什么配套最香? 昆明购房者更愿意拿钱买学位

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疫情的影响正在逐渐减弱,经历过宅家生活的你,对房子的需求是否也在发生改变?
(一)疫情催生购房需求的变化
近日,丁祖昱评楼市发起的“住房需求变化问卷调查”结果出炉,其对10353组参与家庭的调查发现,虽然只有22%的家庭对现有居住环境不满意,但有将近65%的家庭准备买房或换房。
这意味着,疫情期间的宅家生活,或多或少的催生出一定的买房、换房的需求。
从调查结果的占比来看,在对于居住环境的新规划中,有“卖掉现在的老房子,重新置换”想法的群体占比最高,达25.87%。
加上“再买一套物业和配套都好一点的大房子”和“正在租房,准备买房”的家庭,有换房和买房需求的群体,占据了调查家庭的绝大多数。
从调查问卷覆盖的人群来看,主要以有房一族为主,其中独居及二人世界的占比约为21.77%。因此,在调查中涉及希望社区空间的改进方面,“医疗配套”、“宠物活动场所”和“儿童活动场所”等与疫情期间生活密切相关,或与家庭生活相关的内容,成为受访者最希望得到改善的方面。
这也说明,除了房子本身所具备的功能之外,对于相应配套的需求,在经历疫情之后,开始得到了重视。
事实上,早在今年2月份时,贝壳研究院发起的“疫情下的住房消费者预期调查”的结果就显示出了疫情下购房者心态的这种变化。
数据来源:贝壳研究院
在调查结果中,买房和换房群体均更愿意为“更高品质的物业服务”付费。而“医疗配套”和“自然环境”则依次是买房群体的比较重视的内容;对换房群体而言,“低密度的小区”和“自然环境”是比较看重的方面。
由此可以看出,诸如医疗配套、物业服务、生活空间、居住环境等与健康人居相关的内容已引起购房者的重视,并推动着消费需求的变化。
(二)昆明购房者看重什么样的配套?
为什么说,疫情催生了购房者消费需求的变化呢?
我们从疫情前后的需求对比中,或许能窥见一斑。
「昆明楼市」出品的2019年昆明购房者行为数据报告中,专门有针对昆明购房者需求方面的内容。
虽然,数据是以昆明置业群体为对象采集的,但从消费需求角度来说,是一种真实的市场体现。
当然,由于数据采集完成是在去年底,因此,没有涉及有关疫情的影响因素存在。
我们拿报告中关于昆明购房者住房配套选择情况的内容看,昆明购房者最看重的配套是交通,占比达37%,其次是教育资源。
而前文提到在疫情中得以凸显的自然资源、医院等配套,分别仅占2%和13%。是调查涉及的5大配套中,关注度最低的两个配套项。
昆明购房者配套选择情况/昆明楼市制图
而从不同的购房群体来看,刚需购房者、再改及豪改群体、投资客群都把交通配套放在了首位;而首改群体则把学校作为首选配套;只有文旅购房者,最看重自然资源。
因此,由多个不同购房群体需求支撑起的交通配套,成为了昆明购房者最为青睐的内容。
在配套的溢价接受度上,除了更愿意将钱花在地铁配套上的文旅客之外,其他购房群体似乎达成了一种共识:拿钱买学校配套才是王道。
昆明购房者关于配套愿意支付溢价情况/昆明楼市制图
事实上,在教育资源分配不太均衡的昆明,学校作为房子附属的重要卖点,无论是在新房市场,还是在二手房市场,都是很“硬核”的价值存在。
当然,昆明也在试图改变这种状态,通过类似“三名工程”等措施的实施,积极引入学校来均衡教育资源。但在这个过程中,父母“望子成龙”的心态,往往能压倒一切。
因此,也就不足为奇,在配套的溢价能力上,学校几乎呈现出了一边倒的趋势。
就拿北市区的月牙塘小区来说,将近20年的老小区,但是由于带有师专附小的学位,且划片对口昆八中,二手房市场目前价格已涨至2.5w/㎡左右。而同一片区比它还新的北辰小区,目前报价仅在1.6w/㎡左右。
由此,足见优质教育资源在昆明市场的溢价能力。
与学校正好相反的是,除了文旅客对医院配套稍为看重一点之外,不同的购房群体对于医院这项配套,一致表现出的“不感冒”,客观上也拉低了其存在感,成为昆明市场上最“无关痛痒”的配套。
不过,结合疫情影响下购房者的心理变化看,医疗配套、居住环境等开始受关注,或许,其在消费端反映出的需求会得到一定的提升。
(三)配套能提升城市竞争力
我们知道,配套能丰富人们的居住生活,通过生活便捷性的显现,对房子保值、甚至是增值有很好的支撑作用。
因此,在衡量房子的价值时,配套往往是一个购房者权衡的一个重要指标。
对于购房者来说,更多时候不是看有什么需求,而是看项目有什么配套。或者说,配套能否与购房者的需求相匹配。
而从配套的建设层面看,诸如学校、商场、景观、游乐设施等,通过地块规划的落实,可以由开发商来具体实现。而这其中,开发商往往会与房子的价值进行捆绑,在购房者身上提前进行兑现。
也就客观上的形成了市场上一些配套上有优势的项目,其房价也不菲的事实。
而诸如医院、地铁等配套,则带有城市配套的意味,属于城市基建的一个部分。这样的配套之于房子,更偏向于城市发展红利的共享,对于购房者而言,是可遇而不可求的。
就昆明市场而言,巫家坝、会展片区、呈贡等都算是配套导向的区域。
巫家坝中央公园效果图
比如,巫家坝依托5000余亩中央公园的规划配套,吸引众多国内一线房进驻开发。虽然目前很多配套还停留在规划、建设层面,但区域房价早已水涨船高,成为了昆明新兴的开发热点区域。
而会展片区,在城市向南的大潮下,凭借滇池国际会展中心的会展经济带动和临滇池的区位优势得以顺势崛起。
呈贡的发展最早要追溯至2011年的撤县设区,之后随着大学城的投入使用、昆明市级行政中心的搬迁,以及地铁1号线的开通和昆明南站的投入运营……,城市配套的逐渐丰富助推了呈贡价值的拔升,为区域发展提供了动力。
值得一提的是,今年3月初,云南省公布了2020年“四个一百”重点建设项目,计划安排项目525项,总投资超5万亿元,年度计划完成投资4400多亿元。
无疑,在大基建的带动下,云南整体的配套还将得以完善和丰富。而作为省会城市的昆明,已纳入在建项目的地铁5号线、地铁1号线西北延长线、地铁2号线二期工程等项目建设的有力推进,将为昆明发展注入动力。
同时,也为地铁沿线的购房者带来实惠与便利。
因此,就一个城市而言,配套的完善和丰富,这正不是竞争力的体现么?
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以上涉及昆明本地的数据分析,均根据「昆明楼市」出品的2019年昆明购房者行为数据报告引用而来,由于篇幅的限制,文中还有很多报告中涉及的重要内容没有提及,欲了解完整报告详情的楼粉们,请通过如下联系方式获取:
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