房地产,昆明爱你有多深?

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昨天(5月9日)下午,东白沙河2宗(编号为KCPL2018-10-A2、KCPL2018-10-A3号)约153亩住宅用地进行网上竞拍,有中海、碧桂园、雅居乐、金科、中交、美的、中梁、敏捷地产等多家企业参与抢夺,经过44轮竞价,最终被中交地产以约17.64亿元斩获。2宗地块溢价率达48.11%,折算楼面价约为7721元/㎡。
值得注意的是,此次拍出的2宗地块,早在去年11月就推出过。当时由于报名人数不够,被迫提前宣布流拍。按照该2宗地块拿地的开发要求,需配建15班初中和15班小学,并配建公共绿地和5条市政道路。
在此之前的5月6日,昆明市国土资源局发布关于举行《昆明市中心城区土地定级与基准地价更新》听证会的通告。从听证内容来看,主要对商业、住宅和工业用地的级别进行更新(增加),对土地级别进行细化,但从内容看,每一类用地的基准地价都将有不同程度提高,其中,老版中住宅最高一级的基准地价为3761元/㎡。
此次土地拍卖的激烈争抢,所形成的溢价,也客观上为财政增收57200万元。
经济对房地产依赖度高
5月7日,昆明市发改委通过媒体透露了全市第一季度经济情况:一季度昆明市GDP增长9.2%;规模以上工业增加值增长10%,居全国省会城市第一位,比贵阳、南昌分别高0.1%和0.5%;同时,昆明一、二、三产业增加值分别增长5.1%、8%、10.2%。
目前,昆明主城5区中仅五华区和官渡区对外公布了一季度经济运行情况,但从官渡区公布的数据中,我们推导出了昆明主城各区一季度的GDP增长情况。
Q1(同比)
GDP增速
固定资产投资增速
房地产开发投资增速
昆明市
9.2%
-9.6%
0.3%
五华区
8%
26.1%
21.9%
盘龙区
9%
暂未公布
暂未公布
官渡区
8.8%
10.9%
13.3%
西山区
9.2%
暂未公布
暂未公布
呈贡区
11.2%
暂未公布
暂未公布
昆明楼市综合官方数据整理/制表
在第一季度中,仅呈贡区GDP增速超过全市水平,增速达11.2%;西山区一季度GDP增速与全市持平,五华区、盘龙区、官渡区均低于全市9.2%的增速水平。
在统领房地产开发投资的固定资产投资大类中,早前,昆明市发改委公布的数据显示,一季度昆明市固定资产投资同比下降9.6%,其中,房地产开发投资仅增长0.3%。尽管有增速最快的五华区和第二的官渡区分别以26.1%和10.9%的增长速度,来填昆明市固定资产投资的“坑”,却仍然是九牛一毛。这也从侧面说明,非房地产开发类固定资产投资在第一季度中不太“争气”。
分解到区来看,官方公布的一季度经济运行数据显示,五华区和官渡区房地产投资额占区属固定资产投资总额的比重均比较高——五华区占比为67.2%;官渡区占比达70.2%,房地产业投资甚至占到了全区投资的73.8%。这说明,五华区和官渡区对房地产开发项目的依赖度很高。
一季度的数据反映出,房地产开发是五华区和官渡区的“经济支柱”,但从实际来看,又都面临投资存量不足的问题。
五华区:重大项目开工进度低于预期
在库统计具有投资申报空间的项目81项(不含计划投资500—5000万元项目),剩余投资为533.78亿元,尤其是在库房地产项目涉及的土地购置费仅剩余1.51亿元没有申报。
而且,已出让地块如宜家家居、西北片区14、15号地块、嘉卓西北片区6个地块、落水洞片区等大体量项目还未进入实质开发阶段,土地款和建安投入有限。
总的来看,库存项目不足,后续项目支撑乏力,是五华区在第二季度需要解决的问题。因此,在下一步工作建议上,其中有提到,在工作中紧盯在库在建项目的施工进度,尤其是融创项目、新希望项目,黄土坡南村、民汇人造板机厂地块、龙院上峰村改造、翠湖历史街区改造等重大项目的推进。同时,相关部门要加快重大项目的前期审批流程,督促项目尽快落地、开工;对于项目在推进过程中存在的困难和问题,要及时协调解决,尽早达到统计入库要求。
官渡区:投资后劲不足
官渡区在库项目176个,计划总投资3161.76亿元。其中:房地产开发投资项目89个,比上年同期增加了19个项目,在库项目投资完成率已超50%,拉动固定资产投资增长9.1%。
在销售方面,官渡区商品房销售面积61.81万平方米,同比下降29.9%;商品房销售额85.25亿元,同比下降8.7%;商品房销售均价同比增长25.21%,环比增长2.0%。截止3月底,官渡区房地产待售面积合计138.19万平方米,同比下降0.2%,环比下降1.0%。
官渡区一季度重点行业投资比重图
同时,数据显示,一季度官渡区房地产项目土地购置费同比增长84.4%,拉动全区投资增长14.8%,占房地产开发投资的比重为41.3%,比重同比增加15.9%。
从官渡区的相应经济指标看,巫家坝片区开发的大力推进,是一季度经济增长的主要推手。房地产投资占比和土地购置费的支撑作用在经济数据中体现得比较明显。但仍然面临着产业结构不合理、经济持续增长乏力、投资后劲不足等问题。
因此,在下一步的工作建议上,官渡区要求进一步梳理项目推进中存在的问题,抓好在建项目工程施工进度,加大对计划新开工项目、重点项目的推进力度,主动服务企业,及时解决项目施工过程中存在的问题,全力推进项目建设。
昆明房价会降吗?
无独有偶的是,尽管西山区暂时还未公布一季度的经济运行情况,但西山区《关于促进经济平稳健康发展22条措施的意见》却先于5月5日正式对外公布。
其中,第12条单独列出了“稳步发展房地产行业”的意见,要求引导商品房销售面积稳步增长,加快去库存速度,鼓励房地产开发企业申报商品房销售面积,年终按照实际上报基数以每1万平方米兑现1万元的标准给予房地产业稳增长补助资金。
同时,还提到土地收储任务,采用地方政府专项债券、土地储备专项债券等创新投融资渠道筹资开展“三旧”改造连片开发建设等内容。
纵观昆明一季度经济数据,若没有房地产开发投资的支撑,整体固定资产投资数据将会更难看。一季度昆明固定资产投资同比下降9.6%的现状,再一次赤裸裸的暴露出了昆明产业结构单一的老问题。
事实上,当我们面对“昆明有什么”的问题时,似乎除了旅游,也没有什么响亮的名片可以对人说的。
所以,目前昆明依赖房地产的经济形态,一定程度上是深层次结构性矛盾的问题。这种依赖会在“面粉与面包”的辩证关系中,作用于房价之上。
因此,客观地看,要想昆明房价降下来,得有壮士断腕的决心,弱化经济对房地产的依存度。但问题的关键是,昆明下得了这样的“重手”么?
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