仅30余项目在卖毛坯,昆明开发商都爱“装”

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精装房又称“成品房”,是相对于传统的毛坯房的一种统称。通常由开发企业主导进行,因其“包干装修”的方式,能为购房者省去买房后装修房子的精力,而在市场上有一定的需求基础存在。
而实际上,精装房由于存在一定的溢价空间、能丰富品牌认知,以及留有应对市场变化的余地等功能,而被开发商广泛采用,甚至在市场上形成了一种流行趋势。
(一)有利可图的精装房
从具体的实施方式看,精装房其实是一种商品房“捆绑销售”的模式,开发商乐于主导实行精装房销售,其目的也是为了实现商品房销售的利益最大化。
我们知道,商品房的销售是一种市场交易行为,开发商通过建盖并出售房子获取利润。而从精装房来看,开发商在原有销售方式的前提下,通过集中采购来降低实际的装修成本,再以一个“打包价”出售给购房者。
在这个过程中,开发商除了获取房子销售所得利润之外,还能在精装修中获取一定的利益。
因此,对于精装房销售,就相当于开发商从购房者手里赚取了两道钱。
我们举一个例子:假如一套100㎡的房子,售卖单价1.5w/㎡(装修标准2000元/㎡),减去装修后的单价是1.3w/㎡。
按首付25%、30年等额本息(4.9%的利率)来仔细算这笔账:精装房每月的月供约5970.68元,不带装修的房子月供为5174.59元,两者月供相差约796元。
也就是说,购房者每月要为这2000元/㎡的装修多支付796元,30年一共要多支付约28.65万元。
如果拿这笔钱去装修100㎡的房子,不说豪华,但至少也不会差到哪里去。
通过对比不难发现,相比毛坯房,开发商以精装房的方式售卖,在一定程度上可以改善其财务现金流(购房者首付付得多),减少资金占用和资金成本,有利于提高开发商资本回报率。
昆明某项目的精装房套餐
此外,在精装房的装修上,开发商通常采用规模采购的方式,来减少流通渠道进而降低装修成本。这其中,看似开发商和购房者都能从中得到实惠,但实际上,精装修是一项工程,每项工程中间都是有利可图的,相比之下,精装房给开发商带来的收益远比购房者要高得多。
因为,在精装房、特别是装修标准的定价上,开发商在其中扮演着既是运动员又是裁判员的角色。这种不对等的关系,是建立在牺牲购房者自主选择权的基础上的。
或许,是看到了商品房市场中精装房对于购房者利益保障的缺失,全国陆续有诸如南宁、北海、中山等城市出台了商品住房全装修分级指南,来对精装房进行等级分类。
《南宁市商品住房全装修分级指南》等级推荐表
我们从南宁的分级指南来看,其将商品房的全装修分为A、B、C三个等级。并规定A级全装修价格区间为2000—3000元/㎡,B级全装修价格区间为1000—2000元/㎡,C级全装修价格不应超过1000元/㎡。
从等级推荐表可以看出,针对住宅各功能区域,在对应的等级中对装修用料、档次、设施等进行了要求,并分级定价来规范精装房市场。
有些遗憾的是,昆明目前还没有类似的,对于精装房市场的规范性文件。
不过,从昆明市场精装房的情况看,诸如万科、恒大等外来品牌开发商,已基本形成了自身的精装房体系。
比如万科精装房中标配的极具辨识性的旋转鞋柜,恒大9A精装体系中,对施工工序的标准化流程管理等,都算是对昆明精装房市场的一种引领。
(二)精装房可以用来应对市场变化
其实,除了前面说到的利益驱使、甚至是品牌需要等显性因素之外,开发商对于精装房的热衷,还有一个比较隐晦的目的存在。
那就是:应对市场变化。
这算是开发商通过精装房为自己留有的后手之一。
我们知道,通常开发商拿地后,只需要对整体的项目规划、设计等进行报规,并按照规划通过的方案进行建设即可。
至于在房屋建盖过程中,是做毛坯房,还是精装房,在监管层面并没有相关的要求。因此,也就使得开发商在是否做精装房上,有着充分的自主权。
而现实的情况是,由于精装房客观存在的装修成本,就使得其相比毛坯房在市场上的售价要高一些。
市场好的情况下,精装房卖着走;市场不好了,没关系,我还有后手——改回毛坯房继续卖。
昆明某项目的合同约定装修标准
这也就是,经常有人在后台留言询问:XX项目是不是降价了,怎么突然便宜那么的缘由。
实际上,是由原来的精装房销售,变成了毛坯房销售而已。而开发商通过这样的随市应变,既主动降低了购房门槛,又不会招来“降价”的质疑,也就避免了被维权的烦恼。
可谓是一举两得。
当然,开发商这样的操作,反过来也同样适用。
在市场好的时候,也会有一些原本卖毛坯房的项目,以产品升级/品质提升等理由,改卖精装房的情况。
因此,也就不难理解,昆明市场上同一项目,有的地块是毛坯房交付,而有的地块是精装房交付的情况了。
据不完全统计,昆明市场在售项目中,仅有30余个项目有毛坯房销售。
很显然,昆明房地产市场,精装房占据绝对的主流。
昆明楼市/制表
而从区域分布看,盘龙区和呈贡区毛坯房的比重较大。就项目而言,一些诸如别墅等高端项目,由于单价高,出于置业门槛及装修喜好等考虑,多倾向于毛坯房销售。
当然,如果是没有时间折腾装修的群体,或者是着急入住的购房者,亦或是买房出租的投资客等,无疑,精装房是一种很省事的选择。
而且,除了能省去装修的精力耗费之外,相比毛坯房,精装房在交付后能有效避免入住几年后,还不断地有邻居在装修,对自己居住造成影响的情况。
总的来说,精装房和毛坯房,只是商品房售卖的两种不同形式。是选择毛坯房,还是更青睐精装房,完全取决于购房者的个人喜好。
开发商做精装房的好处多,但同时,对开发商实力的考验也比较大,因此,如果图省事要买精装房,那么,还是建议选择口碑比较好的品牌开发商。
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