未来的昆明,将会成就哪里?

旅游和文化部数据显示,今年十一假期全国共接待国内游客7.82亿人次,同比增长7.81%。数据背后,意味着全国有一半以上的人口在假期出游。
这种以假期为载体进行的大规模“人口迁徙”,与由来已久的城市人口迁徙及大城市的人口外溢,共同组成了社会、经济要素的重新集聚与扩散的现象。
城市发展的新风口
我们知道,与十一长假和春节假期这种出游和返乡造就的人口大迁徙不同的是,随着中国改革开放的深入和各地城市化的快速推进,地区差异及城市吸引力的显现,使得人口在演进过程中形成了新的分布格局。
拿经济曾占据全国半壁江山的东北来说,根据各地发布的2018年统计公报显示,东北三省是出生率为负且人口净流出最为集中的省份,大批城市一年人口减少上万人。
数据来源:各地统计公报
结合上表来看,仅东北三省的13个城市,去年就流失近23万人口。而追溯到更早的2010年起东北三省就已出现的人口外流趋势,有报道称近10年间东北人口粗略估计减少超过100万人。
这或许,就是全国各地都能听到东北口音的原因所在。
与此相对应的是,近年来随着诸如北京、上海等一线城市对外来人口落户的管控,有部分一线城市也出现了人口的外溢,甚至产生“逃离北上广”的现象。
一边是东北人口的持续流出,一边是北京、上海等一线城市人口出现外溢,这无疑为具有发展潜力的二三线城市发展带来利好,可以通过导入省外外溢人口来促进自身城市的发展。
2018年上演20余城“抢人大战”就是城市间角逐的真实写照。在发布相关人才引进政策的众多城市中,仅昆明去年就发布了6个与人才引进有关的文件。同时,昆明还匹配了全面放宽落户限制等政策,以强化人口的流入性。
纵观众多求贤若渴的城市,昆明得天独厚的宜居环境,以及巨大的发展空间,是其他城市所无法比拟的。在承载省外人口溢出这个城市发展的新风口之上,昆明或许会是很好选择。
被低估的昆明
我们通过对近8年昆明常住人口与户籍人口的整理发现,昆明常住人口近年来(近3年)保持着每年5-6万人的增长,城镇常住人口保持着每年10万+的增长,户籍城镇人口近两年达到每年16万+的增幅。
昆明楼市/制表
显然,从常住人口上看,昆明城市的发展有些被低估的感觉。而这种低估则正好说明,昆明拥有比较大的发展空间。
事实上,前述数据显现出的落户昆明意愿的增强,客观上也是城市吸引力的一种表现。
此前,百度地图发布的《2019Q2中国城市活力研究报告》显示,今年第二季度,昆明人口吸引力指数为3.652,在全国100个主要城市中排名第22位。同比去年排名虽未发生变化,但与昆明去年2.936的人口吸引力指数相比,有了大幅的增长。
现实中,与昆明发展有关的内容,正以目不暇接的态势,充实着昆明的城市内涵,凸显出未来的潜力,为这个看上去被低估的城市努力正名。
就在十一前夕(9月28日),昆明—河口开行3对“复兴号”动车列车,意味着这条“一带一路”和长江经济带互联互通的重要通道已实现高铁至中越边境城市的延伸。同时,也实现了新近设立的中国(云南)自由贸易试验区昆明片区与红河片区连点成线,为昆明区域性国际中心城市建设奠定基础。
此外,尘埃落定的昆明长水国际机场扩容,以及今年昆明在“2019城市商业魅力排行榜”中首次入围“新一线”城市等,无不宣告着昆明城市价值的显现。
可以预见,无论是城市自身发展的虹吸效应,还是承接省外外溢人口。未来的昆明,在人口聚集到一定程度之后,主城区有限的空间承载,将不可避免的出现类似一线城市的人口外溢。
谁来承载昆明人口外溢
未来,昆明主城人口外溢,谁有这个承载的气质呢?
几相对比,或许你会发现,离主城最近的卫星城——安宁,会是最佳的选择。
图片来源昆明市政府网站
从昆明市行政辖区图可以看出,与昆明主城相连的富民、嵩明、宜良、晋宁、安宁这五个卫星城中,紧挨昆明主城的安宁,最具有区位优势。而且,其作为整条滇西黄金旅游线的重要节点,具有很好的连通与纽带作用。
现实中,上海人口外溢成就昆山、无锡等卫星城崛起,就是鲜活的案列。
事实上,以太平新城为代表的安宁热点区域,通过近10年的发展业已成为家喻户晓的“昆明后花园”,吸引着众多实力房企进驻。
房企抢滩安宁,瞄准太平新城,正是看到了其正值价值洼地的未来空间,客观上也是对该区域发展认可的直观表现。如今,已开业的砂之船(昆明)奥莱和在建的安宁吾悦广场、大白鲸奇幻世界,以及有可能落地的昆明第三座万达广场等配套,都会是整个安宁城市价值的托举力量。
就在今年6月,昆明副市长王冰接听市长热线时,在回复涉及太平新城发展的问题时曾表示,下一步将按照昆明市“副城市中心”来打造。
这一提法被业内称为是迄今为止关于太平新城发展规格最高的定位。简单地理解,实际上这是一个附属于昆明的城市中心的概念,正好与承载昆明主城人口外溢的功能不谋而合。
在具体的实践上,已于今年7月初启动改造的石安公路(安宁段,双向八车道),将近一步拉近昆明与太平新城的距离,助推昆安一体化的实施,成为未来分流昆明主城人口外溢的核心区域。
图片来自网络
因此,从置业时机上看,目前出手太平新城正当时。
目前,太平新城约8000元/㎡左右的房价,无论自住还是投资,相对来说仍处于价格洼地。
就拿太平新城的“网红”项目——鱼先生的社区来说,其坐拥森林环抱的稀缺资源优势,天然氧吧所带来的健康,正是“后花园”人居所崇尚的生活方式。
更难能可贵的是,其纯板式、全朝南的规划设计,以及产品上近100%的得房率,成为区域内项目的性价比标杆。
值得一提的是,目前,鱼先生的社区在售的小高层产品中,59㎡的户型堪称产品设计的典范。
这个户型,能做到三室两厅的格局,且明厨明卫,在昆明市场上确实比较罕见。
户型小而精,实用率高;整体动线合理,空间高拓无浪费,赠送面积约9.34㎡,接近零公摊;南向主卧设计,采光充足;L型厨房格局,烹饪操作便利。
对于一个只有59㎡的户型而言,整体能达到这样的设计,算是独一无二了!
目前,鱼先生的社区总价约50万元起,就可以入手一套三房产品(带10万元名品精装),是区域内难得的高性价比之选。
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