昆明房价一年限涨6%到期了,然后呢?

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撰文:《昆明楼市》 首席购房顾问 文锋
掐指一算,昆明的限购政策正好执行一年了,而一年内限涨6%的政策也正好到期。
去年的7月1日,昆明市政府发布了《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》,要求从7月1日起:暂停向在昆明市主城五区(包括三个国家级开发区)已经拥有1套及以上住房的非云南户籍人士销售新建商品房,而未满18周岁的非云南户籍人士无论是否在昆明上述区域有住房,均不得购买。
同时,昆明市还将在限购区域内实行限价政策,《通知》规定,新建商品住房在申请预售证的同时,应申报预售价格,而预售价格应参照同区域、同项目、同类型、同品质的新建商品房的合同备案价确定。在实际销售时,实际售价不能高于预售价,而且预售价半年才能调整一次,一年内上浮不得超过6%。
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那么过去的一年,昆明的房价到底发生了什么变化呢?
首先我们看看国家队的数据,根据国家统计局数据显示,从2018年5月至于2019年5月,昆明新建商品房住房价格从去年7月限购政策出台就同比上涨14.7%,而从8月份开始基本保持在15%的同比上涨幅度,在去年10月份达到峰值,涨幅19.2%。
二手房同样从去年7月份开始每月保持10%以上的增幅,也于去年10月达到峰值,同比涨幅15.5%。
2018年5月至2019年5月昆明新房二手房价格变化(来源:国家统计局)
再结合中国房价行情网及安居客数据发现,昆明的新房价格和二手房价格的同比涨幅也基本都超过6%的要求。
2018年6月至2019年6月昆明新房价格变化(来源:中国房价行情网)
根据中国房价行情网数据显示:2018年7月昆明主城四区及呈贡新区新房价格在13132元/平,而在2019年6月份,昆明新房价格达到了14261元/平,环比上月上涨0.38%,同比去年同期上涨8.6%。
2018年8月至2019年7月昆明二手房价格变化(来源:昆明安居客)
而二手房,根据安居客的房价数据显示,2019年7月昆明二手房成交价在12477元/平,环比上月上涨0.05%,同比去年同期上涨 9.62%。
从数据直观表现,过去的一年,无论是昆明的新房还是二手房,昆明的房价一直保持较大幅度的上涨,也基本打破了昆明一年内上浮不得超过6%的政策要求。
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那么,在如此趋势下,昆明的调控会不会加码呢?
今年以来,在房地产市场政策不断微调,部分城市房价出现上行态势,各地调控次数明显增加。
2019以来,每个城市都在忙着调控,从长沙、合肥、丹东、青岛、深圳、苏州……简单统计一下,先先后后各地发布的调控措施已超过180次,调控涉及的内容也是方方面面,公积金、土地出让、房贷利率,二手房、限售。
在今年4月份,住房和城乡建设部对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。
苏州很快推出调控大招,甚至限定全年房价涨幅5%的调控范围,还对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年;苏州工业园区全域二手房,限售5年。
而西安很快就跟上调控升级的节奏。
据数据统计,从2016年4月开始至今,西安新房价格环比上涨38个月,从2018年12月至2019年5月连续6个月涨幅全国第一,在6月份调控也升级了, 要求:西安市外迁入户籍的居民家庭,在西安住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的,应落户满1年,或在本市连续缴纳12个月的社会保险(或个人所得税)。
暂且不谈西安的调控升级的背后的原因,单纯连涨38个月的时间都觉得很有持久力。而昆明连涨35个月,仅落后于西安1个季度。
根据国家统计局数据显示,昆明房价从2016年7月开始至2019年5月,房价环比连涨35个月,成为新一线城市中,房价上涨最持久的城市之一,仅次于西安。
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昆明会不会成为调控升级的下一个城市呢?昆明今年的下半年会怎么样?
从目前高层政策来看,虽然因城施策,一城一策的长效调控机制,但房住不炒的大背景下,调控丝毫没有松动的迹象。不管是一线还是二线三线,房价上涨过快的城市就会有政策跟随。
有业内人士表示,就目前而言,目前的调控措施依然有利于昆明, 整体市场也处于平稳偏上行的状态。
单纯从房价涨幅上看,5月份,环比涨幅前十的城市中,昆明并不在列,排在首位的有西安、重庆、大理、洛阳、大连、无锡、武汉等城市,昆明单有上涨时间,但整体涨幅并没有跑得赢大理。
2019年5月全国房价环比上涨前十城市(来源:网络)
但从开发商层面来看,今年上半年基本也处于试探阶段。与多家房企沟通下来发现,昆明大部分项目并没有达到今年上半年既定的任务预期,而任务值势必会嫁接到今年下半年。
加上下半年新面市的项目,下半年市场只能用此来形容:不仅仅要守着自己碗里的,惦记锅里的,还要抢别人碗里的。
毕竟,业绩就是尊严,摆在开发商面前的,客户不仅不能局限于区域内的,到延伸到全市场,还要拓展到省外甚至国外。
没有撞线的项目,从7月份开始,要么就加快推盘节奏,辅助的营销道具等活动也会更加密集,但所有的活动剑指成交,所有的导向都要为交易服务。
一些文旅项目、 卫星城项目都需要重新在客户拓展上去寻找新大陆新方式了,恰逢暑假旅游旺季,能做多少接触到尽可能多的目标客户是他们急需突围的地方。
当然,今年的下半年也是一个持久战,一些热点区域项目,往往会存在施工进度赶不上销售节点的,货包不足甚至无房可卖会成为另一种尴尬状态,而弹药充足的项目,则会通过调价的方式来对冲客户的观望。
调价是必然的, 但调多少才算合适?
回到文章最前面,从今年7月份开始,限涨6%的政策正好一年到期了。
换句话说,如果限涨政策(不重新提及≈保持现状不调整)继续保持6%的范围,开发商可以从7月份开始基于目前的房价基数最大空间范围(继续提价6%)的调整,而实际的涨幅可以参照过去一年的涨幅水平。
当然,这是最好的方式。
而如果限涨不做限制(不提到台面上来,默默放开)的话,以目前的趋势,昆明的房价应该会继续突破,而随即而来的也将是调控升级的可能。
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