2020年如何在昆明买房?

昆明楼市微信小程序「昆明楼粉+」已经上线内测,楼粉们可以直观的了解项目的整体情况,并可以通过线上直接与置业顾问沟通和咨询……
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上周二做了一个直播分享,关于《2020年如何在昆明买房》,期间很多朋友提了很多关于买房的问题,也要求将直播镜头上展示一些数据形成文字版的。
这两天还有好多朋友又在问房价还有出手时机,借此机会,就把大家关心的都整理一下。
1关于房价,适合什么时候买?
站在全国市场,我们从过去的11年时间里发现,2019年全国商品房销售额接近16万亿,比2009年整整多了3.6倍,房价也从2009年的4681元/平涨到现在9310元/平,足足翻了1番。
▲2009-2019年全国商品房销售额及平均房价,整理:昆明楼市
即使调控次数达到450次的2018年,很不被看好,但2019年调控次数更多,超过600次,完成了接近16万亿的销售额,创了历史新高,房价也比2018年上涨了6.56%。
很多人也在关心疫情对房价的影响,就目前各地方陆续出台各种扶持房地产的政策,各城市陆续复工复产,市场正处于快速复苏阶段,从最近房企拿地的活跃度足以可见,市场的信心依然存在。
回到昆明市场,根据今年2月份《胡润2019年度全球房价指数》的榜单,昆明以2019年房价13.6%的涨幅位列全球第9,国内第6。
排位不重要并不重要,昆明房价涨幅一直都稳定。
根据国家统计局的数据,昆明房价无论是新房还是二手房从2016年6月开始至今,同比连续上涨44个月。
▲2016年6月-2020年1月昆明房价同比涨幅情况,整理:昆明楼市
因为疫情是1月21日集中爆发,影响并没有体现在1月份的数据,但2月份的数据,因为基本没有成交数据,即使有也基本会和1月份持平。
同时,我们找出了昆明锐理数据在2018年和2019年住宅的供应(新增)和成交面积,发现在2月份无论是新增销售面积还是成交面积都很低。
▲2018-2019年昆明住宅供求面积及均价,来源:昆明锐理数据
比如2018年第一季度销售128万平,占全年16.95%,2019年第一季度销售140万平,占全年14.74%,最为主要的2018年还是2019年第一季度的销售面积有3/4是在1月和3月完成的,那么2月份的销售额分别占比全年的4.24%和3.69%。
目前,2月底昆明所有的售楼部已经可以正常营业了,整个市场也会很快回到正常的运行轨道,站在全年的视角,2月份的影响并不会太明显,我们认为昆明房价持续走高是大概率事件。
就目前市场政策的倾斜,如LPR利率下滑,房贷利率的降低,加上部分开发商的优惠让利,我们认为3月份会是一个很好的出手机会。
2关于心态,大家都想买什么
只有了解购房者的需求,才能更精准判断市场的走势。从2018年开始,我们就倾斜很多的运营重心针对所有的咨询用户做了调查跟踪,希望能在真正触达购房者的行为上,获取更多的需求数据,来反刍市场对区域、产品甚至功能细节的进一步完善。
在疫情期间,我们尝试去还原2019年昆明市场购房行为及购买逻辑(目前展示的仅是部分内容,详细版后续会陆续发布)。
首先,用户在选择新房还是二手房,悬殊很大,新房占到3/4,直接明确买二手房的购房者占比21%;另外一部分购房者认为“新房和二手房均可”约占比4%。
▲购房偏好,调查数据来源昆明楼市
但从统计数据反馈, 2019年昆明主城四区及呈贡新区新建商品房成交面积大约1075万平米,如果按照建面100平米每套房的标准计算,那么昆明去年卖了10万套的新房。
二手房成交多少呢?我们通过昆明最主要的公证系统完成过户的国信、明信两个公证处核算(公证系统过户占比整个二手房市场大概60%-70%比例),整个昆明二手房市场差不多成交了6万套,这个数据比2018年的7万多套还略少。
从这个数据可见,昆明市场还是以新房为主导的市场,社会存量房作为重要的补充。
其次,在置业区域偏好中,呈贡、巫家坝、会展、二环内和北市区最为关注的五大片区,其中:
▲购房区域选择,调查数据来源昆明楼市
其中:
首置群体最多选择的是北市区;
首改会倾向昆明二环内;
再改豪改的群体则选择巫家坝和会展片区;
投资客群选择最多是呈贡新区,其次是巫家坝;
从目前涉及到的五大片区,其实也正是昆明过去一年的热点区域。
第三、购房者的住宅产品类型喜好偏向上,目前购房者关于住宅产品偏向主要还是电梯高层,占比达到57%。其次洋房24%、大平层14%、别墅(合院)则占比5%。
▲产品偏好,调查数据来源昆明楼市
其中,首置和投资客户都偏向于高层电梯分别占比80.85%和60.61%,再改及豪改偏向于洋房33.14%和大平层28.57%。
在此次疫情之后,相信再改豪改的比例会增加,大平层产品或低密的产品在未来市场中会更有市场。
第四、针对昆明购房者关于精装房应该配备的设施情况来看,软水/净水系统和新风系统的投票比例最高,分别占比为81.14%和65.66%。
▲配置设置需求,调查数据来源昆明楼市
虽然两个设施的配备目前也并未成为开发商们精装的标配。但疫情之后,很多人在选择精装房还是后续装修细节里作为重要的功能诉求。
如果再结合这几天,《关于疫情之下客户购房需求变化的调研》报告数据,就更直接了。
疫情前,有购房计划的比例为46%;疫情结束后计划购房的比例上升为51%;
疫情结束后,计划购房的人群中有95%的客群普遍反馈想要更多居室空间,意向三居及以上的居室;
受访者中有52%的人群对于社区物业管理水平不满意。
为此,这次疫情,并不会带来消费需求的本质变化,但是会推动或加速改善购买欲望。毕竟居住升级需求一直都存在,只是在疫情倒逼之下,这种需求更加强烈而,但可以肯定的是,此次疫情对于客户的置业观念一定会有很大的革新。
另外,开发商也会真正回归到产品本身,在产品创新产品研发上,不断优化和升级,户型场景也一直沿着客户家庭结构和角色的变化而变化的。
3关于未来,买什么样的产品?
一场疫情,让整个中国安静了下来,也是难得的一次对生活空间的深度思考。
对于开发商(卖方)来说,他们在前期规划项目的时候,更多考虑的是土地指标、竞争环境、面积控制区间、总价控制区间。很少仔细去考虑客户是几口人?他们年龄结构如何?他们的生活方式是什么?什么样的空间能装下他们的生活梦想?在未来,会有更多的开发商开始研究生活方式对空间的需求。
而对于购房者(买方)而言,住宅承载的是居住与生活功能,以前正常生活,对住宅的使用主要是早晚,疫情发生后使用时间变成全天。他们对自由和健康有更多的思考,对居住空间、功能分区、甚至物业服务、社区配套等多个维度更挑剔。
可以说,这次疫情,是一个卖方和买方都在逐步成长的过程。
▲山海湾8号提出“建筑免疫系统”
很直接的是,在此次危机中,让大家深刻体会到房屋户型、朝向等因素对于通风、日照等居住体验的重要影响,也让我们发现,建筑是更好的免疫系统。
如果把阳光和清风比作天然的免疫系统,那么开阔的楼间距就是健康的护城河。为此,在建筑本身,楼间距就是重要的考量标准之一。
据不完全统计,昆明高层项目的平均楼间距不足40米,有一些项目楼间距会大一些,比如山海湾8号楼间距在80-132米,远超市面标准的2-3倍。
▲山海湾8号楼座效果图
而日照方面,山海湾8号在产品上采用玻璃幕墙设计,这在昆明属于蝎子屎–独(毒)一份,甚至放眼全国,也不多见,最过出名的莫过于当年深圳神盘“深圳湾一号”。
其实,原本玻璃幕墙设计是使用在写字楼等商业项目中的,玻璃的通透性可以极大节约能源消耗,同时,又能增加建筑本身的品质感。
这次疫情,专家强调防疫要点:“戴口罩、勤洗手、不聚集、多通风。”昆明常年吹西南风,毋庸置疑,滇池边的房子空气更新鲜,10米长,2.6米宽的阳台,平时可以晾晒、抽烟、烤太阳,哪怕呼吸,都是令人垂涎的新鲜空气。
另有各大媒体发布公共空间防疫指南,电梯因空间密闭、人多拥挤、需按键接触等,需大家加强重视,做好防护。
为此,在很多高层小区里,一些梯户比小(梯户比就是电梯数和每层楼住户数的比例,梯户比越大,说明居住密度越大)的小区物业公司都在电梯里增设了纸巾、牙签等设备,以减少公共接触;而部分能实现一梯一户的大平层产品,在入户大堂乘梯刷卡即可直达家门,也能减少与其他住户相互接触的机会,同时也规避了高频接触的风险。
山海湾8号不一样,配备了3梯2户,电梯是参照1.8*1.6*2.8的写字楼标准,普通住宅的电梯是1.6*1.4*2.2,而且已经开始采用医用紫外灯+无人感应系统的方式,对电梯进行消毒。当人离开电梯时,自动启动紫外光的消毒杀菌。目前已经准备在山海湾一期进行试点免费安装了。
除了电梯,入户玄关也非常重要。
作为入户的第一重关卡区域,面积可以不用太大,可以放下,鞋柜、衣柜,山海湾1号的在此空间中,可以有序设置污染区、半污染区及清洁区。通过两次的外衣、外鞋的消毒、更换,实现彻底灭菌的效果,将病毒隔离在门外。
▲入户玄关设计
当然,在支付能力能够支撑的情况下,房子能大则大。
如果户型太小则难以区分污染区、半污染区、清洁区,还有因面积小带来的活动空间不足、个人隐私也无法保证,尤其是对于多代同堂的大家庭,增加活动空间、降低居住密度将成为改善居住条件的迫切需求。
在这一点上,山海湾8号170平以上的户型,均设有两道入户门。如下图进行一个简单的隔墙分隔后,上下两方都拥有独立的卫生间及住房,互不干扰和影响。
▲双钥匙房及隔墙分隔设计
而这种设计又称为“双钥匙房”,最早起源于1986年的新加坡建屋发展局(HDB)的概念,旨在推动多家庭在同一屋檐下生活时,便于根据不同情形进行室内分割,这种设计目前也被大量运用到豪宅产品中。
当然,除了一些明面上的,对于很多人根本就不会关注的藏起来或者是很隐蔽的地方,山海湾8号也依然没有放过。
对于健康安全这个层面,很多人关注的比较多的是一些显性部分,比如像排水系统这种隐蔽设计,很多开发商是不会关注的。单一的存水弯,可能存在存水蒸发,失去封闭臭气、病菌的功能。(注:气体中有可能存在带含病毒的气溶胶)这也给了这次病毒趁虚而入的机会。
山海湾8号采用的解决方案是双重水封排水系统,同时,采用了吉博力的苏维托排水系统,存水量更大,水封效果更好。
▲山海湾8号排水系统设计
任何病毒面前,除了好的医疗资源和防护手段,同样重要甚至更重要的是自身的免疫力,而运动是增强免疫力的最佳方式。山海湾8号,利用小区中庭做了一条一公里的环形跑步道。另外,在部分楼栋的架空层增设了室内的运动空间,再加上内部两个会所的游泳健身设备,为业主提供了天然的运动环境。
好的家,可以把生活过成诗。在你考虑换房的时候,你真的可以更清楚你要的是什么了!
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