从100万起 说说昆明的别墅

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导语:
疫情期间,居家防疫,一家人挤在小房子里,你看着我,我望着你……
家庭每个人私密空间都没有,我要换房;
真羡慕有院子的家庭;
户型不好,完全做不到专家说的每日通风采光……
本文关键词:
1、昆明别墅成交情况
2、别墅的价值
3、昆明别墅价格分类
(以上关键词不代表行文顺序)
(1)
不管是否是疫情影响,昆明人对别墅总是情有独钟。
前几天朋友问我,想买两套房,1套是在市区找套150万左右的地铁房,1套是要在郊县的小别墅。
我当时很好奇,我说直接把两套钱合在一起在南市区买套洋房住着难道不香吗,为什么还要去郊区买套别墅?
他回一句“想买套别墅”,并且这个念头还比较坚定。
无法,千金难买心头好。
不过,受价格限制,也许很多人都希望住别墅,但能够真正实现的确实较少。
根据锐理数据统计,2019年别墅(主城五区)成交近1524套,核心主力面积段为140-160㎡,主力总价区间为500-700万元。具体各个面积段/价格段成交明细可看下图:也就是说,在主城范围内,绝大多数别墅价格在350-400w以上。
按照去年高层成交74360套、洋房整体成交7746套来看,可以这样打个比方:昆明基本上每卖出约10套高层房源,才能有1套洋房成交;每卖出约50套高层,才能有1套别墅成交。
这也无可奈何引出购买别墅后的一个难题——二手别墅,就更难转手了。
相对来说,总价越高,流动性越弱;且面对能够支付高总价的人群来说,他也不一定看得上二手房。
每次有小伙伴问到我某某二手别墅能不能买,我都会先问一句“你在小区里面看到有改造成商业的情况吗?”
可能是网红民宿,也可能是美容会所,时间一长,邻居形形色色,且房屋折旧严重。
(这里提一句:法拍房中就有很多类似的老别墅,这些人破产了,也可能涉及一些案件,在早些年的低房价时代,20年前买得起别墅的人,跟现在买得起真正豪宅的人,也不是同一拨人了,圈层价值弱化。)
(2)
当然,目前国家对“别墅”管控严格。早在2003年2月18日国土资源部第一次明令要求“停止别墅类用地供应”。最近一次“禁墅令”,是在去年5月初,云南省住建厅下发通知《关于梳理统计别墅项目建设审批有关情况》,要求各州市做好违法违规别墅清查整治工作。
期间也出台了“限定住宅项目容积率不得低于1.0”的要求,这也导致独栋/类独栋/双拼别墅越来越少,相对来说,改良版的合院、叠拼越来越多,并且还得配上一定的洋房,甚至小高层。
就算是这样,难免遇到这样的情况:户型不错,空气好,可惜位置离城中心太远。
禁墅令以来,昆明少有容积率1以下的产品,接近容积率1的别墅都非常少,独栋别墅直接不批,如果有,都是之前批复的,或者是商业用地。
主城大多以合院/叠墅等产品来打擦边球,但就算是这样的产品,他的地段一定都集中在比较偏远的区域。
好在昆明由于地形因素,滇池边只能盖低层住宅,这是昆明别墅非常大的地理优势,有山有水,离城市也不算远。(当然,这也导致价格非常昂贵)
郊区也好,低密度的滇池片区也好,不可避免的就是人口不密集导致大型配套相对更少。购物中心、教育资源、医疗资源很少倾斜过去,需要开发商自身去引进/自己想办法。
假设开发商不给力,那业主们只是握着一块土地价值,但真正的配套价值是相对缺位的。
(3)
说了这么多,大家应该还是最关心钱,下图是从200万以内起,不同价格能够在昆明、昆明周边买到的别墅情况,其中最低价130w(当然已经不算昆明市了)。
(昆明楼市制图,价格仅做参考,仅显示项目门槛价户型,不代表项目最大户型和最高总价,具体价格请以售楼部为准)
在选择自己合适的价位上,再去把项目做比较吧。
(4)
此前我在我们昆明楼市的小课堂中提到过一个衡量市区内别墅是否值得购买的指标。
邻里氛围与圈层:豪宅指标
品牌与产品设计:户型是否好住、物业好不好
繁华指数:五公里内的商圈与现有配套
景观情况:附加值
价格与潜力指数:现在适不适合买
当然,放在今天的文章中也只能做个参考,首先豪宅指标对于远郊项目而言,必须相对宽松一些。不是说这类项目不是豪宅,而是这类项目更多的是从旅居的角度去出发,你可以理解为高端民宿不一定就比不上五星级豪华酒店。
若干处户型设计上的小细节,甚至构成了普通人选择别墅的第一要素:
1、院子大小:30㎡以下的院子,基本只有过道价值,否则养条狗都不能撒欢。
2、单层面积与采光:单层面积上,以首层至少1个卧室+餐厅+客厅最佳,单层面宽至少8米以上。
3、小区楼栋分布与环境:社区是否有中央景观、与周边楼栋的关系,是否是高层、洋房、别墅混住的小区,还是纯别墅小区。(你的邻居楼栋,越矮越好)
4、户型类的其他细节:露台面积,非首要选项,因为如果不做露台的话可能这就是一个正常的房间/入户门位置;邻里的隐私与影响。
也有很多小伙伴会针对别墅与大平层进行讨论,这一点还是各自以自家的需求和喜好来。跟女士买车一样,你别跟我讲配置讲性能讲油耗,我要的是好看。
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