100万还能在昆明买到房吗?

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按照传统的楼市旺季“金三银四”来看,现在各大售楼部也正在紧锣密鼓筹备营销活动了。
也许是疫情的原因,让原本租房的需求升级成为了购房需求。最近我收到不少低总价购房的咨询,前几天有小伙伴问“20万能买什么房?”,也有人问“总价50万呈贡买房”。
本文关键词:
100万以内预算,在昆明买房的几种选择
(1)
50万买房?20万?
经常看昆明楼市的小伙伴可能要笑了——“都2020年了,哪有这么便宜的房子?”
不必太过惊讶。
预算虽各有不同,但买房这个需求是不变的。看看小户型不可以吗?选择地段稍微差一点的也可以啊。
昨天我们某平台上发了一条视频:从10万开始你能在昆明买什么房?
从几万块的车位开始,一直到100万总价。从市区老小区到经开区、呈贡、市区小户型。其实,虽然昆明房价涨了三年多了,但100万不是完全没法挑房源,而是你在仅有的预算中,一定需要面临以下“四选一”:
1、牺牲房龄
2、牺牲地段
3、牺牲面积
4、牺牲产权
当然,10万买房显然不现实,2017年年底的时候昆明呈贡片区的有个50年工业产权/且不能分割产权(到户)的公寓项目,只要15万一套,这已经最近几年来最便宜的总价房产了。
(2017年年底总价15万买房的广告)
不过,就算这样,全昆明各个区域的公寓,依旧是最低总价房产的存在。很多人不一定能拿出100万预算,会在30-50万的总价中做出了“牺牲产权”而选择购买公寓产品。
而实际公寓的主要难点均不在前期的首付or月供上,而在于购房期的贷款利息(公寓贷款利率6-7%),入住后的水电物业和较差的入住体验(户型/楼栋/邻里),再次转手时期难以涨价的二手房价和较高的交易税。
对于普通购房者买来公寓做居住功能来说,这只是预算极其有限下的无奈之举。(当然,我们依旧建议尽可能购买住宅,不推荐买公寓)
(2)
说回住宅,我们又把预算再次细分。
总价预算50-70w左右,你可以考虑二手房。
需要认清楚老小区的几处缺陷:
目前银行评估价大多1w左右一平,有的甚至低于9000,超过1.2w的非常少。就算可以贷款,贷款的额度也不会太高。
这也代表就算老小区二手房总价只要五六十万,但只适合首付预算超过20w以上(最好还预留5w元)的小伙伴。
受到房龄年限影响,银行的贷款年限问题,居住环境较为一般(卫生问题、停车问题、周边邻居问题)等等都是缺点。
不过,老小区依旧是非常适合普通小伙伴过渡居住的,优先选择以下这种:
大型配套的小区,自身有小学。小学虽谈不上全市排名前几,好歹有多年的师资和教学积淀、临近大型商圈(生活方便、房租也还不错)。
另外,类似的房子总价底部已经在抬高,2018年还有40多万比较不错地段的,现在也都在60w往上了。
而到了80w以上的价格,不管是普通刚需小伙伴也好,还是这类房产的再次接盘者也好,他们可以选择的余地就不限于在市区老小区中了,选择一多,二手房竞争优势将被弱化。
(3)
考虑新房,先看看自己预算有多少?
总价一百万出头,你可以挑选的的区域市区范围只有这三个项目:北科建春城大观、首创禧悦春城以及俊发观云海。
总价一百万左右,可以把目光锁定在东市区,可以挑选的项目包括奥园、蓝光德商天域等。
总价一百万以内,呈贡、经开区都有多个项目满足要求。
具体项目明细可看下图:
(以上项目具体信息都可以在昆明楼市小程序【昆明楼粉+】中找到)
以上项目中,主城区选择项目不算多,但北科建春城大观、俊发观云海、首创禧悦春城三个,是相对比较不错的选择。
北科建春城大观项目位于南三环内,官南大道上,距离地铁2号线南段小街站三百米左右,背靠巫家坝,周边临近万达和大润发,生活方便。
俊发观云海,一年以前这个项目单价仅一万二三,如今涨到了一万五(配上车位后的实际价格1.4~1.5w),自身配套学校和商业中心,临近地铁1号线。
首创禧悦春城,虽然经常被吐槽偏远(瀑布公园附近),但也有一个非常逆天的优势就是配套了非常不错的学校(师大实验中学+附属小学,开发商承诺一户一学位),非常适合有入读需求的家庭。
不过,以上项目都只能买到两房。(这也是“牺牲面积”的情况呀)
其他区域,拿呈贡来说,呈贡金茂国际新城自从疫情期间发布针对“为抗击疫情出力”的医疗/社会人士的85折促销活动以来,确实销售较为火爆。
虽说房企的打折都是有点水分的,有楼粉这样跟我测算过,“春节前去看89㎡户型17楼单价11190元/㎡,现在优惠后10617元/㎡”,实际上优惠了500元/㎡(且这个楼层还不错)。
也就是说总价70万买两房,90万内买三房在呈贡是完全可以实现的,且能够买到配套不错、有口碑的大牌房企项目。
值得注意的是,比起去年下半年,100万级别可购买到的项目中,新增了三个项目,经开区的富康城,东三环的蓝光德商天域,大板桥片区的东原启城。
而这些区域也是最近开发的热点区域,未来可能还会有新的百万总价项目入市。
东市区配套虽然较为滞后,但这一片区的房子兼顾了面积和主城区范围的要求,也是100万内买主城区三房的最后选择了。
东三环外,还有即将亮相的保利城项目(项目比较大且带学校),不过这个项目非常有可能做精装,也就是比片区内其他毛坯项目应该至少高1k~2k的价格。
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