的,下期开盘会涨价吗?
答:尽快清盘,年底也不至于涨。
项目亮相不到半年,就能住宅清盘,速度很快,也可以看出呈贡的购买力,目前来看要打破中交锦绣雅郡最快清盘的记录了。
由于整个户型其实也只差8平米左右,但120㎡户型更通透,且客厅面宽更宽(显得大很多),我个人更建议买120㎡。(户型如下图)
世茂璀璨臻樾的位置好吗?价格多少合适?
答:位置如图,其实世茂的位置已经非常靠南了,与之前的保利堂悦位置略微相似。
但是项目有一个非常大的优点,周边的环境是不错,巫家坝公园在这一块也有一部分水景,也就是世茂的位置是东侧和南侧都是中央公园的一部分(而且这里也是水景公园),这样的位置是很好的。
假设是南向楼栋,采光和视野没得说。比起巫家坝更靠中间位置的项目,这个采光独一无二,因为其他项目南侧不可能是完全的绿地。
并且在巫家坝短期建设内,靠广福路这一片的话,发展会最早最快,也能享受到广福路的配套。
具体价格暂未正式开盘,估计1.9w左右。
小陈老师,想在市中心买一套新房,看了隆盛府和华润悦府,选哪个盘比较好?
答:两个项目确实位置都不错且都配套有购物中心,隆盛府旁边拥有大悦城,已开业,而华润悦府也配套有华润万象城,在建中。
购物中心两者档次就不多比较,都是全国知名的商业品牌和商业配套,这里大悦城已经开业对于隆盛来说是看得见的优势。
两个项目区分在位置上:
1、华润万象城是地铁上盖,旁边的拓东路站直接可以通到项目。(走到在售的3期也只有400米)
2、隆盛府周边环城南路、北京路、巡津街都非常方便,但可惜的是在在售产品的小位置上过于靠近官南立交高架,对于高端改善居住来说是比较严重的缺点。
相对来说,隆盛府2.3w+的单价不如华润悦府2w左右的价格划算。
万科翡翠滨江精装17000,北大资源1898毛坯14000,200万左右的话如何选择?都在会展片区,我看翡翠滨江是否值得这3000的差价?
答:两个项目虽都属于会展片区,但两个项目有根本的差别。
1、项目位置不一:翡翠滨江处于地铁口,旁边就是龚家村站(二号线南段),而北大资源颐和距离最近的地铁应该是在环湖东路上,在售的楼栋至少也有1公里以上。这样地段上差1k也很正常。
2、万科翡翠滨江是精装房,北大资源是毛坯,正常差1k以上(不过分吧);万科是2梯5户,北大资源2梯4户,差不太多,我们粗暴算500元差价。
这里实际上翡翠滨江比北大资源贵1.5k是完全有客观理由的。
最后补充一点,万科品牌+物业也是翡翠滨江的加分项,故而多个3k也正常了。
预算充足选万科,解决后顾之忧。
山海湾8号在会展片区价格比其他盘都高,他具体有什么优势,老师可以分析一下吗?
答:山海湾滇池沿线半岛上唯一直面滇池大平层海景房。位置上,部分观滇的房源在昆明找不出第二家,有一定的稀缺性。(这也是最大的溢价所在)
会展片区以滇池国际会展中心为核心,拥有会展中心、王府井·滇池小镇等已建成配套,未来还有海洋乐园、星级酒店,地铁2/5/8号线都在会展中心设有站点。
也就是说别的项目可以蹭会展中心的配套,而山海湾8号,是整个会展中心自己的配套住宅。
距离最近,且是自家的。
目前已经开学的会展中心的配套学校云大附属附幼附小附中,也是山海湾一期业主子女优先享受。
会展片区本身区域偏改善,大家的产品其实都做的非常不错,不管是万科、金科、俊发,要么板楼、要么低容积、要么精装修好,但这些优点其实放在昆明会找到很多类似的项目。
只能说山海湾8号更具稀缺性。
老师,恒大翡翠华庭周边配套怎么样?1.35万一平可否入手?
答:恒大翡翠华庭居然还有房子在售?
正常价格,比2018年年初略涨1k。
配套不是它的优势,临地铁(但也不算地铁口),周边依靠俊发城配套。
如果买小户型,周边还真的只有它,其他的就是龙泉俊园、首创禧悦春城了。如果要买大户型,其价格和产品不具有太大优势。
请教一下,打算买套小户型的房子作为投资,融创文旅城单价1.67w,总价165w,资金首付后以贷款为主,请问适合投资吗有升值潜力吗
答:这个应该是融创的最小户型了,所以单价也不便宜,主要胜在总价低。
可以考虑。
2
二手房
呈贡雨花毓秀的房子升值空间大吗?想在昆明投资升值空间大的房子,预算150W,有没有建议?
答:雨花毓秀靠近师大附小,如果未来这个学校放开划片,雨花将受益。(但此处我们都不敢估计)
另外,按照市场均价1.4w+一年涨幅不得超过6%来计算,也就是一年整体均价涨个一千块。
也就是正常稳定的情况,涨一千块其实算不上涨。
不过在昨天的置业讲座上,也有小伙伴对我的这个预估表示我太保守了。
老师,目前自住畅园小区孩子上师大附小樱花语小学,有一套佳湖新城147平米2楼闲置,土地性质已交土地出让金,可办不动产证,想置换,考虑2020初中划片新政,入手俊云峰105平户型合适,还是理工大教授楼150平老房子合适?
答:
俊云峰配套云大附小附中,2种可能:
1、学校不全部公开划片,内部保留给了xx业主的名额;
2、俊发提前内定好了所在的位置刚好处于公开划片的学区摇号范围(且这个范围区域不大,内部竞争也不太紧张)。
第一种内留名额的方法又与大方向相违背,但学校这个事情既然俊发说出来了,保证能就读肯定是大概率事件。
理工大老房子临近学区,追求的就是公开划片后享受到的学区范围。
这里说下小学,放开划片是大势,但不排除出现新的玩法,打个比方(只是假设!):
把一所强校与一所普通学校名义上合并,划片全部放开(都摇号),但是肯定学校扩大了,班级也增加了。
某某班依旧是强校,某某班依旧是普通学校。
故,最好还是等待划片新政出来。
中海半岛华府感觉洋房密度不大,容积率低,满2年的,税费低可以买吗?
答:半岛华府现在的二手房也涨起来了,1.6-1.8w之间,户型也不错,板楼,而且据业主反馈物业也改进了考核办法,提高了水平。
(你看一个小区的口碑有多重要)
可以考虑。
3
其他
请教老师,房子是限售区域,有产权的车位产证,是不是跟房子一样也限售三年?车位可以单独卖掉吗?
答:昆明主城二环路以内,呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内,购买的新建商品住宅需取得不动产权属证书满三年方可上市交易。
故,限售只针对住宅,车位不在限售范围内。
老师咨询个贷款问题,之前贷款50万,原计划是5年内全部提前还清,所以选择了每月固定金额的还款模式,二年后提前还了20万,向银行提出更换另外一种还款模式,但银行不同意,第一个问题,银行这种做法合理吗?第二个问题,想临时借款把钱还清后做抵押贷款,利息会一样吗?
答:之前说好等额本息,现在要改等额本金,但是两者的利息是不一样的,而且之前签了贷款合同,银行完全有理由拒绝你的要求。
第二个问题,假设抵押贷能做到6%,这个利息都算低的了,大部分还是在7%以上。
抵押贷本身跟房贷没法比,房贷是所有贷款中最低息的。
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