2019年,昆明楼市调控会松吗?

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导语:
2018年,全国房价如坐过山车,从起到落,让购房者血压忽高忽低,这其中,“五限”发挥了不小作用。直到一个月前,山东菏泽取消住房限售,由此拉开了多地放松楼市调控政策的序幕。问题来了,2019年,昆明楼市调控也会松绑吗?
本文关键词:
1、昆明市场和全国市场卖房/成交情况
2、昆明市场房价情况
3、全国楼市调控放松情况
4、2019年,昆明调控会松吗?
昆明市场和全国市场卖房/成交情况
(图中的商品房数据包括商品住宅、商业和办公)
上图可以看出,2018年全年,全国商品房销售面积17.17亿平方米,环比2017年上涨1.33%;全国商品房销售额149973亿元,环比上涨12.17%;全国商品房平均销售价格为8737元/平方米,环比上一年增长10.71%。
(2018年全国商品房销售面积增长微小,这与“五限”调控的力度紧密相关,不过例外的是,全国商品房平均销售价格增长幅度成为近七年来最高。)
另外,比较明显的是,2014年全年迎来一波下跌,全国商品房销售面积12.06亿平方米,环比2013年下跌7.58%,全国商品房销售额76292.41亿元,环比上一年下跌6.31%。
(这一波下跌受到了2009-2013年持续的政策调控影响,虽然这一年迎来了新的政策红利,但是之前的“国五条,金十条”、加息、上调利率、增加限购城市等相关影响还未消退。)
同样2012-2018年,全国商品房销售面积与销售额快速增长出现在2016年,这一年的销售面积达到了15.73亿平方米,环比上一年增长了22.46%;2016年全国商品房销售额117627.05亿元,环比2015年增长了34.77%。
(这样的增长与2014-2015年陆续出台的一大波楼市利好消息有一定关系。)
来看昆明,2018年全年商品房成交面积在913.12万平方米,环比2017年下跌24.32%;全年商品房成交套数在81260套,环比上一年下跌44.24%。这两组数据仅高于2012年数据,创下6年新低。
(全国数据也好,昆明数据也罢,小编最直观的感受是,全国、地方楼市调控或者红利,对房地产市场的起伏影响是比较大的。)
昆明市场房价情况
(民间相关数据平台显示,2009年-2018年十年间,昆明房价增长最明显是2018年。)
2018年全年的商品房成交面积和成交套数创下6年新低,但是14127元/平米的商品房成交均价却创下了新高,环比2017年上涨的37.41%增长幅度令人咂舌。这对2019年的房价走势有什么预示?房产有关平台对三个相关房产数据机构进行了采访,以下为小编摘录:
1、克而瑞认为,2018年昆明政策宽松,预计2019年将持续收紧,监管力度趋严,力度加大,昆明商品房成交会稍有回落,房价可能会出现稳增;
2、锐理数据认为,2019年的新房成交量如果政策依然保持不变,成交量预计是会下降的,同时价格也会调整往下,但是不会暴跌,2019年政策的主基调是维稳,也包括房价的稳定,房价暴跌更可怕;
3、同策机构认为,2019年,市场整体存量将会处于上行通道,在限购、限价政策从严执行的背景下,投机者撤场,成交量或将出现震荡回落,整体价格保持平稳。1月央行已进行一次降准,降息将成为大概率事件。全国各地,部分银行出现一定的房贷利率回调,将刺激部分刚需和改善需求置业。
(三家数据机构的预测都提到了2019年楼市调控会持续收紧或者继续维稳,那实际情况是怎样的呢?)
全国楼市调控放松情况
2016年是个坎,在这之前,全国楼市主要迎来了两波利好政策:2008年,央行5次降息,以及降低首套房和二套房首付;2014年-2015年,部分城市限购取消、降息、调控从“一刀切”转变为分类调控、限贷松绑、降准、公积金松绑、购房补贴等等。
2016年开始,逐步踏入五限时代(限购、限贷、限价、限售、限商)。回顾2018年的全国楼市,“房住不炒”仍是主基调,在此之下,各地方出台了一系列更精准的调控政策。
有相关统计显示,2018年全国各地出台的有关房地产市场调控政策已经高达405条,比2017年同期上涨近80%。如此高频率的调控,正是楼市“维稳”的前兆。
不过,2018年12月18日,山东菏泽突然宣布取消住房限售政策。当时,全国楼市降温已经持续数月,有关调控是否会松绑的猜测一直不断,菏泽的动作一出,立即引发楼市哗然。
随后的半个月里,多地出台新规,政策集中在放松限售、限购以及限价三种类型。比如广州调整“商住房”政策,原来只能卖给企业的部分房屋也能卖给个人;珠海将外地户籍购房缴纳社保的时间从5年降至1个月、3个月、1年不等。
湖南衡阳取消“限价”,但仅一天,就又在舆论压力下收回了上述政策;青岛高新区暂停摇号售房,有关摇号的规定从实施到取消只有半年;福州将提取额度调高,广州则放宽了异地购房提取。
(楼市调控放松只能说调整,放松楼市政策不一定是为了救市,而是为了适应环境的选择。)
昆明呢?
2019年,昆明调控会松吗?
(截止目前,昆明重要的几个楼市新政包含了限售、限购、限价和限贷,“五限”只缺限商。)
1、减契税、业务办理提速
说实话,该政策更像“红利”,不但没有制约,反而起到了促进作用,感兴趣的楼粉可以自行找来一看,小编就不多介绍了。
2、限售
这部分昆明分两次进行,一次是2017年10月的呈贡限售(持房产证满两年可上市交易),第二次是2018年3月的昆明限售加码(限售区内持房产证满三年可上市交易)。
而限售加码出台之后,呈贡和昆明的限售区域内,持房产证未满期限,即使愿意多支付增值税,也不能交易。不过,部分购房者也清楚,呈贡自限售以来,主要影响短期炒房客,长期持有或者刚需并不会受到太大影响。
假如限售放松,保守一点猜测,限售年限缩短;大胆一点,房子不好卖,楼市降温,为了促进回暖,限售是不是要最先从呈贡开始消失呢?
3、限贷
限贷两套房是国家大政策,这个根本不可能乱动。
(但是,公积金贷款方面和贷款房屋套数认定、首付比例却每个城市都不一样。)
昆明的公积金贷款也分别受到两次限制,目前为缴存职工足额缴存住房公积金12个月且开户满12个月以上可以申请贷款,另外,单职工缴存家庭最高可申请30万公积金贷款,双职工缴存家庭最高可申请50万。
以前呢?缴存职工足额缴存住房公积金6个月且开户满6个月以上可申请贷款,另外,单职工缴存家庭最高可申请40万公积金贷款,双职工缴存家庭最高可申请80万。
如果限贷放松,保守一点猜测,缴存家庭最高可申请额度提高;大胆一点,公积金贷款两年轮候期取消,以及贷款首付彻底放开回到2017年,首套首付20%,二套30%。
4、限价
以前没有这个说法,自从2018年7月起,开发商便不能“随便”涨价了(限价指明,商品住房实际销售价格不得高于预售价,预售价6个月后方可申请调整,一年内,商品住房合同网签备案均价上浮不得超过6%)。
不过,这里面存在一个缓冲,此次政策言明,申报预售价格应该参照同区域、同项目、同品质、同类型新建商品住房合同网签备案价格确定(这就能解释为啥巫家坝一来起步就那么高,除了产品、定位等原因,wankefeicui当时售价可是达到了1.7-1.9万/平米)。
不过,话说回来,鉴于前不久多个城市限价太狠,导致维权事件频发(比如武汉)、一二手房价倒挂明显,故而限价将成为弊病最多的调控手段。大胆猜测,限价松一松是有可能的。
5、限购
从2018年7月开始,以自然人为单位,昆明主城五区和三个国家级开发(度假)园区范围内,暂停向已在上述区域内有1套及以上住房的非本省户籍人士和未满十八周岁非本省户籍人士销售新建商品住房。
在此之前,环境宽松。如果昆明限购放松,保守猜测,有可能是外地人要求社保1年,可享受与本地人同样购房政策。
大胆一点是彻底放开回到2017年,完全无限购。
(当然了,调控政策,因城施策,到底哪一种更适合昆明,还需要更多论证。上述只是小编个人观点,也欢迎大家在下方留言讨论。)
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变化,总会有蛛丝马迹。综合楼市给出的“线索”,楼市变化下的置业如何选择?
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