2018~2019年昆明房价对比:终于【稳】啦

2020金砖头楼盘票选活动经过一个周末的投票时间,海选入围已经结束。
截止2019年12月9日中午12点,已经选出29个项目进入决赛。
其中A组1.5w以下10个项目,B组1.5-2w之间10个项目,C组2万以上5个项目,D组文旅盘4个项目。
(原定计划是在2020年楼粉关注的百名榜上中选出5个文旅盘,但由于百名榜上只有4个文旅项目,故这四个项目非常幸运的都进入决赛,空出的1个位置,宁缺毋滥,不再补位)
我们强调“不必被各种客观标准拘束,但也请尊重他人的选择。我们唯一的标准就是——你的投票。”
下一次的投票将在投票时间为12月13/14日(1.5w以下组)、12月16/17日(1.5-2w组),12月18/19日(2w以上组),12月24/25日(文旅组)。
具体详细赛制可翻阅前文《金砖头开战:昆明楼市150个项目中最受关注TOP20》。
本文正文的分割线————————
昨天又有小伙伴问我——昆明今年以来哪些项目涨了,哪些项目跌了?
以往笼统说“涨跌互现”,似乎大家也搞不懂,市场到底如何?
本文关键词:
1、昆明各片区项目价格对比
2、西北片区最高价将突破1.7w
3、巫家坝片区普涨2k左右
4、南市区涨幅最大项目是万科大都会
5、北市区一百万总价最后只剩1个盘
6、东市区价格分化加剧
(1)西北片区标杆项目即将突破1.7w
先看西北片区。
趁着上周六我们在融创春风十里做活动,我又前往了西北片区几大项目探盘。
上周六融创春风十里实际上是小规模开盘推出了a11地块的一栋,2梯4户产品,其中户型就有我们之前非常推荐的122㎡(南北通透户型)。
这天开盘的大部分房源价格都在1.4w左右。
而在上上周末(11月30日),该项目开盘的4栋(2梯6户),108㎡(南向中户),24楼,总价1496878元,折算单价13835元。
2018年10月,融创春风十里当时推出最后两栋(实际上也不是“最后”两栋哈,只是相隔了一年之后才推出来),当时88㎡(两梯六户),总价约110万左右,单价1.25w左右。
相对的涨了2k左右。
再来看看万科城。
这个项目由于今年年中才推出一期,故没有价格可以与2018年对比。
这个项目一期1.4-1.5w单价,当时已经是整个片区最高价了。不过相较来看,现在二期,125㎡端户售楼部对外释放价格已经到了1.65-1.68w(只是宣传价格而非最终成交价格,还没开盘),其他户型最便宜的单价(一楼二楼)估计在1.4~1.5w之间,普通楼层估计还是在1.6w左右为主。
如果是真到这个数,那么西北片区已经碰到“一万七”的边缘了。
就像在斗气一样,上悦天地前几天有小伙伴去定房也是发现小户型很难买到。
原本上悦天地有87/89㎡两个小户型,但目前这个小户型的价格也是较高,好的楼层也卖到了一万五以上。
此前这个区域都带装修一万三四左右的单价。
再回过头来,也不是所有项目都涨了:
君庭云邸,小高层楼栋,总高18层,1梯2户,还是板楼,毛坯交付,距离吾悦广场三四百米左右,地铁站也是300米,最西侧楼栋仅需1.1w(这一栋确实也是整个项目中最差的楼栋,西侧是铁路)。
不过这样,也因这一栋住宅,导致项目的门槛价变低。今年年中的时候项目高层均价号称11600元/平米。(但我们后台也有楼粉留言说根本不是这个价,11600只能买到最低楼层,实际应该在12000左右)
其他楼栋价格就贵了不少,洋房(11层总高)1.4-1.7w之间,东侧小高层楼栋1.2-1.35w之间了。(可是现在最小户型137㎡,之前最小户型102㎡)
这个项目只能算产品不同而导致价格变化,实际上相差不大。
另外实地昆明花鹤翎,也是一个价格没有变动的典型楼盘。
受到交通位置的限制,位于北三环与普吉路交汇处往北,我们一般说的西北片区的楼盘像万科融创这些都在三环内,而这个项目在三环往外,略偏。
这个项目的价格确实没有变过。
(图来自搜狐焦点网)
(2)巫家坝全区普涨
再看最近非常受到关注的巫家坝片区:
巫家坝片区受到部分项目销售完毕的限制,比如中交、比如中南,基本目前售罄,中国铁建虽然在售,但又不是同个地块,不太好比较。
同时,巫家坝片区内部项目也不是统一档次统一精装标准,我们只能看个大概。
我们来看下图:巫家坝片区几个项目的对比。
不过最近,巫家坝片区主要新开的项目以靠近广福路区域的几个项目为主(统称为巫家坝南片区吧)。
刚好上周末招商公园大道开盘了:
2019年12月6日纯新盘首开,到访一百组客户左右,推出房源90套。(其中172㎡大平层60套,125㎡中户30套)
实际成交价格2-2.1w左右。
具体价格172㎡户型12楼338万,14楼343万。(只是昨天选房的价格,不代表最终签约价格)。
大家也能发现,各个项目的首开价基本上是上调1k以上。
虽说对于2w左右的单价来说,涨幅1-2k也不算什么,但巫家坝片区确实是唯一一个全区域所有项目都在涨的区域。
(3)南市区出现涨幅最大项目
南市区最经典的涨价盘应该算万科大都会。
去年年底,咱们昆明楼市在万科大都会做团购,到现在还至少有两位楼粉表示——拍大腿地后悔。
去年年底,1.2w-1.3w,精装修交付。
到目前项目的价格是1.7w左右,涨幅约5000元/㎡。
不过万科大都会一期二期有着位置上的稍有不同,聊表安慰。
说到南市区,不得不提俊发。
去年年底,俊发推出了“买房送奔驰”的活动,也令我印象深刻,因为当时推出观云海的房源低至9500!
当时乘坐着地铁经过南部客运站的时候还发现观云海的楼体上写着到访售楼部送加油卡/食用油的大字。
9500可能是噱头,但也是真打折。
“俊发观云海这一次要推出的房源,1-4楼和最顶上两楼,毛坯房源九千多的可能性较大。但实际上,普通楼层还是以1.1w为主。”
“此前同属俊发旗下的澜湾俊园,也以员工内购房的形式推出一波1.1w房源(只有3-4楼,套数不多),但目前来看,整个螺蛳湾片区,只有观云海是百万级别的住宅了。”
以上两段文字来自2018年年末文章《100万的购买力》。
如今观云海同样在搞活动,只不过价格已经不是一万一,而是一万三了。(这部分我们会后期专门撰文写到,欢迎关注)
(4)百万总价,北市区还有最后一个选择
北市区首创禧悦春城,位于瀑布公园附近(北绕城高速),这个项目最新推出的82㎡小户型,总价100万左右可以拿下。
此前,北市区还有最小户型的产品来自江东境界。(这个项目在咱们昆明楼市上不是经常提到,非大热门项目)
为做一个横向对比,我们特意将江东境界与其他非大热门项目做个对比。(魅力之城放在这里也是因为到下半年以来,魅力之城的房源已经接近售罄了)
以前,北市区小户型是较多的,但目前来看,100万能够买到的项目只剩最后一个。
现在连89㎡的小户型都非常难找,北市区90㎡级别三房只剩下龙泉俊园、远洋青云府,以及前面提到的新盘首创(这个是今年新开的,不算在2018年在售项目中)。
拿龙泉俊园来说,去年开盘的是一期(只有孤零零两栋),但当时1.3w左右的价格也是相当亲民了。
(6)东市区略显尴尬
从去年到今年,一直在售的项目不算多,中南碧桂园樾府、东原璞阅是为数不多的两个。(另外还有美的顺城府、中海云麓九里,但这两个项目都只有别墅在售,美的顺城府去年还有小高层在售,别墅与去年的房价不好对比,暂且忽略)
这两个项目倒是真的没怎么涨。
以中南碧桂园樾府为代表的方旺片区今年还冒出了众多低价项目,这让片区内的竞争非常激烈。
中南碧桂园是精装房,最早开盘,价格1.2w左右。但没想到后续的奥园、蓝光德商天域等项目都是毛坯房,价格优势就很明显了。
来看蓝光德商天域的价格,11月23日才刚开盘:1栋602号房,面积115㎡,折算单价11092元/㎡。
而年中奥园开盘的时候还有九千多的房源。(不过现在也都在1.1w左右)
东市区白沙河片区的价格稍微高一些,最近两个新盘亮相,中交碧桂园映象美庐,中南十二集,且两个项目都号称要卖1.6w+。
但旁边大华公园天下,紧靠地铁,也能看到白沙河水面,价格是1.3-1.4w左右。
(这中南、碧桂园是低密度项目,大华是高层住宅,故价格相差是很正常的)
可见在整个东市区内部的小区域范围内,各家开发商价格上“各搞各的”。
分割线————————————————
上面说了这么多,都是为了引出下图:
(价格仅供参考,单纯的看数字的话,还是比较震撼的)
注意上图中:
1、上图只挑选2018年~2019年均有销售的项目;
2、500元左右的涨幅不算涨幅,图上记录用横向箭头表示;
3、海伦国际和华夏四季是因为新推出的毛坯房源而导致价格出现下调(之前为精装),但图上只显示数字,数字变了就显示波动,部分项目各批次房源不同,也不排除其他项目有此情况。
如果不够扎心的话来看下2018年年初100万能够买到的房子:
(原文链接:2018年年初与年底100万购买力对比)
昆明楼市门槛券在不断提高,一方面源于小户型的消失,一方面源于稍微看得上的楼盘都在涨价。
生活需要一点阿Q式的自我安慰:今年的房价没涨,去年房价一万四,今年房价还是一万四呢。
有些事情就不要残忍地去拆穿:同等价格的钱买到的房子却越来越远,越来越小。

更多精彩回顾
【60%购房者能接受1.4w以下】【房价一年能涨多少】
【昆明楼市金砖头开评】【交房即交证pk交房即维权】
【买房的钱从哪来?】【二环内哪些项目可以买】
【买到心仪的房子了吗】【大平层和别墅选哪个】

为您推荐

发表评论

邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注

返回顶部