昆明的房价又涨了

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不出所料,5月份昆明的房价又涨了。
国家统计局昨日发布全国70城5月份房价指数,昆明新房环比上涨0.6%、二手上涨0.3%,新房同比上涨8.3%,二手房涨5.5%。
按国家统计局的数据计算的话,从2016年6月开始至今,昆明新房同比上涨连续48个月,足足4年。
别看不起这几年,2016年昆明平均房价为8368元/平,而今年5月份,按照昆明锐理的数据显示,昆明房价已达15321元/平。
时间
昆明GDP涨幅
昆明房价均价(元/平)
房价环比涨幅
2016年
8.5%
8368
8.65%
2017年
9.7%
10784
28.87%
2018年
8.4%
13814
28.10%
2019年
6.5%
14105
2.11%
2020年5月

15321
8.62%
也就是说这5年内昆明房价涨幅超过80%,平均每年在16.6%的增幅,远高于昆明的GDP增长的速度。
按照今年6月份面市的新盘,其价格预期都拉得很高。
呈贡一项目备案价就超过1.5万元/平,洋房价格普遍过2万,呈贡即将新推的几个项目,开盘价格也基本锁定在1.4出头,这个价格普遍高出目前呈贡市场均价的2000-3000元/平。
昆明西市区即将推售的一个项目,开盘价吹风1.8万/平,这个价位比肩会展片区甚至巫家坝,还有一环内西站旁的一新项目,按照周边二手房价格对标,预计3万元/平起。
昆明东市区一项目首开,开盘现场几千人的规模,堪称今年疫情之后的神盘了,价格突破1.4万元/平,还拥有非常高的去化率,不仅打出了昆明东市区的气势,也整体提振了昆明市场的信心。
预期的背后是对市场足够信心,也是客户堆出来的信心,可以肯定的是,这个预期是地产人都希望看到的。
2
在上周末我在《环滇的价值投资》讲座上,也重点分析了房价背后的的逻辑:房价这个资产,它的下跌上涨是有惯性的,如果一旦形成一致性预期,房价要暴跌,就会促成所有的购房者提前行动,反而加深这种预期。
当然,预期也可以被理解为恐慌的掌控,深圳杭州,房价之高,同样买不到房,即使摇号,也是千里挑一,机会渺茫。就这种市场而言,房价涨不涨,已经和房价高不高没有任何关系了。
房价的上涨,只与货币、需求和收入有关。只要货币超发,只要收入增长,只要好房子稀缺,房价就会一直涨。昆明滇池草海边的房子合院普遍过4(万元/平),三个半岛上一线的海景房价格没有低于3(万元/平)的,呈贡带院子的房子接近2万了……
楼市的顶,根本不是由6亿月入1000的人决定的。
一个城市购买力的形成,是由一部分的刚需和永远存在的改善再加上无数的投资自住需求构成的,这和国家一直在强调的“房住不炒”,其实并不冲突,只不过“房住不炒”越来越被曲解。
“房住不炒”,我们对“炒”的定义一直没有明确,最为重要的是,房子是用来住的,不是用来炒的,这本身和房价上涨没有半毛钱关系。
第一次提出“房住不炒”是在2016年12月14日在北京召开的中央经济工作会议上提出的,当然,在今年的两会又重新提及了。
我们梳理了2016年到2019年房价的变化。
时间
成交面积
成交金额
平均房价
2016年
15.73亿平
11.76万亿
7476元/平
2017年
16.94亿平
13.37万亿
7893元/平
2018年
17.17亿平
15.00万亿
8736元/平
2019年
17.16亿平
15.96万亿
9307元/平
按照统计数据显示,2016年全国新建商品房均价7476元/平,2019年就达到了9307元/平。最不可思议的是,2018年和2019,堪称历史调控最密集的两个年份,分别以450次和620次,但丝毫不影响房价上扬的态势。
为此,房住不炒不等于房价不涨。房住不炒根本不是抑制房价上涨,而是限制过度炒房。
3
地价作为房价最主要的支撑,只有地价热,楼市才也会热。
前面提到了今年准备面市的新项目,有多个是2019年昆明的单月“地王”,无论是呈贡(中交)的还是草海边(宝能)的,还有今年首进马金铺的恒大还是双塔片区溢价拿地的龙湖,也不断的在为所在的片区,插满信心的道旗。
地价不低,房价不得不高。
按照昆明现有的节奏,今年要完成超3万亩的土地供应任务,也是信心满满。
稳了地价、稳了房价,也稳了预期,看懂行情略知趋势,客户笃定的选择说明了一切。
这两天了解到昆明滇池边一文旅项目,首开不到1个月,就涨了1000元/平,梳理客户惊奇发现,这个项目昆明本地客户占到接近80%,昆明之外的客户含地州和省外仅只有20%,受疫情影响,外地客户的销售渠道还没完全打开,但有这样的业绩,说明前期的营销是成功的。
我们一直在说市场是需要教育,客户需要教育。但楼盘的热销是由昆明本地人带来的时候,说明本地客户已经觉醒,有且只有这样,这个市场才是有潜力和希望的。
信心是人给的,没有,可以整点,大基建,大到规划,落至配套,小到每个生活场景等等。好比,人活着,总得有点奔头,如果没有,就应该整点。
房价上涨是趋势,而买房也不需要什么技巧,纯靠买得早,你说是不是?

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