致昆明的钢筋水泥森林:住宅容积率8.98

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导语
规划与实际,相隔着几百公里。
本文关键词:
1、昆明出现容积率8.98的住宅
2、公开调高容积率,为城改让路
3、私下提高实际容积率,也是昆明房开惯用手法
老螺蛳湾调规,住宅容积率最高8.98
12月1日,昆明大悦城开业。
小陈的朋友圈被大悦城的皮卡丘刷屏,当然,咱们今天不说大悦城,说回大悦城的前身老螺蛳湾。
11月30日,昆明市规划局将螺蛳湾片区棚户区改造的调整规划公示信息:
西山区螺蛳湾片区棚户区改造项目用地位于昆明市西山区螺蛳湾片区内,南至采莲路,西至海埂路,北至环城南路,东至南坝路。云纺片区及大悦城片区已划出本次调整范围。
具体调整如下:
A1-3地块净用地面积由1.72公顷增加至1.77公顷;商业用地(B1)调整为商业兼容居住用地(RB);
A1-6地块由商业用地(B1)调整为居住兼容商业用地(R/B);
A26A地块由居住兼容商业用地(R/B)调整为服务设施用地(R22);
其余A24、A3-1、A3-2三个地块用地性质不变,用地指标有所调整。
各地块指标调整前后指标如下图所示:
(调整前)
(调整后)
其中靠近环城南路的两个地块容积率最高的是8.98(这块地27%是住宅),另一块容积率7.21(74%是住宅),另外靠近南坝路的两块地的容积率也有小幅增加。
我们在惊呼“我呢天,这是要建多高多密的楼”的时候,当然,千万别忘记这里是一环,寸土寸金,容积率高也情有可原。
类似把纯商业用地改成商业+居住混合用地、增加住宅容积率的调整规划,在昆明不少见。
11月5日,沣源路宝云片区龙头村城改同样也调整了商业用地规划:
(容积率8.22,这一地块有80%比例是住宅)
10月19日,北部山水新城附近桃园村城中村改造也把商业用地调整为商住混合、纯居住用地。
(调整前)
(调整后)
10月15日,备受关注的金刀营城中村改造同样也进行了调规。
在买房子的时候,当一个楼盘出现一个明显缺点的时候,必须要有另一个因素强势补充。(这个补充因素肯定最常见的就是价格)
地段不咋地,那就弄个好学校吧!
户型不太好,那就卖便宜点吧!
那在土地市场上同样的:土地不一定能够直接降价,但是可以调规。
增加容积率≈增加可建筑面积≈增加可售面积≈多卖钱
调整商住比例≈减少难啃的商业硬骨头,多建住宅≈多卖钱
公开提高容积率,增加住宅用地比例,是减小房地产开发难度的合法途径。
(不得不说,昆明为了各式各样的城中村能够顺利改造做出了最大努力。)
楼市降温阶段,市场会做出判断
不过,调整规划甚至降低购地门槛也不是没有理由,毕竟最近昆明土地也出现了流拍:
在10月-11月间,盘龙区青云街道65亩住宅用地、五华区原昆八中47亩地、巫家坝157亩地、原草海地王等等。
说实话,这些地不仅价格不便宜,“作料”还怪多(昆明话,形容名堂多/事多/麻烦):
商住混合性质(住宅比例不高)、要求整体竞买(不得拆分)、要引入世界五百强、配建公共设施、配建回迁住宅……
开发商作为盈利企业,在追求利润的道路上,肯定会倾向性地选择“有利可图”、“简单操作”的土地。(也导致这一部分的土地经常被哄抢,而非“底价成交”)
就算土地被限制了容积率,实际上开发商也会想尽办法提高实际容积率,土地面积不变,而去偷面积。
这也导致昆明楼市有一条定律:土地价格比较贵的楼盘,户型必然高赠送。(不对,这叫【拓展面积】)
(建筑面积115㎡,改造后面积176㎡)
(建筑面积96㎡,实享面积142㎡)
(建筑面积120㎡,实得面积158㎡)
(建筑面积131㎡,拓展后可使用面积170㎡)
以上项目,【拓展面积】均是实际建筑面积的1.3倍以上,甚至高达1.5倍。
11月,昆明规划局出台相关文件限制审批跃层住宅,结果最近还有项目以此为荣,号称“昆明再无跃层”。
难道不应该是“昆明再无这么明目张胆的偷面积楼盘”吗?
让开发商顺利拿地,顺利改造部分城改项目,通过调规,一批高容积率小区出现了;
原本“好操作”的土地被大量哄抢引发溢价,开发商为了利润又不得不“偷面积”,导致业主实际居住感受完全跟规划上的容积率不符。
终于,我们将生活在【更茂密】的钢筋水泥森林中了。
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