昆明城南上新了

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这两天,昆明的媒体都在说昆明5月份的房价创新高,达到了15321元/平,较4月每平米上涨984元,环比上涨6.9%,成为今年以来昆明住宅成交均价最大单月涨幅。
而在楼市热度地图中,昆明城南,包括滇池片区、会展、官南、巫家坝等区域累计销售38.49万平,占5月份总成交量的44%。
▲5月昆明楼市热度地图,来源:昆明锐理
按照昆明楼市统计,目前昆明主城四区在售楼盘近百个,其中南市区的密集度最高,从目前昆明在售楼盘分布上看,销售价格超过2万每平的楼盘在南市区超过70%。
这整体印证了在昆明城市整体向南的脉络上,城南的热度居高不下,也基本符合我们对今年昆明房价走势的基本判断–平稳向上。
城市向南,房价向上。我们也在思考,未来,昆明人会选择居住在哪个区域?
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过去的十年,北市区的发展也夯实城市发展带来的红利,容下了昆明三分之一的人口,成为几大片区中,人口集中度最高的区域。
但随着城市肌理的发展,东西南北都在为城市拓容努力,受制于昆明地理条件限制, 南市区无疑是最核心的重要区域。在不断出现的多中心,几乎都集中在城南,巫家坝重点宣扬CBD和中央公园,草海提倡亲水低密离城近,呈贡有行政中心大学城高铁诸多优势,会展片区则是会展经济和观滇池西山最佳视角。
各个片区各有优势,而用户的选择,很大程度上也在依赖城市发展的方向,城南,从某种程度上已经最大的承载区域了, 但终究需要明确的是,未来,人们会更在乎什么?
我相信,这是所有在昆明的房企都会面对和思考的问题,看似还远,实则就在眼前。
其实,万科从昆明首秀到如今区域部署,早就深谙未来昆明人居的新思考。
十一年前,万科首进昆明落子北市区,带来了金域系作品,目前二手房价格比肩周边在售新房。即使目前在北市区还有点尾盘在售的水域水岸和中天北宸,但即将清盘的结局,让万科在北市区的供货面临断档。
与此形成鲜明的对比,万科却不断在加码南市区。
简单盘算,万科在昆明总共开发了18个项目,其中,在售待售的11个楼盘中,有三分之二的楼盘集中在昆明城南,在会展和巫家坝片区就有6个项目了。
从部署的节奏和密度不难发现,万科在跟随昆明城市的节奏,在向南。
有意思的是,万科在去年推出万科500里的时候就提出了城南的城市主张。最近,万科推出2020云南万科城市级战略作品–万科·公园城市,又在呐喊“伟大的城南”。
以万科这些年在昆明的深耕,不但读懂城市,也能卡准时机,无论是从宏观的区域战略还是具体项目布局,城南无疑是昆明万科未来重点发力的区域。坊间传闻,万科昆明公司也将迁至于此。
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城南之所有这么大的魅力,一是大势所趋,二是就是回归到我们前面的问题,未来的昆明人会选择在哪居住?
记得之前《昆明南城崛起》的文章里对城南的6大板块做了细分,论土地的平整度和可塑性以及片区的呈现面,广福路以南最能代表性,尤其从飞虎大道顺着巫家坝CBD往下延伸到会展滇池片区。
▲昆明城市绿轴效果图
这既是昆明城市的中轴线,又是城市最耀眼的绿轴,从5070亩巫家坝中央公园(规划)往下接棒880亩新海河公园(建设中)再到下连1300亩五甲塘湿地公园(即将开放),加上三大湿地公园环绕,几乎坐拥得天独厚的优质生态、河流、公园景观,属于典型南城发展的C位。

▲新海河公园规划效果图
站在未来人居的角度,这是一个潜力无限的区域。
从目前所处的片区来看,这是昆明主城区最大的一个可成片开发的区域,按照昆明市城建投资开发商有限责任公司给出的数据显示,飞虎大道沿线的六甲片区其土地一级开发范围面积就接近万亩,可经营性净用地约4162亩,是昆明主城区最后一块可以完整连片开发若干个500亩以上项目用地的优质片区,加上巫家坝片区、环湖路三个半岛的土地供应量,可达3万亩,超过整个昆明市一年的土地供应量,这也将有利于该片区的整体规划,打造一个全新的人居城市板块。
作为肩挑巫家坝和会展,万科在C位的布局上除了大都会,又带来一个全新的项目。
这是万科在去年8月,其旗下公司昆明万凡房地产开发有限公司以26.07亿元竞得位于昆明市官渡区六甲街道与小板桥街道的7宗土地(约246.8亩)。其中,小板桥街道成交的5个地块编号为KCGD2019-7-A1、A3、A4、A5、A6,面积合计114621.09㎡(约171.93亩),含138.26亩住宅用地及33.68亩文化设施兼容商业用地,以17.61亿元成交。
▲万科·公园城市区位图
▲滨水商业意境图
项目备案名为万科清澜郡小区,推广名为万科·公园城市。分五个地块开发,建面约38万平,其中住宅约29.5万平,商业约8.5万平。
项目旁边是昆十二中(已开学)和民航路小学(建设中),于此同时,该项目也拥有上海师范大学附属实验学校(这个学校据说去年排名全上海前三)优质教育资源,即使多胞胎还是二手房业主都同样享有学位。加上地铁2、5、7、8及规划南北快线,可快速到达昆明的每一处角落,距离项目最近的地铁站仅500米。
▲上海师范大学附属官渡实验学校
项目于今年3月底,A4地块(也是首开地块)进行批前公示,据规划信息显示,规划有4栋住宅,1栋商业,层高29层和33层,超过30米以上的楼间距,产品为万科钟爱的两梯五户产品,户型面积为90和115平的经典三房设计,结合3.2的容积率,算是非常有诚意的作品了。
▲万科·公园城市90平三房两厅一卫双阳台,东南端头
值得一提的是,万科·公园城市设计了A和B两个90平的户型,其中A户型为中户,是万科90平产品线最经典的户型,而此次B户型同样也是90平,但设置在东南端头位置,三房两厅双阳台设计,约3.8米宽客厅面宽,外接阳台,三个卧室均有飘窗设计, 卫生间做到干湿分离,是目前昆明市场上极其难见的户型。
目前项目位于万科翡翠营销中心的临时接待区以及样板间已于6月6日对外开放了,据说才启动诚意登记三天就突破了165组,看来这个项目有望成为今年南市区的爆款。
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