【一周问答】昆明学校最强的区域到底在哪?

第76期的问答咨询如期推出,本次资讯精选了1.19-2.1的问题,希望给大家提供参考。
1
项目
想入手二套,小孩今年上小学,纠结万科城和中海云著中,希望老师指点指点。
答:中海云著,位于龙泉路,临近传统居住区,项目2梯4户,单价1.3-1.5w;万科城,位于西北片区,属于新区,项目2梯6户,单价1.5-1.65w。两个项目物业都不错,且都不靠地铁,从价格和产品上,中海云著性价比更高一些。
不过考虑到学校问题,这里需要区别对待:
众所周知,在五华盘龙官渡西山四个区中,五华区教育资源最强,而且这个区域的教育资源还与呈贡不同,呈贡教育资源侧重教职工系统、相关单位;而五华区的教育则更面向大众。
去年12月五华区在全市先行先试学区联盟,设立龙泉、西城、丰宁、新城4个学区,这四个学区学校联盟,分别是以昆八中(龙泉学区)、昆十四中(西城学区)、昆二十四中(丰宁学区)和中央民大附中昆明五华实验学校(新城学区)为龙头。
学区的意思是在一个区域内包含了不同学段的几所学校,方便学生就近入学,当时这波操作被当做是在为未来教育新政铺路。
从地段上推测,中海云著属于龙泉学区,万科城属于新城学区。
从学区上来看,龙泉学区的学校强于新城学区。

(以上图片来自新东方)
意思是配套韶山小学的中海云著,读初中的范围在昆八中、昆二十八中、长城中学、达城中学、昆二中、华山中学(这里可能未来要摇号,待定),有可能摇到优秀的学校(昆八中等三所完中),也有可能去普通学校。
万科城自身配套长城中学(初中,分校)以及附属小学,学校水平中等到中等以上(预估),风险在于学校是新校区。
想问一下碧桂园隆盛府怎么样,值得投资吗?感觉公摊有点大,105㎡的户型只有1个卫生间。
答:户型一般,一期房源略微靠近高架,价格原来号称2.5w,春节前对外释放2.1-2.3w左右,价格正常。
但从投资角度你花了200多万买单卫户型,你的二手买家是否愿意接手?
如果现在要投资的话建议等到3-4月,后期万达周边会有复地新项目、雅居乐新项目亮相,可以再次对比一下。
老师,俊云峰是属于学位房,学位用过后,将来再转手房子,房价受这个影响大吗?
答:俊云峰目前号称配套云大附小、附中(星耀校区),单价1.7-1.8w,假设没有这个学位,参考周边项目可能价格只能卖1.5-1.6w,相当于一个学位20w+。
在昆明就算你拿着20w+,也不一定能进这个学校。
一旦学位没有了,潜在买家会变少,会影响房东卖价;但学校优质,也会增加因陪读租房/购房的买家,两者相互作用,基本可以抵消影响。
老师,万科500里签约的学校,针对业主提供全公费性质的学位,是不是小学也是公费,但是小学不是民办的吗?
答:举个例子,呈贡某项目配套的师专附小(分校),一期业主学费由开发商买单,而后期的业主学费开发商不买单,则要业主自费就读。
我猜测,大概率万科为业主已经提前支付了学费(待定,不确定),故能为业主提供公费性质的学位,一般说来就是一户一个学位这样。
入手恒大玖珑湾 6楼的房子,面积143.5平,总价200万,不知道有没有买贵?
答:价格正常。
不管恒大几折促销,恒大玖珑湾依旧是1.4w。
老师,俊发辰湾这个盘怎么样?学校资源是否确定?开发商的说辞是和师专附小一街之隔,但是没有明确说能上。
答:临近四号线(螺蛳湾北站),户型比之前的观云海设计更好,不过也有几栋4梯10户的筒子楼哈。
1月中旬开盘推出2栋楼,价格1.45w左右(2梯4户),还可以。
至于配套这方面,请注意这个前提——俊发接手新螺蛳湾,帮昆明解决了一个超级大难题。
目前新螺蛳湾片区已经有西南大学附属实验学校(百班级,小初高都有),现在俊发新螺蛳湾(整个彩云城)接近10000亩用地,这一所学校肯定是不够的,肯定要配套/新建其他学校。
在没有正式签约之前,开发商口头承诺都不算数,他也不敢承诺学校。
老师,今年投资买万科大都会和万科翡翠滨江哪个更有价值?
答:都还可以。
当然,今年万科在广福路/大都会旁边还有新项目,值得关注。
俊发湾流海的三楼一万一平,怎么样?值得购买吗?
答:楼层虽矮,如无其他硬伤,如果可以贷款,可以买。(全款可以再斟酌一下)
补充一句:有点划算!
老师,请问巫家坝保利天际的房子109平精装1.75W左右,值得投资吗?
答:109㎡是中户,价格属于巫家坝片区最低。
12月保利天际首开的时候就是这个价格哦,一万七的巫家坝比周边某些项目都值得买哦。
2
二手房
请问环城南路地铁站旁的春天印象,70年产权住宅式公寓,房龄20年,单价1万,南向的loft户型,值得买不,一直犹豫。
答:1、楼栋里面有做商用的情况,商住混合,这样导致房价起不来;
2、loft居住舒适性弱;
3、房龄20年(这里存疑,我觉得应该没有这么久)
考虑到这个地段和价格,如果购买,需要接受大概率1万买进未来还是1万卖出,且舒适性被打折的结果
老师,云南艺术家园的二手房是否值得买?
答:小区物业一般(管不住业主),二手房卖不起价。
同地段同价格建议看俊发湾流海。
老师,最近朋友推荐了西边的一个楼盘,叫城市山,去看了一下,内部环境还好,距离地铁也不算远。但是小区出来就是个村子。不知道那里的房子有没有潜力,值得购买吗?
答:从小区穿过这个村子走到马路边上(这一片区属于马街),大概有800米-1000米,路还有点窄。
优势是小区背后是宝珠公园,每天还有很多人跑步、骑行锻炼。
当初2012年一手洋房8500,现在二手洋房1.4-1.5w,别墅300-400w。
这里改造大概率是时间问题(临近的城改项目为大华集团的春雨路1号地块,不确定是否具体到了上面说的窄窄的这一条路),但暂不太了解马街城改进度的情况,不好预估,待定。
二手房蓝光COCO蜜城中间楼层74平,简单装修,价格140万,另税费5万左右,首付较高,可以入手吗?以后好转让吗?
答:单价接近2w,但赠送比例较高,当初coco蜜城售价就仅仅1w(建面),赠送后单价7k多。
还可以哈。
周边多个一手项目正在抬高区域售价:中骏天誉1.7w,复地/雅居乐新项目也大概率在2w-2.5w之间。
广福路红星紫郡小三居,92平,精装修,房价165万,这个价格贵吗?
答:看精装修水平,目前这个户型160-175w都有报价。
南市区比较少有的已成型的商圈,南亚、爱琴海算其中两个,蛮好的。
请问二套房盛高4期单价1.75万和润城九期1.8万单价哪个更有选择性,学校主要考虑幼儿园,工作在附近,小学也可在翡翠滨江上,或者有没有其他的楼盘推荐?
答:润城九区1.8w?!
润城九重锦确实做得比之前的好很多,但价格还真不便宜哈。
考虑学校幼初小都有,润城比盛高更有优势。
周边其他项目,考虑一下金地悦天下/金地九樾二手,物业更好。
3
其他
老师,我年前刚签了二手房购买合同,等着年后办手续啥的,现在疫情对我这种是不是影响很大?
答:这几天发现有开发商发通知将假期延长到2月16日,全国项目2月20日前不得开工(当然这真的是对员工和国家都负责的做法),那么楼市恢复秩序要到2月底3月了,房产交易中心也不一定马上营业,很大程度上影响了签合同/网签时间。
而你属于二手房,其他对你影响不大。
外地户口、不想迁户口!已在昆明买了一套住房、今年六月交付、广福路上的!我想问、我这种情况、是不是就无缘好学校了?我看中师范金源学校、买二手房可以买、就是要迁户口、我还是有点犹豫!家里老人就是介意户口迁出、所以给个建议!
答:除非你买的房子是自身配套学校的(只需要凭购房合同入读,一手房,开发商承诺一户一学位),其他无法。
至于二手房,不迁户口,只能当做外来务工人员子女入读普通学校。
举个例子,也可以参考其他小伙伴的做法,父母不在一个户口本,父母其中一个迁过来。
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