大与小的楼市哲学

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在阅读文字之前,先看一下这段视频。我敢断定,在看到落款之前,你肯定不会想到这是一则地产广告。
放这个视频,两个原因,一方面,昆明楼盘的广告,难得可以出一点儿新意;另一方面,则是视频中提到的大与小的关系,的确让我们换了一种方式去理解昆明地产。
前一段时间,西派国樾360㎡大平层产品开盘售罄,引发一系列讨论:
数千万买个360平的三居室,是“贫穷限制了我的想象,财富拉低了我的认知”?
没有绝对正确,只有相对适合
在西派亮相之初,跟开发商的负责人交流的时候,他很忐忑地说,“(户型)产品是台湾的设计师设计的,360平的户型坚决只做三房,如果做四房,设计师不干!”360平三房热销得到市场的验证,其“套三”的理论是成立的。
就如同上面的网友,将360㎡大平层定义成放大版的“套三”来看一样,大家购房的角度不一样。
偶然想起在2014年后,昆明楼市开始掀起了一股“偷面积”风潮。
简而言之,建筑面积60多平,通过“高赠送”面积,达到使用面积八九十平的效果。
这样的产品无疑是增加了小区的实际容积率,降低了整个小区的居住品质。但在市场上还颇为吃香:
以蓝光水岸公园、林肯公园、中航玺樾等项目为代表的复式住宅,非常受欢迎。比如102㎡的大三室,赠送后使用面积可以达到161平米,完全就是一副空中别墅的居住感觉。
当然,这样的产品也会有不同的声音——“偷面积都是些薅羊毛的”、“偷出来的面积不上房产证”、“有钱人都看不上这种做法”。
这一点,在小户型产品上,也同样会有不同的声音:
“90㎡三房,怎么住啊,房间太小了!太挤了!”
“筒子楼怎么住人啊,通风采光都不好,一定要买板楼啊!”
何不食肉糜?
未来市场产品的供应会针对三个不同群体:
低收入人群:地方有保障房、公租房,可以解决基本的居住问题;
中等收入人群: 有能力购得上商品住房,通过银行按揭的方式实现居住的需求;
高收入人群:可以不断优化现有居住空间,选择一些投资机会更大的物业产品;
从这角度来看,市场客户的多元化需求本身就允许产品存在差异化,建造适合不同群体的产品,又有何不可?
为此,这个时代,选择没有绝对的对错,只有相对的适合,适合自己的,力所能及。
最近,滇池边某项目383-926㎡大尺度产品广告出街,更是将绝大多数人隔绝在门外。
还有,位于市中心一项目在去年曝光了顶楼公寓户型图(如下),其中位于顶层的J户型建筑面积高达1860㎡,相当于单层写字楼的面积,更远超一般的独栋别墅,堪称空中豪宅。
当然,上述提到的900多平米别墅、上千平米的大平层都是商业用地,虽也无法阻挡他们成为少数人的奢侈品。
昆明的楼市,虽说一直是以90-140㎡三房/四房两厅的这一类传统格局为主流,但随着社会的发展,产品种类开始也越来越丰富。
面积大与小,仅是物理空间的标尺,但他们都有一个共性,就是地段位置资源的聚焦,这一点就显得非常小。
世界越大,核心就越小。
无论是保障房公租房还是洋房大平层,其实都是一种选择,何种选择,都是属于自己的生活方式,也是人生不同阶段的赢家。
最贵的不是房子,而是你的邻居
有相关数据统计,中国人的换房时间最长不超过十年。
也就是说,相比入住时间,购买行为是非常短暂的,但却关乎到后期的社群邻里。
物以类聚,人以群分。从某种意义上讲,买房的并不止是房子,而是邻居。
以此倒推,很多开发商也开始针对用户的喜好做产品的研发,如文旅项目,卖稀缺的景观资源,一百平米左右的小别墅/合院产品,能够满足一部分旅居云南的小伙伴的需求,也能圆一部分预算有限的小伙伴的“别墅梦”。
再比如,市中心项目,卖稀缺的地段资源,万达广场旁边的H公寓、同德广场旁边的悦中心还有之前的顺城、空间俊园,都有市中心豪宅的基因。
再到如今的巫家坝,几乎也是卖区域未来,除了常规的产品,就是大平层,而一些开创新产品,也在不断影响甚至颠覆市场的认知,如西派樾公馆紧靠商务区,与高端小区既相邻又独立,恰好的空间尺度和精装配置满足商/住需求,而5.4米层高入户大堂和全玻璃幕墙外立面,彰显品质感。
为此,拿面积尺度去衡量一个项目,不太客观。
但站在巨人的肩膀上,能看得远,也同样伟大。
西派樾公馆与298席总价400-1200大平层同属一个巅峰生活区,周围多家总部基地入驻,与拥有城市最高消费力的金领为邻。
这不仅仅是一种机会,也是价值的综合体现。
房子,因为附加了金融属性,就变成了“房产”,而房产除了后期溢价体现价值外,在租金上也能窥见其价值。
在选择投资选盘过程中,无论是长期持有还是租金抵扣月供,我们都需要了解城市最强购买力/消费人群在哪里!
翻阅中国房价行情数据发现,昆明租金最高top10中:
按照上榜46元/㎡/月来计算,租一套一百平米的房子,起价就是4600元/月,这个租金价格基本超过了昆明的平均工资水平。
能租得起这类房子的人,都是昆明人中的“少数人”。
金家大院、彩云水榭、滇池名古屋、波西米亚花园这类滇池海埂片区豪宅/别墅项目租金高,与自身房价较为高昂有一定关系,这样算下来租售比还不一定高。
云大北院,作为云大附小/附中隔壁的陪读房小区,代表的是昆明学区房经济,虽然房龄较老,但租金一样较高。
但H公寓、红星国际广场这类产品,由于紧靠写字楼区,代表的是昆明最顶尖金领的购买力/消费力。
买大平层的是高端玩家,但不能否认这样的需求也是城市精英阶层的选择:
豪华别墅对应“土豪”级别客户,学区房对应有实力的“重视教育”的父母,高档小户型对应高端白领/城市中产。
比如类似的小户型,虽然面积小,但对于在周边上班的高级白领来说,配套学校不一定最重要,但小区中的氛围一定要是纯粹且高端化。
健身房/洗衣房/厨房是最重要的“三房”;“遛狗”比“遛娃”更重要;作息时间虽然是从八点到凌晨两点,但就是听不得广场舞和打陀螺……
可惜的是目前市中心、二环内,这样的一手项目实在太少,更多的倾向于新CBD区域巫家坝,这也是金字塔在形成过程中,慢慢迁移的过程。
随着巫家坝中央公园项目设计总承包合同签订的消息在朋友圈刷屏,由中国电建联合体(由中国电建昆明院与同济大学设计院、TomLeaderStudio组成的联合体)中标巫家坝中央公园的咨询、勘察、设计总承包项目,这也就意味着作为巫家坝重点推进的工程–巫家坝中央公园建设的开始。
利好逐渐释放,但巫家坝顶豪项目中国铁建西派国樾坐席却日益减少。
而西派樾公馆的出现刚好补上了市场空白,更重新定义了昆明中小户型豪宅。
西派樾公馆的酒店式公寓服务,提供专业商业管家,有7×24小时楼栋专属管家服务,让类住宅的置业者及投资者能够拥有更安静也更私享的管家服务。
西派樾公馆精致豪宅,118-130㎡类住宅、56-78㎡奢装小户,限量发售中。

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