降10w!昆明真实的二手房市场(2018.12)

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导语:
今年9月,公众号发布了一篇《昆明真实的二手房市场(2018.8)》,为楼粉介绍了南市区、呈贡和市中心的二手房情况,反响不错。这次,【昆明楼市】编辑团队分别去了不同片区,为大家的2018年底二手房盛宴,采集“食材”。
本文关键词:
1、2018昆明二手房市场
2、北站片区次新房
3、新迎片区老小区
4、金星立交片区老小区
5、小康大道片区次新房
6、南二环片区二手房
7、世纪城片区二手房
8、2019二手房市场走向
2018昆明二手房市场
国家统计局发布的11月数据显示,昆明二手住宅销售价格环比上涨0.6%,同比上涨15.3%。2018年的昆明二手房房价,一路稳稳攀升。通过中国房价行情来看,昆明一二手房价已开始倒挂(截止12月27日,平台显示近一月昆明新房均价约11623元/平米,二手房均价约12605元/平米)。
如此向好的二手房市场,也是与今年3月、7月,陆续发布的昆明楼市调控政策有关(限购、限价、限售、限贷)。
根据【昆明楼市】团队的市场调查发现,今年年中,越来越多改善型客户开始考虑二手房,以往只有刚需才会选择,这意味着趋势发生着改变。
目前,已经进入2018年尾声,在各平台年底总结数据还没出来前,小编带大家看看昆明二手房市场情况。
北站片区次新房
(颜子于采集)
北站片区及周边,带电梯的次新房较多,包括万宏国际、世纪俊园、星雅俊园等十几个楼盘,都是2005年以后建成,整体均价1.4w-1.7w。
(刚需要擦亮眼睛,多对比,这个片区的次新房首付高、公摊大、普遍是高层塔楼,合计下来不如往二环以外挪一挪,新盘均价一般在1.3w。)
北站片区次新房大部分可以贷款,年底、年初放款时间慢,有的可通过中介给银行5000元手续费,最快15个工作日放款。另外,受评估价的影响,首套房首付一般在成交价的40-50%(首付可以做低10%左右)。
万宏国际位于联盟路,分三期,整体住宅均价1.4-1.45w,评估价1.2-1.25w,现在三期房产证不足两年,想交易,要额外支付5.6%的增值税。项目分别在桃源小学和联盟小学学区,找找关系有机会进金康园小学。
小区环境绿化少,在售房源几乎是三梯十户,楼层高度有33、42层,部分房源晒不到太阳。不过,项目周边次新房较多,选择空间大,生活也方便。来看具体房源价格:
一期2014年交房,第2栋31楼精装回迁房,88㎡两房,总价126w;第5栋24楼房源,88㎡两房简装,总价116w,两套都是北向。
(万宏国际一期2栋房源,房东是年轻人,准备搬别墅,暗卫,装修较新带部分家具家电。)
三期2017年交房,第8栋22楼精装三房,面积113㎡,总价176w。
(万宏国际三期8栋房源,采光稍好,但房产证不满两年。)
世纪俊园一期在售多是2006年房源,小高层和高层,均价1.5w,评估价约1.1-1.2w,桃源小学和联盟小学学区(中介说联盟小学入学门槛很低)。
小区C栋9楼房源,两梯八户,121㎡三房精装,西南朝向,总价185w。入门次卧是二次采光,厨房采光只能借助生活阳台,装修保护得很好,出售还带部分家具家电。
星雅俊园2009年建成,金星小学和桃源小学学区,在售房源总层高多是33层,三梯六户设计。小区第7栋33楼豪装,东向端头,送家具家电,120㎡,总价180w。
临近万宏国际的中产风尚中心(位于新迎片区),建成时间2007年,住宅有多层、小高层和高层,在售房源主要是一梯两户和三梯六户,小区均价1.4w,评估价约1.1-1.2w。
第1栋14楼三房,面积90㎡,装修略新,总价145w;2栋14楼三房,90㎡简装,总价122w,总高27层,北向。
(中产风尚中心第1栋14楼房源,总高27层,北向,阴冷。)
新迎片区老小区
(颜子于采集)
片区房龄大多在20年以上,整体均价1w,评估价约8900元,大部分是房改房。
整个片区分南片区和北片区,南片区主要包括新迎小区1-7组团等,北片区主要包括新迎小区8-12组团以及胜利花园1期、2期等,片区对口学校分别含新迎二小、金星小学、东华小学、二十六中等。按成交价,片区首套房首付区间40-50%,大部分可贷款。
和次新房相比,老小区优势多,公摊小、楼层低、一梯两户等,只是大多需重新装修,如果装修新,要价一般会高很多(老小区低层采光大部分有问题,高层又没电梯)。
胜利花园一期23栋5楼(总高7层),简装两房可改三房,产权面积53㎡,实得68㎡,总价63w。
新迎南组团(沃尔玛对面),第10栋5楼精装三房,总高7层,产权面积54㎡,建面75㎡,总价75w。
(新迎南组团10栋三房,装修很新,房东因工作调动出售。)
南组团第6栋3楼(总高7层),产权面积84㎡,实得90㎡+,总价88w,毛坯,采光略显不足,但格局宽敞。
理工大学新迎校区家属院,第13栋1楼(总高6层),三房精装,产权面积56㎡,建面100㎡,总价108w。
(理工大学新迎校区家属院13栋1楼三房,东北/西南朝向,前后带无产权花园。)
机电小区7栋一楼,西南/东北朝向大三房,需重装,采光不足,建面110㎡,总价110w。
金星立交片区老小区
(颜子于采集)
片区的金星小区范围较大,分南门和北门,每个门包含不同编号的院子。时值年底,片区观望的房东多,房源少。中介介绍,近期房源总价下降了3-4w左右。
金星小区整体均价1w,评估价约9000元/㎡,成交总价区间在99-103w,可上金星幼儿园和金星小学。另外,首套房首付比例大概在成交价的40-45%(做低首付,总价能少2-3w),可用公积金,支付中介2万好处费即可。
小区南门1号院第104栋2楼房源(总高6层),97年建成,毛坯三房,一梯两户,东北/西南朝向,总价95w,面积93㎡。
(金星小区南门1号院104栋2楼,双面采光都有遮挡。)
17号院第187栋6楼(顶层),93㎡精装三房,报价99w,东北/西南朝向,餐厅、客厅和卫生间的采光偏暗。
(金星小区17号院187栋6楼,主人未搬,户口也在,如果交易,后续要注意迁户问题。)
另外,颐园里1楼房源,产权面积50㎡+,实得70㎡+,总价88w,带无产权院子。
新迎片区和金星小区生活氛围已成熟,公共出行也方便。不过房龄较老,房改房多,低层采光不足,比较适合年轻刚需,往高层靠拢。
小康大道片区次新房
(地产小陈采集)
建成时间2005年后,带电梯的小区大多集中在小康大道/银河片区/霖雨路一带,包括江东耀龙康城、美璟新城、和谐世纪、书香门第、春之城、银河北庭、华龙人家等等十几个小区。
这一区域,除了月牙塘小区、金安/金江等几个单位小区之外,最贵的房价当属荷塘月色和万科金域缇香二手,小区环境好,地段不错,单价都在1.5w-1.7w之间,价格非常坚挺。
其他小区大多在1-1.2w之间,并且周边交通方便,以春之城或者美璟新城为例,小区对面就是购物中心(嘉年华),距离霖雨桥地铁站大概就步行600米,不过春之城户型偏大,130㎡以上,单价1.1-1.2w。(华龙人家和天骄北麓甚至还有不过万的二手房)
和谐世纪,小区建成时间2009-2010年,113㎡三房两卫,客厅非常大,最便宜的一套总价120w(装修很不错),但是这个小区类似房源评估价只能到8800元/㎡。
美璟新城,小区建成时间2007-2008年,117㎡三房两卫,26楼,西向,三梯八户,同样总价120w(也是最便宜的一套,其他类似房源都在125w左右,中介门店还特意标注“性价比高”)客厅需要上三阶台阶,黒卫,有一间房窗户朝着餐厅采光,但客厅很大,落地弧形飘窗,评估价9500元/㎡左右。
(美璟新城,一楼是商业街,图为站在二楼的小区内部拍摄。)
上面两个小区,价格都有一定回落,中介小哥表示“前两个月美璟新城类似的房源都是130w往上,现在降了10w。”
而下面要说到的紧邻美璟新城的江东小康城,虽然是2004-2005年的小区,但价格非常坚挺。
小区里面逛一圈,7层板楼,一梯两户,有大面积的绿化和中心广场(缺点是物业对绿化景观的维护一般),楼间距也很大(就算是1楼,采光都很不错),可惜的是没有电梯。
(小区楼间距很大,绿化面积大。)
这也导致1楼到7楼的价格相差非常大,并且评估价也相差1-2k:以118㎡为例,7楼,除了正常的阳台之外,还有一个6-7平米的小露台,总价125w;而2-4楼,总价却要160w+。(说实话,价差真的太大,自己装个电梯也就30-40w,只不过电费和维护就……)
(江东小康城,7楼带露台。)
1楼同户型,带有花园(没产权,默认一楼用户使用),还可以停一辆车,现在有一套在售,总价208w。
在我看来,这个118㎡虽然通透,但客厅确实还没有上述几个筒子楼项目大。(即使是这样,也比同等面积的一手房户型,还是大了很多)
这一部分小区的特点如下:
1、小区设计上,很多小区入门先要走一段楼梯,因为一楼是底商(甚至叫做小区步行街),二楼开始才是住宅,正常的小区绿化也是在二楼,楼与栋之间通过连廊相接。在享受了完整的小区绿化和便利商业的同时,也会受到嘈杂影响(比如,烧烤味太重!)
2、小区环境上,绿化面积较大,但物业维护一般(这里表现为落叶在地上/水景中,没有收拾干净,显得破旧;但门禁上,除了和谐世纪之外,其他都是刷卡进小区)。有业主租给公司办公使用,各有利弊。
3、户型设计上,户型电梯房都是筒子楼,三梯八户,三梯六户居多;很多大户型(超100㎡以上的户型),比如美璟新城、和谐世纪等,卫生间还是黒卫,有房间没有采光(卧室门对着客厅、走廊或者餐厅灯);在现在一手房中很少见到的弧形飘窗、弧形客厅、错层设计(就是进客厅要上/下三四阶台阶),在这部分区域中很多小区都有。
4、房价方面,这个区域的二手房比周边的一手房还是整体便宜2k以上,两室户型较少导致单价更高,三室以上更便宜;但银行评估价普遍不过万,两室首付要准备27w以上,三室首付要准备35w以上(不包括税费)。
就算这样,这一片买二手房是更划算一些的,刚需可入。
南二环片区二手房
(周萍采集)
这个片区的二手房分两个极端,次新房,比如盛高大城、融城优郡等,价格堪比新盘,而老小区价格在1w上下,比如工人新村、船房小区、西坝新村等。
盛高大城均价约1.6w/㎡,评估价在1.2-1.25w/㎡,最高可做到1.3w/㎡。
二期在2012年建成,22楼148㎡四房(总高31层),西南端头,总价215w。
(盛高大城二期22楼,首付98w,需重新装修,能上书林一小。)
四期,2014年建成,132㎡三房,22楼(总高28层),总价230w,首付120w,南北向毛坯。
(盛高大城四期22楼,带一个产权车位,不保证学校。)
华夏花园(西坝新村),2002年建成,123㎡三房,4楼(总高7层),南北向,一梯两户,总价120w,评估价8500元/㎡,首付约47w。房源采光不错,带一个无产权车位(重要的是,房东在建行工作,贷款方面好商量)。
永昌小区98㎡四房跃层,实得125㎡,总价80w,需一次性付款。房源暗卫,不过带一个无产权顶楼露台。
融城优郡,2006年建成,二环内,临近地铁5号线五华体育馆站点,欠缺教育配套,产品弱,均价偏高,1.4-1.6w/㎡,评估价1.2w。项目大户型二手房多是回迁,121㎡三房回迁,7楼,南北向,总价169w;100㎡三房商品房,14楼,正南向,总价155w。
(融城优郡14楼,小区商品房评估价比回迁房普遍高了2k。)
世纪城片区二手房
(夏雨采集)
世纪城2005年建成,体量大,喜欢以“春”字命名,总层高区间从16到19层不等(靠近饵季路,可上师大附小世纪金源学校)。
岚春苑,两梯两户,总共13幢,房号到19层,没有4楼,户型有135㎡三房和152㎡四房,号称世纪城最好户型,单价1.3w左右。下面是具体房源:
(世纪城岚春苑实景)
第11栋18层三房,南北朝向,136㎡精装,总价166w。评估价9500-10000元/㎡。
(世纪城岚春苑11栋三房,需一次性付款。)
望春苑,11楼三房,152㎡,总价178w,首付约53w。
2019二手房市场走向
细心的伙伴应该发现,近期多个二手房小区和之前对比,出现了降价的情况,比如金星小区总价下降3-4w,美璟新城降价幅度达到10w(有两位楼粉分别在后台反馈,新亚洲体育城万景园现在都是8字头单价,降价幅度达到8-13w)。
降价只是暂时的。
小编实地观察发现,年底观望、等时机的房东增加,房源减少,即使有,大部分也是年底等钱用,所以选择降价出售。
不过,有一点值得注意,不管是新房还是二手房,两者的价格差距正在缩小,甚至会倒挂(二手房不限购,可谓外地购房者买房捷径)。
简言之,如果首付充足,可以考虑二手房,首付不充足,可买新房(在二手房和新房价格差不多的情况下,建议买新房)。
2018年即将翻篇,一路有你们的陪伴,真好!
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