昆明楼市魔咒:2w+的房子会更好卖

上周四个项目开盘:中国铁建山语桃源、中交金地中央公园、融创春风十里、新希望白麓城。
最近昆明楼市趋冷,但真的熄火了吗?
各家开发商的心情是不一样的。
这不,根据最近国家统计局发布的前三季度国民经济运行的信息:初步核算,前三季度国内生产总值697798亿元,按可比价格计算,同比增长6.2%。分季度看,一季度增长6.4%,二季度增长6.2%,三季度增长6.0%。
“除了猪肉之外,都在跌”。
在9月CPI和PPI数据出来之后,泽平宏观的报告直言“拿掉猪肉之后,都在通缩”。
需求侧低迷,萧条,通缩。
经济不景气,房地产是否又被当做“夜壶”拿出来使用?
每到年底,冲一波业绩都是常事:
2018年楼市调控非常之强,全国出台了近450次调控政策,比2017年足足多了80%。但一到年底,山东菏泽开始放出消息“取消了实行一年的住房限售令”、珠海市金湾、斗门两区调整购房政策,非本市户籍居民购房的要求从缴满 5 年社保降为 1 年。
今年同样,国内多城市的楼市调控放松,南京(六合区解除限购),天津(以“承接北京非首都功能”之名放松社保要求)。
在10月初的时候,包括锐理/克而瑞等多家机构媒体也开始发布前三季度销售情况:
(数据来自克而瑞)
克而瑞数据显示“前三季度昆明商品住宅成交780.5万方,同比增长28.1%,成交均价13933元/㎡,同比增长6.9%。”
锐理数据显示:9月住宅成交8116套,价格14665元/㎡,8月住宅成交8049套,7月住宅成交7917套,累计三季度住宅成交24082套。
各方数据、均价均有一定出入。(统计口径不一样)
比如,昨天的问答中提到有住宅在补办网签,这一点在之前跟业内大佬沟通的时候他也提到过,“最近两三个月的住宅,平均每个月网签10-20万方,都是早些年的房子,补网签(为了办不动产证),网签价格2千多一平米的都有。”
也就是说,这些房产备案是否计入统计数据又变成了关键。
加上这部分补网签的数据,今年三季度,主城五区,新建商品住宅成交29000多套,不到3万套,比去年三季度增长1w套+,成交360万方,成交平均面积120㎡,二季度住宅成交2.1~2.2w套之间。
当然,我最关心的还是二手房:
去年二手房全年成交6-7万套,二手房商品房(住宅/商办/商铺/车位)三季度成交1.9w+套,同期成交下跌23~24%之间,网签价格比去年涨了1.1-1.2k,其中住宅成交不到1.5w套。
(二手房备案的价格不能算数,上面提到的是指合同价/网签价。但不能防范阴阳合同,很多二手房网签价格才八九千,这一看就明显有BUG)
一手房市场成交,其实是没有波澜的。二手房,实际上又不被大家重视。
最近昆明的某B字开头的开发商开始推出旗下房源八折内购(只针对员工),引得小伙伴们蠢蠢欲动,开发商去库存,员工拿福利,这也非常正常。
自产自销也是一种方式。
(当时文锋老师听到这个消息脱口而出——“着急了吧!”)
再次结合之前这家开发商国庆期间推出的工程抵款房,今年任务/业绩还有多少没完成?

再来看上周的预售证和开盘情况:

西北片区原来的明星楼盘万科城,一期在上周末宣告售罄,从今年7月首开,到现在,共计1750套左右房源,单价1.4-1.55w之间。(很多人还没反应过来呢,他就已经卖完了)
西北片区上周开盘的是曾经的标杆项目——融创春风十里,另外还有新希望白麓城。
(可惜没看到两家正面battle)
融创春风十里昨天(10.20)开盘,楼粉愤怒的青鸟就发来信息说——融创居然价格只要一万三,比我想象中便宜。
春风十里这批房源的地段,我认为是西北片区最佳。(临海屯路,属于进入西北片区的门户位置)
这次开盘推出A11地块两栋楼,总高29层-30层,2梯4户,带装修,共计228套。户型114-121㎡两种。
(这个端户非常不错,南北双阳台,且真通透。但就是少了个玄关)
其中114㎡中户均价1.35w;121㎡端户均价1.4w左右。现在还有房源,建议感兴趣直接去售楼部看下。(这个地块只有4栋楼,已开两栋)
呈贡区域,上周最火的项目是锦艺昆明之光,开放售楼部可把周边的中介人员忙坏了,其他竞品的销售广泛分布在白龙潭地铁站方圆1公里范围。
预计10月底/11月初开盘,最小户型91㎡,最大143㎡,目前释放价格高层1.17w,小高层1.27w。
不过,呈贡目前最高档的项目中国铁建山语桃源也于19日开盘了。
(中国铁建在昆明对造高档小区情有独钟,比如西派)
中铁建山语桃源上周六开盘推出洋房(共推了2栋),房源不算太多,共计96套。户型同样只有两种,116㎡和128㎡户型。
(之前116㎡开盘也是首开就基本抢完了,明星户型)
当天到场选房的大概80组客户,销售情况8成左右,成交价格1.3-1.35w之间。
开盘前前去项目踩盘,置业顾问也表示大多都是周边工作的客户,少部分地州客户,且大家都是自住为主。
再来看看巫家坝片区+滇池会展片区,这两个区域,高度竞争的区域。
万科500里和会展山海湾8号,正面竞争。对外,会展片区又不得不和巫家坝开打。
万科500里,第五栋房源,2梯5户,97㎡、117㎡两个户型,带装修,单价17000-19000元/㎡,虽没有正式公开开盘,但售楼部陆续有客户,基本上房源也在持续消化。
另一头,山海湾8号,在豪宅、观滇、高价的路上越走越远,预售证已经拿到,也不需要公开开盘,周五前往售楼部的时候,置业顾问稍微忙不过来。
带装修,2梯3户(一栋有2~3个单元)。
117㎡户型4楼折后单价20069元,中间楼层19楼22190元,42楼27100元(次顶楼),这只是个普通户型的单价。
如果是开放样板房的那个户型(169㎡户型),观滇效果更好,客厅更大,高楼层都在2.5w+。
(类似观滇项目,窗户就非常重要的,除了一般户型都有2米宽以上的大阳台,类似这个大窗户也比较少见)
另一侧的巫家坝,中交金地中央公园也正式开盘了。
10月18日开盘,推出第6栋,2梯2户,共推出54套房源,面积为182㎡A户型。
此前在文章里面提到过这个项目“无房可售”,因为就拿这次开盘的这一栋来说,也是之前排卡就排了150组以上,还等了一两个月,但房源只有54套。
参与选房150组+,全部售罄,成交价格比之前140/160开盘的价格稍微便宜1k,成交均价2.1-2.2w。
并且,中交金地中央公园的住宅产品已经全部售罄。(不过后面还有公寓)
昆明楼市有一个魔咒——2w+的房子会卖得更快。
有钱人也不是人傻钱多,只是如果新买的房子比之前住的还差劲,那有什么好买的。
之前有业内开发商朋友跟我说,要看市场好不好,看最热的开发商能不能个把月开一次盘卖1栋,就知道了。
现在也不见得了——他卖得好,是他牛,不一定就是市场好,没准其他家穷的叮当响。

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