2.5万/㎡,昆明房价天花板将逐渐被打破

导语:
对于昆明2.5万/㎡的房子,你有什么要求?
不是太膨胀,有梦想谁都了不起。
本文关键词:
1、昆明2.5万/㎡的房子都有哪些?
2、什么样的房子会让你花2.5万/㎡?
(一)
假设你预算充足,我们都按照2.5万/平米来看,没有小户型,最小户型100㎡起,小区物业好,大开发商,都不会烂尾。那么,你在以下楼盘中,会选谁?(纯粹我乱编,只看条件,不用对号入座)
2.5万,目前是昆明房价天花板,但这一局面相信很快会在半年后被打破。
来看一下今年上半年(2019.1.1-2019.6.30)昆明成交均价top10的项目。
(数据来自锐理,来自上半年一手房官方备案成交价格+面积,时间以实际签约合同并网签网备为准,非开盘时间)
其中,恒大云玺、滇池one均为高档别墅项目(华夏四季,滇池边+豪装,虽是洋房但价格同样不便宜),城市类住宅俊发逸天峰、中国铁建西派国樾项目都是豪装,而中海云麓九里、滇池俊府主打高赠送。
(其他绿地海珀、1903、九夏云水等项目成交仅几千平米,尾盘房源发售,可能就几套而已)
其中超过2.5w的楼盘有4个,除去恒大云玺之外(并没有大规模公开发售,销售量也不算高,1万多平米),在大众视线中,滇池one、俊发逸天峰、华夏四季才是2.5w级别的真豪宅。
故,2.5万/㎡是昆明楼市的天花板价格。
(在官方数据成交均价面前,不纠结部分项目特定房源的超高价)
(二)
我们看了这么多豪宅,虽然单价高,但更主要的是面积大,总价高,让大众望而却步。
平常普通小伙伴接触到的单价往往更高:
(云大西苑,二手房市场上,挂一套出一套)
(翠湖边xx小区,前一段时间上头条的翠湖边,你别吐槽“凭什么”,就算价格虚高,真的成交下来单价也不会便宜到哪里去)
对于老破小而言,单价2万真的不是什么事?人家也玩“高赠送”。虽然今年面临新政调整,划片入读+对口中学没准要变成摇号入学,这是在学区房降温。
市面上超过2.5w成交价的二手房,次新房也有不少。
(这里放个高价次新小区,就不放什么翠湖俊园、翠明园等传统豪盘了)
(三)
假设,翠湖周边老破小要改造要拆。盖新小区,你觉得卖2.5w,正常吗?
目前昆明,二环内好地段不在少数,只是机遇没到(二环内还没拆呢,一直都拆不起)。
像老破小卖2-3万这样的情况,无非不是占据城市优质资源。(学校/地段/翠湖等等)
这个天花板迟早会被打破呢——
第一,现在这些已经卖两万五单价的楼盘,还会涨吗?现在卖两万三、两万二甚至一万八九的楼盘,后面有没有可能涨上去?
巫家坝配套是弱项,目前道路都不通,年底3条南北道路通车;目前片区也没有正式公布某公立学校落地的消息,一旦公布,各大准2万级别的种子选手们,有没有可能冲一把?
第二,是否有像滇池one、华夏四季类似的,同地段同品质的新盘出现?是否有不同类型但也能卖高价的楼盘出现?
金地云海一号,品牌不输华夏四季,位置类似,产品也不错,价格我认为应该与华夏类似,甚至更高。
海东俊园,虽然上半年没有大面积推售,新房源正在认筹。类似高赠送的洋房,基本上买一层送半层,不过下图户型只有顶楼。(179㎡建面,拓展138㎡)
目前对外价格别墅已经在2.8w-3w,洋房2.6w+,我预计可能2.5w左右比较合适。
一环边隆盛府,大悦城南侧,由碧桂园+中粮+螺投开发。目前没有公开具体项目产品信息,但从配套上来看,地铁+商圈+一环位置,目前只差一个优质学校。
巫家坝世贸、首创、龙湖,能否拿出比中铁建/金茂更高级产品?
另外还有二环附近地段非常不错的万达附近?还有已被恒大接手的原星光大道?还有五年前就号称配套“盘龙小学”而正在被接手的大宥城?
(甚至我认为为了能够让烂尾楼顺利复活,也许会有一些意想不到的交换条件)
2.5w的可能性无处不在。
(你要是觉得价格太贵,没关系,他还会做成高赠送的,哈哈)
(四)
看到这组数据(来自锐理),上半年,新建商品房中,高层成交30794套,核心成交主力100-130㎡,其中140-160万为最多;次主力为140-160㎡,180-200万最多,总价天花板250万(小于250万占比92%,大于250万8%)。
绝大部分高层住宅都在250万以下,其中140-160万成交最多。(刚需型三房两卫产品)
在400万-500万,500万以上这个级别,高层住宅中总共成交442套,占半年所有高层住宅中1.4%,所占比例很小。
所以不要认为天花板价格抬高将会使得房屋均价抬高。
而400-500万,500万以上洋房成交132套,别墅价格虽高,但也没超过高层的442套。(但别墅的总价天花板更高,出现2000万级别以上的8套)
但观念在慢慢转变,如果说别墅是总价的极限,中高价的高层住宅也在慢慢扩大,在昆明,而这其中也不乏单价超2万的高层住宅。
你或许发现在2018-2019年,虽然去年年底到今年上半年,整体房价就只涨了几百块。但底部房价在慢慢抬高,去年可能你会在1.2万的楼盘中挑来挑去,而现在1.3w左右已经是市区范围内的底价了(还要配车位才能买到)。
事实上,底部价格更能代表市场主流和均价水平。
一年多以来,昆明楼市的天花板基本没变,说来说去不是俊发逸天峰就是滇池one,这一局面,将在半年后被打破。
好房子还没出现。
楼市天花板,它不是被市场均价涨起来打破的,而是楼市发展到一定趋势,从内部自己打破的。

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