【律师说房】恋爱关系中用对方名义买房,分手了房子属于谁?

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「昆明楼市」与北京大成(昆明)律师事务所联手打造的《律师说房》栏目第18期如期推出,希望给大家提供参考。
《恋爱关系中用对方名义买房的法律风险》
在恋爱阶段,有的男方会自己出资以女方的名义购买房产,一来是为了展现经济实力,二来也是为了表明对双方一定会结婚的决心,可如果二人最终没能在一起,这套房屋的归属就很有可能会引发纠纷。
在我国,不动产采取的是登记公示制度,由于该房屋登记的产权人是女方,且二人并未通过签订协议等行为确定男方享有权利,此时男方就无权对该套房屋主张任何权利。
但是,既然男方对房屋无法享有权利,由男方出资的购房款就会视为对女方享有的债权,如果女方拒绝返还购房款,男方有权对女方提起诉讼要求返还。
但需要注意的是,男方即使起诉,也只能要求返还购房时支付的款项,而不能要求返还房屋,对购房后房屋增值产生的收益,也没有权利进行主张。
恋爱阶段,出资以一方的名义购房时,对出资方是存在很大风险的,出资的一方应注意留存自己出资购房的相关凭证,即使产生纠纷也能最大限度维护自己的权益。
《商品房买卖合同解除,按揭贷款还要还吗?》
商品房买卖合同要是解除了,还需要还银行的贷款吗?
通过按揭的形式购房,我们的购房款分成两部分支付给开发商,一部分是用我们的自由资金支付的首付款,另外一部分则是由银行发放的贷款,这两笔款项支付完毕之后,购房者对于开发商的付款义务就完成了,进而转变为购房者对于银行的还款义务,这个义务只有在购房者归还清了全部贷款之后才消灭。
当购房者和开发商的购房合同解除,此时开发商需要退还我们的是扣除相应的费用,违约金之外的全部购房款,那有人就说了,事情简单啦,我把开发商退我的钱,拿出一部分来去退银行不就行了吗?实践当中,开发商一般是不同意这么做的,它会要求先完成退房、撤销备案的手续之后才办理退款手续,它担心钱退出去了,房子没收回来,那开发商可就损失大了,而要完成商品房撤销备案的手续,又必须由银行出具“结清证明”才可以。所以,实践当中的正常流程应该是,用自有的资金先把银行的贷款归还掉,拿到银行的结清证明之后,再到房管部门办理撤销备案的手续,最后才能从开发商这里拿到退款。
总结一下:商品房买卖合同解除,应当及时去找银行归还剩余贷款,以免多支付不必要的利息。
《如何认定“阴阳合同”的效力?》
阴阳合同也被称为“黑白合同”,它是指当事人出于规避法律或者谋取利益的目的,而对同一宗交易签订两份内容不一致的合同,其中一份提交给政府有关部门备案,我们把它称为“阳合同”,另一份仅为当事人所掌握并约定照此履行,我们把它称为“阴合同”,阴阳合同在二手房买卖当中是非常常见的,其核心的目的就是避税(突出)。
很多人有一种错误的认知,认为经过政府备案的阳合同的效力高于阴合同,其理由就是最高法院关于建设工程合同的司法解释第21条规定:“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的,应当以备案的中标合同作为结算工程价款的依据。”(上原文)
事实上,这个规定并不能够延伸至其他合同的适用。尤其是在商品房买卖合同的场合,法院更多的去关注当事人之间的真实意思表示。
当然,原被告双方肯定会有不同的说辞,双方都会说对自己有利的那份合同才是双方真实意思的表示,这个时候法院该如何判断呢?
第一,根据实际履行的情况进行判断;
第二,根据证人证言,比如说中介人员的说法来进行认定;
第三,结合市场行情以及交易背景做出评判。
所以,能够体现当事人真实意思表示并且实际履行的“阴合同”是具有法律效力的。
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