72城房价下跌,昆明什么样?

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「春城楼粉+」,了解项目、查询房价一键搞定!
———这是正文的分割线———
中指院发布的2月百城房价指数报告显示,全国100个城市(新建)住宅均价为15173元/㎡,环比下跌0.24%,同比去年同期上涨3.05%。
其中,昆明2月份住宅均价为10832元/㎡,环比下跌0.5%,同比去年同期上涨1.06%。
数据直观的显示出,昆明房价与全国保持同步,在2月份出现回调,这是否说明昆明房价降了呢?
本文关键词:
1、开发商扛不住了?
2、昆明房价降了?
3、房价有下降空间?
(一)开发商扛不住了?
这是一个特殊的2月!
我们知道,新冠肺炎疫情大规模暴发始于今年1月下旬。而受疫情影响1月底全国商品房售楼部才开始陆续关停。
因此,从时间上看,1月份房地产销售受疫情的影响有限。疫情对商品房销售的影响实际是在2月份。
但是,从2月的百城房价数据看,在全国大范围关停售楼部的背景下,虽然对房价形成了一定的冲击,但整体表现似乎并不明显。
图源中国指数研究院
从中指院2月百城房价指数来看,疫情对房价冲击主要表现在房价环比下降的城市增多。通过2月与1月的数据对比来看,房价环比下跌的城市由原来的34个增至72个,环比房价仍保持上涨的城市有26个,房价环比持平的城市仅有2个。
也就是说,在2月售楼部关停的情况下,受限于销售渠道的不畅,绝大多数城市房价出现了阶段性小幅下跌的情况。
为什么说是小幅呢?
我们拿2月份房价跌幅最大的河北衡水来看,环比下跌1.31%,合算房价实际跌幅为90元/㎡,平均单价跌幅未到100元。
从实际来看,虽然售楼部关停,但似乎没有什么能够阻挡,开发商对于卖房的向往。
根据克而瑞发布的数据显示,全口径销售额榜单前两百强房企中,有151家开启线上营销。
也就是说,有75.5%的房企开启了线上营销。而这只是统计内的房企数量,分解到城市和项目,数量将更为庞大。
同时,伴随着线上营销动作开展,一般会以项目促销优惠等政策来辅助。因此,也就不难理解2月会有那么多城市房价出现下跌的情况了。
房企2月销售业绩TOP10
比如,克而瑞发布的2月业绩榜单中,位居榜首的恒大,自2月以来结合线上卖房开启了全国500余盘的集团性促销活动。
总的来说,众多城市2月份房价出现下跌,并不能简单的看作是开发商扛不住的降价行为。反而,结合实际来看,或与开发商配合线上营销的促销关联性更大。
(二)昆明房价降了?
我们再来看昆明,在前面提到的中指院2月百城房价指数中,昆明的住宅均价为10832元/㎡。从榜单来看,环比涨幅在100个城市中,居74位;在省会城市中排第19名。
值得注意的是,2月份仅有银川、上海、西安、贵阳、石家庄等5个省会城市,房价环比出现上涨。
而2月房价环比涨幅位于中下游水平的昆明,出现下跌0.5%情况,是否就说明房价降了呢?
我们先来看一张图,这是从去年下半年至今年2月昆明住宅均价的柱状图。
数据源自中指院/昆明楼市制图
从整体房价上看,昆明住宅环比均价涨幅呈现出波动向下的趋势,特别是刚过去的2月,跌幅达到最高的0.5%。
在具体的价格方面,去年6月昆明的住宅均价为10868元/㎡,而今年2月的均价为10832元/㎡。8个月的时间,昆明房价确实降了36元/㎡。
这也是此前文章中,多次提到的昆明房价涨幅逐渐收窄、趋于平稳的印证。
昆明房价看似降了!
但是从同比来看,或许,说昆明房价降了还有些为时过早。因为,实际上是涨得不明显而已。
要知道,去年2月昆明住宅均价仅为10718元/㎡。而对照今年2月的住宅均价,每平方米实际上涨了114元,同比涨幅达1.06%。
此外,在中指院发布的2月百城房价指数中,还透露出一个比较重要的点:昆明2月住宅样本均价的中位数首次出现上涨,由此前一直保持的11000元/㎡涨至11800元/㎡,每平米涨价800元。
也就是说,在昆明住宅均价中,贵的房子更多了。意味着,后期昆明房价还有上涨的动能。
图源《2月国民安居指数报告》
实际上,近日58同城、安居客发布的2020年《2月国民安居指数报告》也显示,2月全国找房热度环比1月上涨23.4%,一线城市找房热度环比上涨21%,二线城市环比上涨19.4%,三四线城市环比上涨27.3%。
而从昆明楼市咨询情况的反馈来看,近期关于买房的咨询量也确有大幅增加。就昆明而言,随着2月底前售楼部有条件正常营业的政策支持,目前已有90%的售楼部恢复营业,且多个项目酝酿在3月开盘的现状(《最近一周房价分享:呈贡8300会展1.7w巫家坝1.9w》一文中有详细介绍),或将会对房价产生提振作用。
(三)房价有下降空间?
我们再从另外一个维度来解构房价的未来。
众所周知,土地与房价的关系,形象的来说就是面粉与面包的关系。
那么,2月“面粉”的情况是怎样的呢?
易居研究院发布的2020年2月40城土地市场报告显示,虽然受疫情影响,整体成交量下降,溢价率仍处于历史低位,但是2月土地成交均价(4894.1元/㎡)环比仍上涨了5%,同比涨幅达16.7%。
数据与图片源自CRIC、易居研究院
也就是说,虽然交易量小,但是卖出的土地并不便宜。
事实上,昆明土地市场2月的土地交易情况亦是如此。据统计,2月昆明主城共推出3宗约197亩土地约(1宗工业用地,2宗住宅用地),最终全部成功交易。
其中,2宗(打包交易)位于呈贡斗南片区的住宅用地(合约约152.43亩),吸引5家房企争抢,绿地旗下企业以溢价39.6%的代价斩获。
春节后昆明主城区的首宗住宅用地出让,就出现多家拼抢的局面。可见,房企对于市场的信心,以及对于未来房价的预期有多高。
事实上,在以往昆明楼市举办的线下活动中,针对房价的问题曾多次提到,开发商有N+1种方式来应对房价下跌。比如W盘、促销、低首付……
因此,在“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控主基调下,谈房价下跌多少有些杞人忧天的意味。
而且,从疫情的影响上看,政策的照顾性多少也会作用到房地产行业。从目前的情况看,这些政策对于缓解房地产开发企业的资金困难有很大的帮助。
拿云南来说,据中国新闻网报道,云南对受疫情影响较大的行业,属商业、房地产等经营性项目的可最长于1年内缴纳土地出让金,属工业项目的可最长于2年内缴纳土地出让金。
这也就意味着,开发商原本用于拿地的资金,将可以自留不超过1年或2年的周转时间。无疑,对于高周转的房地产行业来说,如同雪中送炭。
换句话说,在这样的情况下,想要房价下降,是不是更难了呢?
更多精彩回顾
【昆明最近一周房价分享】【100万还能在昆明买到房?】
【90㎡左右的新房有哪些】【项目因疫情需顺延交房】
【从100万起说说昆明的别墅】【更多楼市新政或在路上】
【在呈贡就业就发600元/月】【昆明二手房市场真的太难了】

为您推荐

发表评论

邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注

返回顶部