昆明楼市|论房产韭菜的自我修养。

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第81次与你的美好分享
从2008年至2019年、昆明房地产经历了一场轰轰烈烈的房产大红市后越来越多的人认知到投资房地产的价值所在,越来越多的朋友抬着一盆钢镚加入到了房产的投资领域。同样、也有越来越多的新鲜韭菜坑等待着新韭菜铺盖。
做房地产以来经常会有投资房产的朋友很悲惨问我:小毛、我买了商铺、公寓、文旅盘甚至小产权房做投资,现在是想租租不出去、想卖卖不出去,打折都没人要,每个月还要还着月供和物业费,生活压力很大呀,快帮我想想办法。
听到这里我只能发支烟给大哥,心平气和的安慰大哥说:你晚上回去叫嫂子给你炒个“麻婆豆腐”嫂子才端上餐桌你就吃,看看是不是又烫又辣。
其实我很能理解大家觉得赚钱不易,想通过房产投资这样的一个方式来保护自己的人民币,额外再赚点生活费的心情。
但是做任何事都得稍微了解下再去做、慢慢来才会比较快,千万别怀揣着赌一把的心态什么都不了解蒙头就上。
往往蒙头就上到最后却是被行业上了个痛快,我喜欢把这个称之为:社会教育
我知道这种轱辘话可能大多数都不爱听,大家都喜欢听简单直接的,那我也可以。简单来说还是那句陈年老话:别总是想着懂一点房产的东西就觉得自己很专业、现实会很打脸的,房产投资水还是有点深的。
其实这些投资失误不算什么,而不长记性的多次惯犯的问题才是最大的,经常犯如此错误的人我分一下来有两种人最多
第一种:就是有钱不知道怎么花、拽兮兮自认很厉害的傻白甜,从来不会参考任何人的建议,总觉得自己很厉害的,一句话:无知的自信是需要付出惨痛的代价的。
第二种:就是房产投资中的纯小白,他们不知道房产投资中什么不该买、什么不该做。
任何的房产投资,首先想到的该是不要做什么、而不是要做什么,我在带很多客户买房的时候都喜欢和客户开玩笑说:老哥我带你看房前你该理个负面清单,就是什么不能做的、什么房产是不能碰的、什么是不能想的、甚至什么房产是绝对不能买的,一买就是入韭菜坑。
但是有些人呐、你真的拿他没办法,他可能去看房的时候在售楼部被销售一顿“跑火车”他就晕车了,开发商给他画个饼、造个梦他就立马耐不住寂寞了。什么硬性配套、什么地段都不管、都被韭菜大饼灌满了脑子,就把口袋里为数不多的钢镚上缴了智商税、还口水淋淋的舔着开发商给的韭菜大饼幻想着后期高价转手轻松愉快的赚个首付钱。
这就是所谓的:光速冲进韭菜坑、一把梭哈上太空了嘛!
而这些房产投资的韭菜坑都是怎么形成的呐?
其实无非就只有两种原因:
第一是所在的位置、地段不聚人气
第二是因为由于税费等原因不被市场所接受,我个人认为凡是不聚人气、不被市场所接受的房产投资都将成为负资产、都是韭菜坑。
在这里公寓和商铺我就不说了、因为之前的文章里说过了,我今天说下其他几个:
一:别墅
别墅是一个令很多投资人又爱又恨的品类,住大别墅几乎是大多数投资心中的梦想,一家人生活在鸟语花香的环境下,在花园放松、在泳池健身,这几乎是我们关于房子的终极梦想。
但是,正是被这种场景所迷惑,很多投资别墅的人并没有赚到钱,别墅恰恰不是一个好的投资品种。别墅天生只是用来炫耀的工具,就像LV包包一样,只能用来展示主人的财富,至于投资嘛,完全不适合。若想要卖出去,除非遇到更傻的人来接盘。别墅不能投资是因为以下几个原因:
一、与房产投资核心要素无关,房产投资有五大支柱:教育、医疗、交通、商业、产业。
别墅和这五大支柱几乎不沾边,很多别墅的主要功能在于炫耀,而不是配套。别墅讲究的是依山傍水,但依山傍水制约了房价的涨幅,靠山看水,就意味着周边基本没有办法开发,物业的周边就不会有增加新的公共设施的机会,所以依山傍水也就代表着房价的五大支柱基本就和你的别墅说拜拜了。别墅还有个特点和标杆盘一样,其价格却远高于周边其他类型产品,却没有标杆盘的配套和品质。
大多数别墅其实和“远郊大盘”的特点十分类似,区别是其居住人群不是刚需人群,而是富有人群,这个群体的特点我后面会讲。
二、现有别墅产品是一种混搭,这种混搭导致别墅定位不清晰。
别墅最致命的是由于国家目前已不再审批单独别墅项目用地,所以,市面上是不会再有新的单独别墅项目出现。如果某个开发商想做别墅类产品,那就是只能同一个小区里,这边住宅楼盖高点盖密点,然后就可以腾出部分土地用于别墅开发了。反正总体容积率,绿地率这些硬规划指标是不变的。
所以目前市场上所能见到的别墅新品,基本都是这种跟高层混搭的产物。这类别墅产品居住人群差别太大,引起整体别墅的居住质量严重下滑,造成别墅价格只能徘徊低位。很多小区别墅价格跟高层价格差别不大,就是因为住别墅根本体验不出来别墅的感觉。由于别墅跟高层混搭,一些配套设施互相通用,让别墅业主根本无法感受别墅的特殊性。本身别墅就都在距离偏远的地区,而混搭的高层的业主基本都是中低收入群体,来这么远地方购房的原因就是便宜,这就必然带来一细节的物业问题,于是别墅价格的整体低迷就是非常正常的现象。
三、别墅的目标客户需求不同于普通投资者,导致其有几大缺点:
难卖:
别墅通常都价格不菲,受众人群自然就很少,所以找到接盘侠的几率大为降低。你说你花了几百万的装修,但很有可能在买家眼里一文不值,因为买别墅的有钱人通常都是很有个性的人,既然几千万买别墅的钱都花了,也就不在意几百万的装修钱了,怎么也得请一个好设计师来按照自己的意愿装修一番。
难租:
除了难以卖出去之外,更要命的是,别墅的出租非常困难,通常好几个月都找不到租户。如果你装修很高档,更不可能舍得挣几个房租钱把自己几百万的装修糟蹋了,所以现在媒体上倒是经常看到别墅用来养鸡的现象。
持有成本高:买了一套别墅,如果你不自住,又租不出去,相当于给自己买了一个包袱,因为别墅闲置期间的各种费用还不少,比如说物业管理费,可能就需要好几千块,如果还加上一些花草树木或者房屋本身的维护费,最后你会发现别墅就是一个烧钱的坑。
流通成本高:
由于别墅属于豪宅,其流通时的税费要远远高于普通住宅。除了流通时的金钱成本,别墅流通的时间成本更高,很多别墅区连中介都没有,因为中介无法仅仅依靠别墅生存,所以每一次放盘、带看都十分麻烦,导致别墅交易时间长达一年甚至几年。
豪华大平层在未来将对别墅形成冲击:
主要原因是豪华大平层解决了别墅的区位、景观和户内便捷的问题。居住体验好,配套设施好,外部景观好。只有一种别墅可以投资,那就是市中心别墅,但是也需要极具眼光。主要是从保值和增值层面来说的。当然、假如你是土豪,只是单纯的考虑居住感受,那请随意、你开心就好。
二:“远郊大盘”
这种楼盘一般都是出现城市的新区,比如昆明的很多新区都有,不论哪个区总是要有几个这样的大盘,里面包含了 高层、洋房、别墅,而且面积都非常大。
远郊大盘主要的问题有以下几点:
第一是人气不足,导致物业、配套商业几乎无法生存,质量极差。
第二是二手价格涨得很慢,因为抛盘多、无中介、没客户。
第三是远郊大盘实际的使用者中的主流人群包括周边工作人群、低收入人群、自由职业人群、退休人群和节假日休闲人群。前四个人群视之为第一居所,他们需要有便利周全的生活配套、交通条件和服务保障,而远郊大盘往往不具备。
第四是远郊大盘中大户型更是错配。因为远郊盘购买者要么是预算不多的刚需客,要么是养老小家庭,要么是度假需求,这些需求都不需要大户型,大户型是错配、入住率很低。
第五是远郊大盘的小户型并非都不能买,交通方便、配套齐全、入住率高的一样可以买。
判断标准总结精华部分就是三个字“中盖多”凡是中介多的远郊大盘,可以考虑买小户型自住或者投资。
三、标杆盘
标杆盘通常是一个区域最为耀眼的楼盘,某些标杆盘甚至是一个区域的地标,众星捧月搬被追逐,于是很多投资人认为这种盘是投资首选,而实际上这种盘往往意味着大坑。为什么标杆盘长期看会跑输其所在区域其他楼盘呢?因为标杆盘有以下特点:
一、价格远远贵于周边。
由于要做成该区域最吸引眼球的盘,其拍低成本及建安成本本身就高,更为重要的是由于开发商定位的问题,这种盘就是要卖给该区域最顶级人群,甚至某个城市、某个省份最顶尖人群,所以其价格往往是周边楼盘的50%-300%。
二、周围无可比较楼盘。
这种盘往往呈现出极为高端的气质,无论户型的宽敞、景观的优美、装修的豪华、配套的完善,都远远高于周边,使购买者无从比较,任何比较都被“品质”二字所说服,导致其高价可以被市场接受。这种盘就是把各项附加值做到极致,把用户体验感做到极致,把品质规格做到极致,同时也把价格做到了极致。
三、这种盘是身份的象征。
由于此类盘无可比拟的品质和体验,使得入住人群感受到自身与众不同,业主都十二分荣耀,往往忽略其高价的影响,而这恰恰是投资的大忌。
四、标杆盘的特点是涨时滞涨,跌时无量。
因为进入市场的价格太贵,早已透支了预期,所以这种盘在周边楼盘上涨时,它要等等大家,等到它最初贵的部分被填平,也就是溢价没有了,才跟着大家涨。而在楼市不好的时候,由于它的客户群太小了,根本没有成交。那么是不是一旦有成交就好了呢?
五、标杆盘必然衰落
标杆盘一旦成交活跃,要么是大牛市,要么就是这种价格已经是市场上普遍的价格了,大家都可以接受了,而此时必然已经有新的楼盘成为标杆盘,老的标杆已经陨落,这种买入时集万千宠爱于一身,卖出时泯然众人矣的盘,其实是根本赚不到钱的。
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