房企争着开辟新的创收门路,昆明这块蛋糕还能保住?

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号称当前“全球最大规模IPO”的蚂蚁集团上市,在“临门一脚”时,突然被按下了“暂停键”,一时间成为了热议的话题。
事实上,房地产行业也在另一条赛道上,展现出了资本运作的热潮。
(一)分拆物管上市成为房企瞄准的新赛道
有消息称,东原集团正在进行一系列的股权腾挪,目标直指:拆分物管上市。
而就在今年9月,先后有远洋集团、恒大集团、以及建发物业发展集团发布公告,分别宣布远洋服务、恒大物业、建发物业已向香港的交易所递交了招股书,谋求拆分物业上市。
此前的8月,禹洲集团2020年中期业绩发布上也透露,其已向联交所提交了物管分拆建议书……
近期资本化动作频繁,一时间,房企分拆物管上市,似乎成了房地产行业的一股浪潮。
据克而瑞物管发布的数据显示,仅今年以来就有星盛商业、宋都物业、荣万家、佳源服务、金科服务、融创服务、华润万象生活、远洋服务、恒大物业、建发物业等10家与房地产相关的物管企业正走在上市的路上(这里面还不包含诸如禹洲集团、东原集团等处于拆分物管上市准备期的企业)。
数据来源:克而瑞物管
同样,从已经成功上市的物管企业来看,今年已有兴业物联、烨星集团、建业新生活、正荣服务、金融街物业、弘阳服务、卓越商企服务、第一服务控股、世茂服务、合景悠活等10家物管企业成功上市。
其中,仅在今年10月上市的物管企业就有卓越商企服务(卓越集团旗下)、第一服务控股(当代置业旗下)、世茂服务(世茂集团旗下)、合景悠活(合景泰富集团旗下)等4家。
后续可能还会有荣万家(荣盛发展旗下)、佳源服务(佳园国际旗下),以及雅居乐要分拆上市的雅城。加上前述正在上市路上的10家物管企业,物管企业上市的数量和募资规模都将创新高。
可以说,众多房企正在通过分拆物管上市,在另一条赛道上展开资本的角逐。
(二)为何房企热衷于分拆物管上市?
我们知道,围绕房地产而存在的产业链很长,会涉及到各行各业及众多上下游相关企业,但在关联上,无疑,物业管理是与开发商联系最为紧密的。
在现实中,房地产开发作为生产环节,物业管理作为售后服务,体现在商品房的功用上具有一致性。因此,往往开发商建成交付的房子,通常都会交由自己成立的物业公司来做后续的管理服务(没有物管公司的开发商也会引入其他物管品牌来管理)。
从这个层面看,开发商成立物业管理公司具有近水楼台的优势。长此以往,物业管理在房产的开发体系中,随着房产交付量的增长,物管企业的规模也会越来越大。
近日,住建部部长王蒙徽撰写的文章中透露,2019年,城镇居民人均住房建筑面积达到39.8㎡。而央行今年4月发布的报告也显示,2019年我国户均拥有住房1.5套。
庞大的住房保有量,也使得物业管理存在巨大的市场,或许,这也是物管企业能够有利可图,甚至是实现上市的源生动力。
而从克而瑞的统计来看,截止今年10月30日,34家上市物业市值总额达4649亿元,在市盈率上,物业服务企业市盈率大多超过20倍,普遍高于做房地产开发的母公司。
34家物管企业市盈率及母公司市盈率/数据来源:克而瑞物管
从上市物管企业来看,目前规模破亿的仅有碧桂园服务、雅生活服务、中海物业、保利物业、招商积余及绿城服务等6家。在巨大市场中,还存在较大的可挖掘潜力。
由此不难看出,众多开发商为何会乐于分拆物管单独上市了。
在另外一个层面,今年年初疫情影响催化出的居住服务需求,更是凸显了物管的价值。在疫情影响资本市场表现较弱的情况下,物管板块平均涨幅达到了30%(数据源自克而瑞)。
可见,资本对于物管行业前景的看好。
特别是在“三道红线”高悬的当下,分拆物管上市,有利于丰富开发商的资金募集渠道,一定程度上实现“降负债”的效用,可谓一举多得。
因此,也就不奇怪,前面提到的,仅今年10月份就有4家房企通过拆分物业上市来加入资本赛道的争夺了。
(三)昆明市场物管仍以自建项目为主
事实上,从物管行业的特点来看,虽然利润率低,但其并不是一个高负债的行业,而且其周期性比较弱,相比房企每年卖XX房来实现收入而言,物业管理只要能保持现有服务小区数量,基本上每年的收入是有保障的。
而从物管的实际服务来内容看,除了物业费等基础性收入之外,小区见缝插针的各种广告、临停车辆收费、甚至是外包单车棚的收费等,每年的额外收入都不会少。
就昆明而言,此前昆明市物业管理行业协会初步统计数据显示,昆明共有1000多家物业公司,其中外来物业公司目前有40多家,占比4-5%,份额并不算高(2017年的数据)。
我们从前面提到的34家已上市的物管企业来看,进入昆明主城区的仅有碧桂园服务、雅生活服务、世茂服务、保利物业、绿城服务、招商积余、中海物业、新城悦服务、以及蓝光嘉宝服务等9家,且承接项目以自身母公司开发项目为主。
昆明楼市/制表
虽然诸如绿城服务、碧桂园服务、保利物业等企业在昆明市场有相应的外拓(接手非自己开发的项目),但整体项目不多,且外拓的主战场主要集中于昆明主城区之外。
比如碧桂园服务在云南外拓的首站选择了曲靖的项目,随后陆续签约了保山的九岭天下,富民的鼎易山水居等。回到昆明主城区,则是以接手交付多年的鼎易天景和鼎易天城为开端。
当时,碧桂园服务给昆明市场的感觉是,要跟碧桂园一样在昆明主城区“大干一番”,但从现实情况来看,与2017年接手穿金路的著名问题楼盘——云润天阳的高调相比,随着2018年底的正式退出,碧桂园服务在昆明主城区要低调得多。
相反,还没有上市的万科物业,在自己的开发的项目中有一定口碑积累之后,稳扎稳打在昆明主城区敲定了世博首岸、云大知城、德润朗悦湾、骆驼湾、恒泰滇池名门、德润香山府等外拓项目。
这种物管行业的外来一线品牌外拓现象,甚至在昆明市场一度引发了“狼来了”的讨论。
(四)外来和尚在昆明好“念经”?
事实上,就昆明而言,要说物管行业已经是外来品牌的天下,那么,本土的开发商可能会略带嘲讽的回应一个:呵呵……
项目多、土储多的昆明本地龙头企业俊发,其自身开发项目随便数一数就30多个,外加俊发物业外拓的万宏国际和贵研自然界、首领公馆、龙山别墅等项目,物业服务在昆明市场的覆盖量可见一斑。
此外,还有在昆明市场一直都有“分量”的银海物业,其服务楼盘超过50个,甚至比自身开发的项目还多,是昆明物业服务领域外拓的一支生力军。
只不过,随着银海淡出昆明主城区房地产开发,加之昆明以外来品牌房企占主导的开发环境下,先进管理经验的不断碰撞中,银海物业表现出了一种“力不从心”的感觉。
从此前万彩城换物管的事件中可以看出,开发商出面协调的物管替换,最终成为了一出各利益相关方共同“出演”的闹剧……
在百度中输入“昆明 换物管”关键词,能检索到467万条信息,而从现实的案例中可以看到,诸如创意英国、金星小区、江东花城、金福地、时代风华等小区的给出的经验,在昆明要换物管谈何容易。
百度截图
因此,假如外来物管企业大举进入昆明市场,在当前这种状态中,即便市场蛋糕很大,外来物管企业也会心有余悸,不敢贸然行动。
在日趋品牌化的今天,随着房企竞相拆分物管上市,寻求在另一条赛道上找到盈利点的同时,昆明潜在的市场,也必然是房企争夺的一个高地。
至于如何抢占,或许,也并没有想象的那么容易。
要知道,售楼部卖房只能管销售那两三年,而物业管的却是购房者的一辈子。从这个角度来说,房企真正赚钱的或许并不是卖房,还有可能是做物管。
最后,说个题外话,据说某俊园物管费涨价了,大家怎么看?

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