昆明的城市新中心

撰文:昆明楼市首席购房顾问文锋
日前,国家发改委公布的《2019年新型城镇化建设重点任务》,明确中国内地城市按人口规模分类,其落户政策将大幅度放宽,其中城区常住人口在300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。
根据昆明统计局的数据,2017昆明总常住人口678.3万,城区人口393.22万,符合Ⅰ型大城市全面放开落户的条件。
未来城市的机会
在过去几年时间内,全国各城市几乎都开启了抢人模式,连全域限购的海南在近期也调整了购房政策,即使无户口也同样可以买房。(未在海南落户的引进人才在海南购买唯一住房,以及已在海南落户的引进人才在海南购房,申请商业性个人住房贷款的首付比例,均享受本省户籍居民家庭同等待遇。)
而昆明每年新增人口并不多,基本保持在每年4-6万人的净增,只有在2011年的时候,昆明人口新增创了新高,超过12万人。
2006-2018年昆明人口变化情况(数据来源:昆明统计局)
当然,户籍政策的宽松,有业内人士说,这将会影响中国未来的人口分布,且间接打破了中国实行70年的户籍管理制度。
而对于房地产市场的影响,在我看来,整体思路还是以时间换空间的操作。一是消费人口政策的红利,以前的户籍政策,在很大程度上限制了人口的流动性,以后户籍不再是个问题,那么还是驱动很多人到心仪的城市去买房,当然,到后期就是考验城市竞争力;从金融体系的角度,户籍的放松,其实是在增加潜在的购房者,释放更多的购买力,比松绑信贷政策更加安全。
从某种意义上讲,“市场已经不存在一二线还是三四线的区分” ,“所有的机会将只出现在强经济和人口净流入的城市,不管是一线二线还是三四线。而目前现行的很多房地产的调控政策也会让步人口落户政策。
但对于买房人而言,在选择城市和选择区域甚至楼盘的时候都会做一定的考量,在我理解中,买对房,选择有潜力的城市可以占80%,而选择区域和楼盘只能站20%,如果城市没选好(比如没选择深圳,选择了昆明),选择对了区域和楼盘也能满分。
即使选错了城市,选对板块和楼盘也能满分(来源:昆明楼市)
放在昆明,首先昆明引以为豪的气候和优越的自然资源,本身省会城市强大的吸附能力,其次就是顺应城市发展的趋势,选对板块。
昆明的城市新中心
今年3月初,在官渡区经济座谈会上,省委常委、市委书记程连元强调,官渡区要加快建设成为昆明城市新中心。
“城市新中心”这是一个新的号角,在昆明将重新被定义。
以前提城市新中心,很多人可能联想到呈贡,但根据呈贡新区的发展定位来看,相对倾向于行政中心、教育中心、健康产业中心的定位。
如果站要站在未来国际大都市的视野,昆明需要有新的城市封面,从目前来看,官渡区凭借巫家坝和滇池国际会展中心,确实拥有昆明最具代表的城市封面形象的先天优势。
巫家坝控规优化后用地规划图(图片来源:昆明规划局)
根据昆明城市总体规划,巫家坝片区定位是昆明未来的城市新中心,是昆明“桥头堡”和“一带一路”战略的重要窗口,是辐射南亚、东南亚的前沿阵地,是昆明打造世界知名旅游城市的重要项目,是昆明未来的总部商务聚集区。
今年年初,绿地东南亚中心最终定格在428米,但也是巫家坝给到的绝对高度,按照绿地的说法“这将是昆明未来的东南亚金融总部商务聚集区。”
最近几天,中铁建西南总部大楼过规,而即将出让的地块,又将可能成为央企招商局集团西南金融总部基地项目,这些都将有助于巫家坝成为未来总部商务聚集区的落位。
除此之外,根据《昆明巫家坝新中心地下空间控制性详细规划成果公示》,巫家坝地下空间的开发将深达5层,是目前国内地下开挖深度最大的,面积也高达42万平方米,几乎相当于一个地下城。
昆明巫家坝新中心地下空间控详规成果公示(来源:昆明规划局)
而联通这个地下城的,则是贯穿巫家坝的8条轨道交通线路(已建成1号线,规划4号线、7号线、8号线、安宁嵩明线、南北快线、远期2条普线)和13处轨道交通站点,同时新增了两条轨道线控制走廊,为远期轨道交通加密预留条件。
无论是地铁站数量还是线路密度,巫家坝都是全昆明最高的。
巫家坝的8条轨道交通线路和13处轨道交通站点规划(来源:昆明规划局)
按照规划,巫家坝核心区城市道路总长度104.2公里,其中,南北向主干道有5条,分别为经一路、飞虎大道、官渡4路、官渡409路、昌宏路、经五路等;东西横向道路20余条,主干道有9条。可快速到达昆明的每一处角落。
而已于2017年开工建设的昆明市第五人民医院,随后将逐步引入多家二级医院,社区医院和卫生服务站,全面服务片区20万人口。
同时,巫家坝范围内规划有学校61所,包括:28所幼儿园,23所小学,11所初中和6所高中,成就昆明的黄金教育学区。
整体而言,作为未来昆明城市新中心的重要支撑,巫家坝是其中的重中之重。
开发商排位巫家坝代表项目中南20强房企中南云境万科世界500强万科翡翠绿地世界500强绿地东南亚中心中铁建世界500强西派国樾保利央企保利堂悦金茂央企巫家坝金茂广场中海20强房企中海寰宇天下中交金地央企+20强房企中交金地中央公园世茂20强房企未知宝能世界500强宝能春城(待定)目前巫家坝主力开发房企(整理:昆明楼市)
为此,从一开始,巫家坝的规划就具有很高的前瞻性和国际视野,目前进驻开发巫家坝的主力房企,基本都是世界500强、国内20强房企甚至央企,而一般的房企可望不可及。
另外,规划的5070亩中央公园,是以纽约中央公园(5100亩)为蓝本,在国际CBD公园中全国排名第一,全球第四。
值得一提的是,巫家坝中央公园共规划有24个重要景点,如音乐广场、VTP高空塔、航天博物馆等,还有省话剧院、儿童探险岛、植物认知园、大鱼雕塑、立体花园等。
当然,罗马也不是一天建成,但巫家坝的建设已经有很多参照的成功模板了,如28年的时间成就的浦东新区,还有10年成型的滨海新区、两江新区,巫家坝在目前地方政府的积极推进下,相信在不久的将来,巫家坝也能从规划变成蓝图。
巫家坝的十字中轴
对于区域内开发的房企而言,享受昆明城市发展的红利,但也都肩负重任代言昆明未来城市新中心的最高标准的产品,又得面对一个不可回避的市场事实:
巫家坝目前在售的近10个项目,几乎是同一区域集中供应、同一时间面市、同一产品面积段,甚至是同一目标客群,客户的重合度太高和选择性太多的种种问题。
不可否认,同样都是品牌房企,巫家坝的第一轮的产品输出与房企进入区域时间有直接关系,最早进驻的项目都实现交付了,但整体而言,首轮下来,品牌的溢价反而并不突出,而且价格的出入也不明显。
目前昆明巫家坝在售项目情况(整理:昆明楼市)
当巫家坝开始有公寓产品推出的时候,也就意味着巫家坝的项目开始进入白热化阶段,除了住宅产品的厮杀,也开始需要在公寓产品上发力,而这个阶段更需要在产品力附加上可借力的配套卖点。
在巫家坝,中南云境是目前唯一一个提出巫家坝CBD十字中轴之心的高端住宅项目。
中南云境直接使用巫家坝十字中轴的核心卖点(图片来源:朋友圈广告)
巫家坝十字中轴,从地图上看,其实就是巫家坝的飞虎大道和春城路的交汇点所形成的十字路口,目前巫家坝所有重量级的总部基地,几乎都集中在巫家坝的十字中轴上。
作为巫家坝最主要的两条主干道,飞虎大道沿南北中轴连接滇池国际会展板块和机场,而东西走向的春城路从主城区延伸出来连接“福宜高速延长线”,成为打通城市CBD和东南板块、呈贡新区的快速通道,极大扩展辐射范围。
有云南的媒体称,“通过飞虎大道和春城路,可将巫家坝与整个昆明连成一个整体,让昆明乃至东南亚城市群的资源都得以在此高效互动共享。站在十字中轴上的巫家坝CBD是当之无愧的城市‘黄金地带’”。
在巫家坝的规划中,明确提出“打造以春城路和飞虎大道为节点的核心区,地标性建筑物位于飞虎大道与春城路路口,主要建筑的高度控制在400米以上,重点地区内的商业、商务办公等建筑高度,均控制在200米以上,作为地标性外围高度的过渡和烘托”。
而在十字中轴的西北角就已经在开建昆明428米的最高楼。
昆明巫家坝规划图(图片来源:昆明规划局)
中南云境最近推出二期房源峯汇组团,也是目前距巫家坝十字中轴之心最近的高端住宅项目,加上片区内规划27所幼儿园、10所小学、7所初中、4所高中。中南云境直接把“500米直达中央公园”,“目送孩子上学的距离才是最好的居住距离”,提出健康TED社区的美好生活理念,打造城市CBD中心的封面住宅作品。
我们说滇池是昆明最大的IP,而巫家坝是昆明城市的封面,靠近IP买的是资源,拥有封面作品那就等于登上了城市新中心的快车。
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