外地人在昆明怎么选房?

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导语:
最近我收到很多咨询,其中就发现地州小伙伴想来昆明买房的很多。
三四月份的时候,为小孩上来昆明读书的购房小伙伴居多;四月招生时间一过,准备五一假期期间来昆明看房的小伙伴居多。
类似这样的小伙伴,对昆明不太熟悉,来昆明看房完全“盲选”,选择一些项目的原因可能只是因为亲朋好友也在同个小区买房。(口碑挺重要,这也是一种购房思路)
如果是对昆明不太熟悉的小伙伴,该怎么选房?
本文关键词:
1、外地人在昆购房比例
2、大区域选择与预算
3、二手房与新房选择
4、来昆上学考虑
5、地铁与发展规划选择
6、随大流看看其他人选哪
其实本文也非常适合购房小白。
本文较长,听首歌先:
(1)外地人在昆明买了多少房?
在我们老家,我很少发现我的亲朋好友会去我们省会城市买房(倒是去海南三亚的多点),而云南不一样,确实有很大比例的省内小伙伴异地置业的第一目标就是昆明。
在昆明,就算是外省人都能分出大理口音、红河口音、曲靖口音等等,周边的朋友中也多是省内小伙伴,说明了昆明对于全省拥有最强的吸引力。
上周,在我们昆明楼市的《别老拿人均收入去抨击房价》一文中提到一组数据:
▲近5年昆明市住宅购房客户户籍来源(来源:昆明房协)
从2015年到2019年5年间,昆明全市商品住宅客户中,昆明之外的客户的占比基本保持在61%到70%之间。从2017年开始,昆明客户只占1/3的占比。(数据来自昆明市房地产开发与经纪协议的《2019昆明房地产行业蓝皮书》,这里的昆明特指昆明户籍)
真的有这么外地人在昆明买房?当时在留言评论中有小伙伴也质疑。
不过也可以发现,2017~2018年外省户籍的购房比例达到最大,有42%之多,而这两年也确实是昆明楼市中相对热闹的两年。随着2018年年中开始对省外户籍的小伙伴进行了限购,2019年之后的省外户籍购房比例下降到了34%。
如果以2015年,总成交量7万多来算,本地户籍购房为30535套左右,而到了2019年12万套的基数中,本地户籍购房为39024套左右。由于总体基数上涨,就算是比例下降,但每年本地户籍购房的套数还是有一定的增长,总套数基本在三万多套的样子。(联想起每年昆明的户籍人口也就增长三五万)
外地户籍的小伙伴2019年在昆明买走了8万多套房。
本地户籍人口增长不高,本地需求不会突然增长需求基本恒定(又不会大拆大建搞拆迁创造需求),所以如果单纯按照户籍来算,非昆明户籍小伙伴在昆明置业的比例确实很高,但并不意味着大家都是脱离了自住需求来昆明投资。
很多新昆明人来昆明多年,常住昆明,但不一定是昆明户籍。
此前我们昆明楼市也在2019年楼市大调查中做过类似统计,从昆明购房者来源进行分析,常居地昆明的购房者占比80.68%,非常居昆明的购房者有19.32%(其中省内和省外客户占比分别为9.59%和9.73%)。
同时,在省内中,常住曲靖、昭通、红河的小伙伴在昆明买房的偏多;省外客户中,常住四川、广东、北京三个区域的小伙伴在昆明买房的比例是全国省市中比例较高的。
一方面类似曲靖、四川,本就与昆明较近,像其他省份的购房小伙伴也是基于对春城的旅居需求+看好昆明发展所进行的投资选择。
(2)以大区域来分,整体看看价格
昆明行政区划,图来自昆明市人民政府官网
主城区域:五华、西山、盘龙、官渡、呈贡
市政府所在地:呈贡
近郊区(30~40分钟车程):安宁、嵩明、晋宁、富民、宜良
远郊区(50分钟以上车程):除以上其他区域
按照行政区域来划分,可以简单地了解一下各个区域的信息:
(图上标注出来的是各个区域比较热门的开发区域,我们公众号习惯称东南西北市区,不说行政区域,照着上面图,北二环往外就是北市区,东二环往外就是东市区,二环内习惯叫中心区)
五华区:学校最多,配套较全,二手房交易最活跃,但新房小区不多(导致交易量低),主要发展区域是西北片区(在西、北二环外)和龙泉路附近,新房价格中等水平(普通高层精装房1.4~1.6w之间)。
官渡区:面积很大,开发起步晚,所以现在楼市开发热度高,但配套有点分散(跟不上),新项目层出不穷,热门区域也多(巫家坝、滇池会展片区、新螺蛳湾、空港片区部分、双塔片区、方旺片区等等),新房价格相差很大,也有临近滇池也有低密度的洋房产品。
西山区:临近滇池+西山,环境不错,但可开发的土地很少(所以很贵),临近滇池以洋房为主(限制建高层),目前热门区域有草海片区(未来可能还有马街/春雨路沿线等),房价偏高(洋房类产品2w+)。
盘龙区:配套较全,起步也早,但现在已建成的区域没多少新房,主要向外延伸,两大热门区域,往东开发是东白沙河区域,往北开发是北部山水新城区域,房价中等,普通高层精装房1.3~1.6w之间。
呈贡区:呈贡老城基本是国内大部分小城市/县城的样子,新区建得很高大上(但是暂时人气不足),一般来说在呈贡买房特指在呈贡新区。没有老小区,新小区开发很多,二手房交易不多。主要热门项目围绕地铁、市政府、高铁站、大学城几个方向,普通高层房(毛坯)1~1.3w之间。
按照昆明的限购政策,外省户籍单个自然人限购一套,省内户籍不限购,大部分人还是有购房资格的。
准备好25w以上的首付预算(按首套房25%的首付计算),可以在主城五区范围内选房。
周边区域:以经开区(房价8~9k,市区购房最低门槛区域)、安宁太平(房价7~8k,号称昆明人的后花园,昆明本地人喜欢买度假房的地方)、呈贡往南+晋宁方向(房价6k至无上限,临近滇池,风景好,是外省人喜欢买度假房的地方)、嵩明-空港片区(房价7k+,机场方向也有大学城,是外地人旅居投资的地方)
同时,以上区域中除经开区之外,实际上是不属于限购区域的。这一些周边区域,预算可以降下来,最低门槛总价50w左右。
(3)新房还是二手房?
每次问到是否考虑二手房,大家都是“嘴上说着都可以,实际还是有点排斥二手房”。
一方面自己异地购房,没有太空闲的时间选房看房,担心过程麻烦且价格不透明;另一方面,对二手房本身带有一定偏见。
个人有自己的喜好,我们不多干预,但二手房也挺香。
买房读书、资产保值——二手、新房即可。
昆明对落户要求不高,优质学校一定先满足“人户一致”,即为房产+户口都在划片范围内。而新房小区的学校经常拖拖拉拉,有些项目交房两三年后学校才开学,维权事件也经常发生,所以二手房的学位还是有一定优势的。
具体学区房/学位房,这里可以直接翻看前文《2020招生划片》,里面的学校+楼盘非常清楚,本文不再赘述。
大部分外地小伙伴来昆置业,都是做好了长期持有的准备,大多以收房租为主,次新二手房的房租不错,且相比新房来说位置可能更好。
但类似房源,就算是很新的小区,拿到手上(最好买房产证满两年的),那么实际房龄应该在3~5年之间,而新交付3年左右的小区社区配套已经成型,实际上是最容易卖得起价的黄金年限,等到长期持有5年~8年之后,这个次新小区又变成了拥有10年左右房龄的老小区了。
新房住宅,一般两年才能交房(如果有现房,那么再次衡量为什么这么久还没卖出去?是不是不好),位置上很多处于新开发的区域,配套建成需要时间,且还不定好出租(尤其很多小伙伴舍不得自己的新房拿去出租),但胜在新。
(4)地铁与发展规划
地段好,可能会好租的新房,一定处在商圈附近/地铁附近,如果有学校那么最好,照着这个逻辑购买新房,没错的。
上次在交流群中有小伙伴提到昆明买房要靠地铁靠商业靠学校,这个思路也适合常住昆明的小伙伴置业。
以地铁为例:
(注意这里图用的2017年版本,后面站点有调整,这里只看线路大致走向,这里用这个版本是因为这个画的全,图片来自@译孔)
(1)已建成线路:1号线1期(有两条直线)、2号线1期、3号线、6号线1期
(2)建设中线路,确定了时间开通:4号线(今年开通)、6号线2期(今年开通)
(3)建设中线路,还不知道啥时候能开通:1号线2期、2号线2期、5号线
(4)规划中线路,俗称“还早呢”的线路:7号线、8号线、9号线、安宁线、嵩
我们知道,昆明也有多个重点规划区,如果按照昆明之前的2020版规划,再次梳理线路起始站、2条以上线路交汇处,与上一部分昆明规划重点建设区/改善区重合,可以发现以下区域:
(1)1号线4号线起/终点站的呈贡新区(吴家营片区:也就是呈贡市政府一圈,代表项目鹏欣·漫城都荟,价格待定,联大街附近)
(2)2号线5号线8号线起/终点的会展中心片区(会展片区:也就是官渡区临近滇池的区域,代表项目万科翡翠滨江1.7w左右,山海湾8号2~3w左右)
(3)2号线8号线交汇处霖雨桥站(北仓片区:也就是北市区北辰商圈附近,代表项目碧桂园北城映象1.7~1.8w左右)
(4)4号线6号线8号线交汇处菊华站(五里多片区:东南二环内,代表项目华润悦府,现改名昆明悦府,价格2w左右)
(5)1号线8号线交汇处巫家坝站(巫家坝片区:非常热门的纯空地全盖房子的区域,代表项目龙湖天街,价格待定;绿地东南亚中心2.2~2.4w左右)
(6)1号线4号线交汇处斗南站(斗南片区:花卉交易中心)
(7)6号线9号线交汇处大板桥站(空港片区)
(8)4号线7号线交汇处大塘子站(王家桥片区:西北片区附近,代表项目融创春风十里,1.4~1.5w左右)
当然,规划是规划,总免不了出现一些临时变动、进展缓慢的情况。
鉴于昆明地铁修通时间很难预估,假设买二手房(本来就是买现在,拿来出租),安全起见,最好选择“已开通/已确定开通时间”中提到的地铁沿线楼盘。(这里,一手房有具体哪些项目又可以翻看前文《四号线、六号线沿线项目》)
买新房的话,可以适当考虑“在建中”提到的线路沿线楼盘。(但不代表交房之后就能马上通车)
(5)随大流看看2019年热度项目
就算在居住在昆明,仅在昆明某一个特定小范围区域生活,很少去过其他区域,该如何买房?
第一原则,一定是在工作相对稳定的情况下,优先就近上班。虽说什么地铁学区什么升值也许很完美,但不一定适合你。
而前面提到的外地小伙伴选择项目的原因很有可能是亲朋推荐,想跟亲朋做邻居,这样的逻辑不无道理。
在昆明来说,随大流也不失为一个偷懒的办法。
图源昆明锐理
锐理数据显示,昆明融创文旅城、俊发观云海、俊发澜湾俊园、恒大玖珑湾、保利阳光城、俊发城、呈贡新城吾悦广场、万科城、碧桂园北城映象、绿地滇池国际健康城是去年全年住宅销售排名前十(套数)的项目。
(不过,这个榜单有一定的局限,因为有些项目开发时间长,项目本身大,这样的销售套数就多,所以不代表不在榜单上的项目就不热门)
我们也可以选取其他类榜单来看一下:
(来自昆明楼市后台数据)
ok,大致如上,再次建议大家看这么多文章不如实地多去售楼部看看盘,以后再具体聊产品吧~!

购房咨询添加微信号:kmwf003(地产小陈)
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