终于降了!昆明房价下跌的三个征兆

导语:
昨天,国家统计局发布《2019年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。
本文关键词:
1、统计局显示昆明房价终于跌了
2、毛坯与精装的随机转换
3、套均面积从大到小
4、盛大开盘变为悄然入市
(1)
昆明房价终于连涨,迎来了42个月以来的首次下跌。统计局数据显示,去年12月昆明新房价格环比下降0.3%(比前一月),同比增长11.1%(比前一年)。
二手房市场,去年12月昆明二手房价格环比上涨0.1%(约等于没涨),同比增长6.9%。
而全国70个大中城市中,有16个城市出现了下跌(新房)。
再次注意到大理,大理去年12月新房价格环比上涨0.6%,同比增长15.4%,去年全年涨幅(同比增长)排名全国第二。
价格到底涨了没有,会不会涨,总得有个“说法”。
对于开发商而言,最介意的就是开盘的价格被莫名其妙的公开了?结果不同批次的购房者发现为什么我是一万五买的,而其他人是一万四?
为什么大家的优惠情况不一样?
此前咱们在文章中提到过,开发商变相调价的方式有几种,也可以当做房价下跌的先兆来给大家做个参考。
(2)
第一种是毛坯和精装的转换。
2017年到2018年间,昆明楼市较热,众多楼盘出现了毛坯变精装,典型例子有当时的海伦堡中央广场,2017年年末的毛坯房1.3-1.4w,随后改成精装房,价格跳涨3k以上。
随后红星天铂也试图改精装房,不过最后由于市场行情变化,没有改成功。
而在2019年四季度,包括像万科,此前万科除银海泊岸之外全部都是精装房,而万科中天北宸则推出了单独1栋毛坯房;海伦国际,继依云郡改为精装房后,2019年年底推出的新组团又改回了毛坯房。
高端项目华夏四季首开房源为豪装,当时草海片区并无其他项目可以与其竞争,不过二期房源也是改成了毛坯,这时候同片区已经涌现了中铁诺德/金地等诸多毛坯洋房项目。
正常来看,毛坯房价格要比精装房便宜2k以上。
“精装”就成了一块海绵,水分到底有多少,需要挤一挤才知道。
不过,也有项目的精装房和毛坯房价格并无差距。
典型的就是去年的昆明销售套数单盘第一名的昆明融创文旅城,2018年8月首开,当时推出的是精装房,当时地块销售完毕后,2019年推出的房源也基本上是毛坯为主,但价格实际上没有太多变动,还小涨了一点,相当于涨价了。
目前,大部分品牌房企均为精装房交付。万科大部分项目(除银海泊岸)、俊发大部分项目(除生态半岛部分)、恒大全系、碧桂园全系、中海(除云麓九里)等等均为精装房交付。
纵然楼市行情趋冷,但昆明楼市冷热不均非常严重。
(看得上的楼盘都贵)
呈贡区域,很少出现过精装房项目(除中通世纪广场)。比如现在又有项目号称要从毛坯做成精装房了,呈贡此前的热门项目雨花玖悦,去年年末销售非常不错,而置业顾问也一直宣称今年的新楼栋要改成精装房出售,不过具体能否顺利改成功还需要市场检验,如果真的能改成精装房出售,这将是呈贡区域的第二个精装房项目。
另外,高溢价的区域,比如巫家坝片区,除当时的中交金地中央公园(住宅已经售罄)之外,其他项目均为精装(且都号称豪装)。
(3)
第二种调价的方式,则是面积的转换。
我们先来看统计局数据:
分面积段来看,昆明90㎡以上的住宅下降最为明显(环比下跌0.9%,接近1%的跌幅),90-144㎡面积段依旧在小幅上涨,而144㎡以上同样出现了下跌,环比下跌0.5%。
对比二手房个面积段的价格情况,90/90-144/144㎡以上的环比涨跌分别是:跌0.3%、跌0.2%、涨1.1%。
小户型面积房源的价格下跌,刚需与投资小户型的购房者减少,而改善型房源依旧在涨。
不过结合去年各面积段成交房源来看,小户型房源相对来说依旧更为抢手一些。
(数据来源:锐理)
2019年昆明住宅市场中90—130㎡的产品合计超过50%,整个90㎡以下的供应量从2017年的25%左右降低到13%左右。
行情好,开发商不愿意做小户型。
整体可售住宅面积30万平米,做成平均面积120平米的户型,只需要卖2500套房(约等于2500组家庭);而平均面积100平米以下,则对应3000组以上的客户。
需要耗费更多前期规划与设计、中期营销、后期物业的精力。
一旦风向不对,则再次搬出小户型吸引刚需客户。
这一点,原本定位改善的区域突然冒出小户型产品,就非常能够说明问题了。
此前万科翡翠滨江一期,最小面积74㎡(不过这是当年HD遗留下来的设计),二期随后清一色100㎡以上户型。不过到了2019年的三期产品亮相,居然又规划了90㎡的小户型。
另外同一区域的万科500里,同样出现了97㎡的户型。
在2018-2019年的时候,我们发现连北市区小户型都非常难找,之前的小户型大户盛唐城、俊发城都没有小户型,而真正要买小户型甚至只能从龙泉俊园、远洋青云府、首创禧悦春城、江东境界仅有四个项目中去做选择。
而如今,俊发城文倾苑又新推出了小户型,在今年,首创禧悦春城还将推出更多小户型产品。
当然,话说回来,就算这样,也不代表小户型就是价格较低。
根据昆明楼市统计,目前“小户型”城市住宅主要集中在西北新区,项目数量最高的是西北新区;价格上,会展片区最高,有3个项目涉及。(数据来源:“昆明楼市”数据库)
(图:昆明楼市2020购房白皮书)
目前昆明在售的小户型一览表:(价格仅做参考具体请以售楼部为准)

(4)
第三种,调价的方式,我们叫做“释放优惠”、“给钱就能买”。
最近一个月,楼市中比较正式的开盘有俊发俊云峰、俊发城文倾苑开盘,本周开盘的还有俊发彩云城·辰湾。
比起之前一周开盘项目超过10个,现在这点开盘量简直不够看。
公开开盘活动少,这意味着排队认筹买房的人少了。
你也会发现最近咱们去买房,不用排卡不用认筹,只要想买,置业顾问怎样都能给你“变出”一套楼层还不错的房源出来。
而在一年前,咱们买房的过程是——看房,登记一下,登记完等待一段时间办理认筹,认筹完等待一段时间再摇号选房,假设摇号没摇上,对不起,再重复一轮等待。
以前还真的是“有钱,也买不到房”。(茶水费就是这么来的)
预售证哗哗地下,但由于认筹排卡的客户不多,开发商也无力再去举办开盘仪式,相对来说,这样随时有房源随时能挑楼层的情况才是最理想的买房过程。
临近春节,公开正式开盘的项目确实不多,另外也有项目还打着返乡置业吸引客户。
比如俊发最近的特惠房源:
(图为俊发生态半岛,之前普通洋房单价都在2.5w左右,注意1楼是带花园的房源!)
(再来看蓝湖俊园,均价不过万)
经过房价的一轮上涨,难道大家都不买房了吗?
大家对居住最根本的需求没有变过。但部分小伙伴持观望态度,也有小伙伴暂时没有挑到合适的楼盘。
根据昆明楼市年末大调查情况发现,购房者选择下一次购房的时间间隔大约为5-10年占比达到52.79%。
(图:2020昆明楼市购房白皮书)
在去年这一项调查中发现5年内再次换房的比例高达76.01%。而今年此项数据仅有 8.7%,可以说比例急剧缩小。
而原本的有房一族,再购买下一套房源的间隔时间被现实房价给无形延长了。
另一角度,咱们再次对比目前市场上面积<90㎡的房源数量,这从一定层面上也体现了大开发商在源头上延长了业主同一套房的居住时间,也会导致大家的换房速度变慢了。
(不过这种情况也会在2020年面临转变,因为第二条原因,行情不好的时候开发商增加小户型吸引刚需入手)
相对来看,波动上涨的大格局不会变,锐理数据对今年房价走势的判断是“商品住宅价格预判会到14000-15000元/平方米;商业物业价格预判将持续下行;办公物业价格预判约10000元/平方米。”
按照2019年锐理数据2018年成交均价14105元来看,就算按照2020年15000元/㎡的水平,最高上涨不过1000元。
(在我看来,这样约等于没涨)
昆明楼市——涨了这么久,我想静静不行吗?
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