昆明住宅均价14105元/㎡ 房价没过万的区域只剩……

根据昆明锐理发布的数据显示,2019年昆明共成交商品房117081套,成交面积1229.9万㎡,成交金额1684.9亿元,成交均价13700元/㎡。
图源昆明锐理
从整体成交的套数、面积、金额、均价情况的同比来看,均是正增长,其中,成交套数涨幅最大,达到18.2%。
数据表面上会让人觉得,2019年昆明商品房市场整体销售情况还挺可观的。但是,结合各类物业销售数据来看却立刻现形。
昆明商业和写字楼物业价格同比均出现超过13%的负增长,使得商品住宅一枝独秀,成为了撑起2019年昆明市场的一片天。
昆明住宅去年套均销售面积约121㎡
我们具体来看商品住宅的情况,昆明锐理数据显示,2019年昆明共销售83630套商品住宅,面积达1014.72万㎡,均价为14105元/㎡。
按此计算,销售的商品住宅套均面积约121㎡。
这与昆明整体改善型市场的趋势是相符的。而且,从2019年市场看,一些合院/别野、大平层项目,对套均面积的提升会有很大的贡献。
粗略统计,去年就有俊发九夏云水、俊发滇池one、金茂国际新城、中国铁建山语桃园、金地云海一号、中国铁建西派国樾、美的顺城府、中海云麓九里、山海湾8号、中铁诺德山海春风、华夏四季等10余个合院/别野/大平层项目在售。
从销售价格上看,此类项目对于销售均价的拉升,也会有一定的作用。
而就2019年昆明商品住宅的整体销售而言,我们整理了近四年昆明商品住宅的成交情况来做对比(由于成交套数对于销售情况的参考意义不大,故没有选取)。
根据昆明锐理历年公布的数据整理/昆明楼市制图
从上图显而易见,2019年昆明商品住宅突破1000万㎡的成交面积,创下了近年来之最。
在成交均价方面,虽然自2018年以来呈现出相对趋稳的态势。但14105元/㎡的商品住宅均价,也创下了昆明市场的历史新高。
由此,2019年昆明商品住宅成交面积和成交价格双双创下新高。
我们在之前的文章《房价趋稳 买房还划算?》中曾经提到过,根据国家统计局发布的数据推算,昆明房价自2016年6月开始,截止去年11月已连涨了41个月。
国家统计局数据所反映出的趋势,与历年来昆明商品住宅成交均价的曲线走向是大致相符的。
说到房价,针对昆明锐理发布的数据,或许还会有这样的疑惑:开篇的图中,2019年昆明商品房销售均价明明是13700元/㎡呀?
其实,是统计维度的问题。简单地说,就是商品房(住宅、商业、办公)与商品住宅的区别问题。商品住宅的价格,是单独将住宅物业拎出来统计而得到的结果。
事实上,2019年昆明商品房销售均价低于商品住宅销售均价是存在客观原因的。因为,商品房中的办公物业,在全年的成交均价甚至跌破了万元大关,仅为9673元/㎡。
由此,也就客观上拉低了昆明商品房销售的年度均价。
昆明住宅存量去化周期缩短至约7.8个月
昆明锐理在发布2019年昆明商品房成交数据的同时,还一起公布了昆明市场的热度地图。
从热度地图看,在2019年商品住宅销售中,销售面积和存量面积最多的是官南板块,销售面积达190.24万㎡,存量面积约99.7万㎡;而销售面积和存量面积最少的中心板块,则是房价最高的区域,价格已达23951元/㎡。
这里需要说一下的是,在昆明锐理的板块分类统计中,官南片区囊括了会展片区、生态半岛、官南大道沿线、巫家坝等热点区域近30个在售项目,因此,也就在数据上呈现出官南板块力压群雄的局面。
图源昆明锐理
事实上,就市场层面而言,官南板块也是2019年最热闹、竞争最激烈的区域。巫家坝各楼盘的卖力吆喝、会展片区滇池小镇开业的价值增持、官南大道沿线改造项目频出、生态半岛迎来俊发“峰系”作品等,都从不同程度诠释了区域的热度。
在成交价格方面,空港板块是去年昆明成交价格最低的区域,全年成交均价仅为8848元/㎡,也是昆明纳入统计的12个版块中房价均价唯一没有过万的区域。
从存量面积看,2019年昆明新增商品住宅存量约663.11万㎡。按照2019年月均去化84.56万㎡计算,住宅去化周期约7.8个月。
图源昆明锐理2018年报
相比2018年9.1个月的去化速度,去化周期有所缩短。可以预见,在2020年里,诸如官南板块、北市板块、呈贡板块、滇池板块、东南板块等住宅存量较大的区域,将是房企在昆明拼杀的主战场。
在商业物业和办公物业方面,2019年昆明合计销售215.18万㎡(商业物业销售48.36万㎡,办公物业销售166.82万㎡),相比2018年增长约36.4%,但价格相比2018年跌幅却超过13%。
2018-2019年昆明商业和办公物业成交情况
年份
物业类型
销售套数
销售面积
成交均价
2018年
商业
5912套
52.51万㎡
23412元/㎡
办公
15191套
105.17万㎡
11739元/㎡
2019年
商业
5801套
48.36万㎡
19080元/㎡
办公
27650套
166.82万㎡
9673元/㎡
根据昆明锐理公布的数据整理/昆明楼市制表
也就是说,商业物业和办公物业在2019年昆明市场中,以价换量特别明显。
根据昆明锐理2019年发布的数据显示,截止2018年底昆明商业物业存量为555万㎡、办公物业存量约455万㎡。
按照2019年商业物业月均去化4.03万㎡来计算,在2019年没有新增商业面积的情况下,去化存量仍需125个月。
而办公物业方面,以2019年月均去化13.9万㎡来计算,同样不计入2019年新增办公物业面积,去化存量仍需20个月。
图源昆明锐理
而从商业物业和办公物业的热度地图看,2019年出货量最大的板块为呈贡,合计销售面积达48.65万㎡,占总销售面积的22.61%。
整体上,昆明房地产市场仍然延续着住宅热、商办冷的局面。如何消化商业和办公物业巨大存量,仍然是昆明房地产市场待解的迷局。

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