昆明向南,重新期待

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撰文:《昆明楼市》首席购房顾问 文锋
去年,我写过一篇城南之势,文章内容重点讲的昆明城市整体向南,南市区是昆明房价的标杆,其价值也是可期的。
今天想结合1月6日昆明楼市粉丝节的部分内容,再谈谈我对城市发展的一些看法。
1对昆明的热爱,新昆明人更懂
那过去几年,昆明的房子,大部分都是昆明以外的人买掉的,从2015年的35%到2017年的60%,2018年的数据估计也接近2017年的数据。
▲昆明客户来源变化情况
有人说,昆明本地人对滇池无感,他们投房基本都不会在滇池边。
那究竟什么样的人会在昆明滇池边买房?
在我们《昆明购房者行为数据报告》中,从购房者意向区域来看,主要关注度依然集中在南市区和北市区,其中南市区的热度达到29.5%,整体占比近三分之一。
在热门区域中,滇池会展中心片区以18.23%的占比挤进前三,位居巫家坝片区(30.66%)和呈贡新区(25.14%)之后。
而在购房人群的分布里,新昆明人就占了79%。
这里说的新昆明人,有一业内人士直接坦言,“不以代际(8090)做划分,不以阶级(新中产、老贵族)来评判,而是指三类人:一是本地血缘,经常和外界发生联系的,在大城市生活过又回归家乡的一类人;二是外地户籍到昆明读书、就业和生活的新昆明人(我和地产小陈都属于这类人);三是喜欢昆明、有典型候鸟型的外地户籍人。”
新昆明人在昆明必作的几个动作:参观西南联大和讲武堂,还有海埂大坝喂海鸥,另外就是在滇池边买n(n=≥1的任何数)套房。
在可以明确户籍的省外购房者中,北京客户占比最大,达到11.43%、浙江以8.54%位列第二,广东、江苏 和四川从数据看占比相同均为 7.14%。
▲省外购房客户来源情况,来自《昆明购房者行为数据报告》
因此,我们常说的昆明的“蓝天白云”并不一定是外省人入昆购房的唯一动力,但他们的选择往往带有很强辨识度,永远考虑的都是【接盘侠的购买力】,考虑价格【价格是护城河,只有低价才能形成暴击】,那么滇池的IP是最重要的。
从数据上看,并非是昆明本地人购买力低的问题,只是相对保守,但在越来越多外码(昆明户籍以外的人)的影响下,昆明人的投房觉悟逐渐苏醒。
2昆明房价,南市区会是标杆
在新一年的市场预测,很多人也很关心昆明房价走势。
我在1月10日做了一次线上课堂分享,主题是《春节后昆明房价会涨?》,有近300人报名,课堂上重点分享了时间维度。
在2018年7月1日执行的昆明调控政策里有一条:”新建商品住房在申请预售证的同时,应申报预售价格,而预售价格应参照同区域、同项目、同类型、同品质的新建商品房的合同备案价确定。在实际销售时,实际售价不能高于预售价,而且预售价半年才能调整一次,一年内上浮不得超过6%。”
就根据这个政策,到2019年1月1日起,正好到了预售价格调整的时间。作为新的一年,产品和价格都会重新制定,年前的优惠某种意义上更多为了营销任务而设计的,而作为新的一年,第一季度往往是市场观察期,优惠幅度和价格策略往往都会相对保守和谨慎。
在遵循住jian部工作会议的“稳地价、稳房价、稳预期”的方向,在“房住不炒”的大背景下,在昆明也基本很难看到大涨(年前说涨价的都被约谈了)和大跌(其后果大家都有目共睹)现象,也不允许大涨和大跌,这个状态基本会持续到2hui结束前。
可以说,2hui应该会是一个重要的节点,“因城施策”、“一城一策”会体现出真正的差异,时间再往后,“不得超过6%”也到了一年的时间了。为此,在这之前上车,应该不乏是个好时机。
在昆明房价可能出现的数字结构中,南市区是最具标杆的区域,有jinkejianghuhai的业主满满信心,剑指房价“坐2望3奔4”。
3滇池是昆明最大的IP,没有之一
在粉丝节上,我讲了一个认知,就是【滇池是昆明的第一IP】。
在之前的文章也提过,昆明是个无水不欢的城市,但又是一个相对缺水的城市。
站在时间维度上看,昆明房地产的历史,其实就是一部湖景争战史,在上个世纪90年代初期,昆明房地产市场刚刚起步,但那个时候,对湖景的争夺就从翠湖开始了,作为云南本土知名的房企也是从2004年的翠湖开始了俊园系列的。
翠湖地段虽好但毕竟相对有限,众多房企继而转向了人工湖,从金殿水库(高天流云)、果林水库(世林国际别墅)、太平水库(西山别墅)、野鸭湖(野鸭湖别墅)、昭宗水库(森林湖)、龟龙湖(翡翠湾)、瀑布公园(融城昆明湖)、大雁湖(荷塘月色)、柳溪湖(碧桂园KCC云南映像)。当然,紧邻盘龙江甚至大观河也都能成为产品的卖点。
相比翠湖(根据百度百科数据,昆明翠湖公园面积21公顷,其中水面面积15公顷),滇池可开发的地域在理论上是翠湖周边的数百倍,从2000年开始,直至现在,滇池才迎来真正的开发黄金期。
根据资料记载:古代的滇池北起松华坝。南至晋宁宝峰,东到呈贡王家营,西到今天马街山脚。到唐宋时期滇池水面有510平方公里,元朝缩小到410万平方公里,明朝到 350平方公里,清朝只剩320平方公里,今天已经不到300平方公里。
▲滇池分级保护范围划定方案,来自昆明规划局
即使如此,滇池可开发的海岸基本在滇池东侧,从草海到滇池旅游度假区、会展中心、斗南、大渔到古滇名城,基本覆盖了一线品牌房企。
在昆明市近期建设规划(2016-2020)的城市规划中,三个半岛片区是15个城市重点改善区。
▲昆明市近期建设规划(2016-2020),来自昆明规划局
昆明整体向南的趋势下,滇池的价值彰显无疑。
最近“生态环境部2018年1月至12月全国地表水环境质量状况通报显示:滇池水质与上年同比明显好转,由中度富营养好转为轻度富营养。1月7日,昆明市委十一届六次全会上传递精准信息:2018年,滇池草海、外海水质均达到Ⅳ类,是30年来最好水质。”
这绝对是喜大普奔的消息,有人说,滇池的造型特像人体的胃的形状。胃健康,在接受、储存、消化、分泌等功能也就越强。别的不知道,单昆明四季如春的气候,滇池在相对气温和湿度上的调节作用绝对功不可没。
值得注意的,从滇池海岸线看,从草海到含三个半岛片区是海岸线的离城最近区域,也是环湖东路连通呈贡和昆明南站的重要区域。从昆明市近期建设规划(2016-2020)的城市规划中,由飞虎大道从巫家坝中央商务区连接滇池会展中心直接贯通滇池半岛,是最有条件成为昆明城市封面的区域。
从出现的概率上看,环滇,是出现好房子概率最大的区域。
▲龙湖听蓝半岛营销中心开放现场,图片来自朋友圈
有意思的是,1月12日,龙湖开发的听蓝半岛项目(国际会展中心南侧云大附属会展学校旁)营销中心开放,在一片大平层、洋房、别墅密集扎堆的国际会展-三个半岛片区,绝对是一个异类。但因小面积、控总价的臻装跃层小户入市,当天预约登记的客户就超过200组,里面不乏是周边金科、中海、招商,城投等小区的业主。
之所以受热捧,分析一下原因有:一是滇池会展片区内目前无同类竞品,也算是国际会展商圈全新的物业形态,产品稀缺;二是这个昆明滇池海岸线唯一的三个半岛,距离滇池最近的区域;三是会展的吸附力,王府井赛特奥莱签约会展中心,预计今年8月底开业,据说也是全国首个奥莱3.0版本。加上2、5号线开通在即,会展片区可以说一年一个新面貌。四是在滇池国际会展中心,适合商务人士的可选择的酒店,一是距离滇池会展中心较远,二是酒店不多。
▲去哪儿和携程平台关于“滇池国际会展中心”附近酒店
有业内人说,滇池半岛片区是揭幕昆明下一个黄金十年,不仅是品牌房企必争之地,也是普罗大众抢注滇池IP的最后机会,新昆明人,你准备好?
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