2019昆明楼市总结(中)

在《2019昆明楼市总结(上)》里简单梳理了一些昆明市场,房企的销售业绩完成情况已经出现了严重的分化,旱的旱死,涝的涝死。
在当天的文章留言里,收到很多业内朋友的留言,希望不局限于业绩层面,多探究操盘的运作逻辑和客户需求变化分析。其实,《昆明楼市》一直在做用户行为数据分析,这个数据也会安排于今年2月份的粉丝节进行正式公开。
那么按照节奏安排,本期《中》就集中在政策调控层面及对昆明市场对购房者的影响。
2018年全国合计出台的房产调控政策次数450次,为此很多人说2018年是政策的调控元年。
而2019年调控进入了常态化,据不完全统计,2019全年,全国合计出台的房地产调控政策次数达620次,刷新历史记录,同比2018年上涨了38%。
密集的调控,也让全国的销售额创了记录,在2019年全国商品房销售额突破了16万亿元。
在2019年620次调控中,调控政策最清晰的特点是,人才引进政策在2018年的基础上继续增多,全国有超过170个城市发布了不同力度的人才政策,比2018年上涨40%。同时,放开或放宽落户政策也在2019年继续加快落地。
昆明的政策调控并没有多大变化,除了执行全国的限贷政策(首套房首付最低20%,二套房最低45%,三套及以上全款),从2018年7月1日起,昆明的限购(非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套)和限涨(预售价半年才能调整一次,一年内上浮不得超过6%)还有部分区域限售(昆明二环内、呈贡新区及广福路以南区域限售3年)。
昆明的五限:限贷、限购、限售、限涨、限价
在2019年,除了6%的限涨基本淡化,其他的几大限基本没有变化。
对此,按照对应的政策,梳理昆明2019年的政策调整情况。
LPR房贷利率,是限贷政策中的一个重要因素,作为全国性的房贷政策,昆明市场也会跟随。
从2019年10月8日起,新发放的商业性个人住房贷款利率开始执行LPR利率。LPR利率其实就是市场利率,代替原贷款基准利率(政策利率)。
紧接着,央行网站于2019年12月28日发布2019年第30号公告,自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。
自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。
也就是说, 2020年新签订合同的商业性个人住房贷款利率,将全部走LPR体系。2020年已参考贷款基准利率签订的合同(不包括公积金个人住房贷款),将转换为LPR机制。
如果你在2020年前已经签订了商业房贷合同,又不愿意接受后面的履约转变为LPR定价机制,可与金融机构协商约定采用固定利率的定价基准。
但要注意,选择LPR还是固定利率,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。那究竟该如何选择呢?简单说,如果你之前的房贷利率在5以下,毫不犹豫直接选择固定利率,如果是5.5以上的,建议转了。
公积金政策方面,也属于限贷方面。
公积金政策方面,2017年来昆明多次调整公积金贷款条件,从最开始的足额缴存住房公积金3个月且开户满3个月以上就可申请贷款,调整到缴存住房公积金12个月且开户满12个月以上才可以申请贷款。
从2018年3月后执行的额度已下调为单职工最高贷款额30万,双职工最高贷款额50万元,首付款比例为首套房20%,二套房50%。
同时,暂停了户籍不在昆明市,在云南省其他州市缴存住房公积金的职工在昆明市行政辖区内购房的贷款申请,其实就等同于从2014年提出的公积金异地互认模式推进缓慢。
在2019年,昆明公积金仅做了缴存比例和缴存基数的要求,在《关于2019年昆明市住房公积金缴存比例及缴存基数执行标准的通告》中,按照规定,2019年单位职工缴存住房公积金的缴存基数上限为20063元;缴存基数下限分别为:一类区为1670元/月,二类区为1500元/月。相比之下,2019年缴存基数上限较2018年(19088元)提高了975元。《通告》也明确了2019年昆明市职工缴存住房公积金的比例,仍然为不得高于12%,不得低于5%。
从目前来看,昆明的公积金反倒没有南宁的灵活。
人家南宁房贷“商转公”,根本无需结清贷款就可转,直接通过办理第二顺位抵押登记手续,就可以将公积金贷款资金转入商业贷款账户,用于结清商贷。
租房落户,虽然租售无法同权,但实际上是可以成为突破限购的解决办法。
很多人会说,昆明的限购并非真正的限购,在某种程度上属于促销。虽然是限制外地户籍购买资格,那么只要落户到昆明,不仅能帮助新昆明人的增加,也能有效拉动房产的销售去化。
其实,2019年年初的政府工作报告中提出要提升中国的城镇化质量,之后,国家发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》中提出,要全面放开城区常住人口300万以下的大城市的落户限制,到年中中共中央国务院下发的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》提出,“有力有序有效深化户籍制度改革,放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制”,一直到这次两办文件的明确提出,实际上就是要求各地按照中央有关文件精神,进一步推进户籍管理制度改革。
昆明早在2017年已放宽落户限制,租房在主城4区租赁合法稳定住所居住并在昆明市缴纳基本养老保险满3年的,即可落户,但是为集体户口。
而到了2019年11月份,云南省公安厅印发了《云南省公安机关户籍业务服务指南》,自2019年12月1日正式实施。该《指南》中提到,在城镇地区租赁合法稳定住所实际居住并征得房东同意落户的,可免费将户口登记在所租赁房屋。而未征得同意的,可免费将户口登记在实际居住地社区集体(家庭)户。省内迁移将当场办结,跨省迁移,则将在5个工作日内签发《准予迁入证明》。
相比其他城市的人才引进政策,昆明并没有这方面的优势,但在租房落户思路的探索上,昆明是考虑相对周全的。
当然了,虽然租房可落户,在广州、成都都没还没办法实现租售同权,昆明在这条路需要做很多的工作,尤其在选择对口学校这个需求并没有办法在短时间实现,租房落户并不等于可以落户上学。
既然这也行不通,那么缩短交易周期,从交房即交证的时间去支撑二手房的交易活跃度或许是一种突围,尤其针对3年的限售区域。
限售从交房即交证突围
以往按常规的标准,新建商品房项目从获得土地、预售许可到项目竣工验收,周期为2至3年,购房群众从签订购房合同到项目竣工交房的漫长等待后,交房后还需要漫长(至少2年)的下证时间,而加上3年的限售周期,相当于至少短则5年,长则7年以上的时间,对于很多购买者而言,进行资产处置和银行贷款及收益等方面带来困扰,对于那么交房即交证的模式,应该是解决限售最好的方式了。
在昆明已经有多个小区率先试点“交房即交证”,2019年12月16日,昆明市自然资源和规划局制定并印发了《关于推行新建商品房项目“交房即交证”不动产登记便民利企工作的通知》,其中明确,建设项目通过规划验收、完成建设工程竣工验收备案的房地产项目,在房屋交付使用的同时,向购房者交付不动产权证书。
当然,限售其实是在控制存量房的流动性,在未来以存量房为主导的市场结构,对中介结构及二手房交易形成规范和标准尤为重要。
2019年租赁企业频繁“爆雷”,整顿租赁市场成为重要工作之一。
其实早在过去的几年,住房租赁中介机构乱象专项整治工作一直在推进。但2019年6月至11月期间,全国共排查住房租赁中介机构81416家,查处违法违规住房租赁中介机构9197家,通报曝光违法违规典型案例7974起。
在2019年底,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门又印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,规范住房租赁市场主体经营行为,保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。
在昆明市场又是什么情况呢?
早在2019年4月份,昆明市房地产开发协会与经纪协会发布了新制定的《昆明市房地产经纪机构及经纪从业人员自律规范信息管理办法(试行)》,要求所有中介机构和房地产经纪从业人员都将实名录入或登记,持卡上岗。
协会还针对已录入会员单位门店,统一制作并发放《昆明市房地产经纪行业自律公示牌–中介行业收费标准》,用于门店公示。新的中介行业收费标准,明确了所提供的具体服务内容及最高收费标准。其中,二手房为买方承担成交价的2%、卖方承担1%;房屋租赁中介费最多为一个月租金,由出租承租双方协商支付。
显然,未来以存量房市场为主,二手房市场的买卖租赁也是一块香饽饽,根据数据统计,2018年,中国二手房销售额为6.53万亿元,如果全按照最高收费标准多出的1%是巨大的数值。
为此,对市场的规范,其实也是对人的规范。按照相关数据统计,截止2019年上半年,房地产经纪从业人员超过150万人,而昆明就有18000名注册经纪人(58房产统计,截止2019年12月底)。
不敢说,规范一出就有立竿见影之效,但在房地产进行调控的常态化里,对存量房市场的重要是非常有必要的。
为此,从目前“五限”的角度,昆明聪慧的调控,既满足了迎合中央的一城一策的调控思路,又能满足地方发展的需求,从2019年昆明的销售业绩来看(根据锐理数据统计,2019年昆明商品住房销售面积超过1000万平米,销售额超过1400亿),昆明的调控功不可没。

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