昆明楼市如春

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撰文:《昆明楼市》首席购房顾问 文锋
根据数据统计,2018年全国商品房销售额149973亿元,以商品房销售额对比全国GDP总量(90万亿,增速6.5%),比值达到了惊人的16.66%,即每100元GDP中有将近17元是房地产创造。
这可是在过去一年被调控了400多次的房地产所贡献的,没人敢否认房地产的作用。为此,从去年年底开始,整个市场已经有回暖的迹象了, 截止目前,全国已经有近20个城市进入楼市调控松绑模式。
虽然昆明还没能窥见相应松绑的信号,但过去的一年昆明就没过过“冬天”,一直都很暖和。
根据《2018年1-12月昆明市国民经济主要经济指标》,昆明在2018年的GDP是5206.9亿元,增速8.4%,其中房产开发投资增速9.3%。根据2017年房地产开发投资1683.33亿元的数值计算,2018年的房地产开发投资达到1839.88亿元,占比GDP的35.34%,这也(yi)是(jing)连续7年占比超过30%了。
数据告诉了我们房地产在经济中的整体地位,堪比夜壶。
昆明房价并没有跌
春节前,昆明个别项目进行调价,市场一度进入以价换量的恐慌。由于恒碧万的乐观状态,昆明的“冬天”一点都不觉得冷,或者说昆明楼市四季如春,就没有冬天一说。
国家统计局1月份全国70个大中城市销售价格指数一出来,更是信心满满。
数据显示,昆明新建商品住房环比上涨0.6%,同比上涨15.7%,挤进全国前十,而二手房同比涨幅15.1%,位列全国第四。
根据新建商品住房的价格变化情况来看,昆明的新房价格已经从2016年6月开始至今,连续32个月上涨,堪称全国唯一。
2016年6月-2019年1月昆明新建商品住房价格变动情况
这可知道,昆明是从去年7月份开始出台政策调控的,尤其限涨6%的政策,让诸多开发商哀声一片,虽然控制了房价的涨幅势头,但依旧没挡住上涨节奏。
但万万没想到的是,政策的打压,让新房的涨幅回落,但间接助推二手房,昆明的二手房在从2018年7月份开始,保持10%以上的同比涨幅,且已经连续7个月涨幅挤进全国前四,也就是从8月份开始,昆明的二手房房价才出现了倒挂现象。
必须承认,政策的作用是明显的,但过去的一年昆明房价一直在涨也是真的。
按照上海易居发布的《中国百城房价报告》显示,2018年中国百城房价为12800元/平方米,同比上涨11%。
昆明锐理数据显示,2018年昆明商品住房成交均价13814元/㎡,同比涨幅28.1%,高出全国水平近3倍,涨幅之大,是昆明房价基数本来就不高。
很多人就会问,如果全国市场都回暖的情况下,昆明房产的投资空间在诸多城市面前的优势并不明显,那么投资客群的青睐不高的情况下,昆明的房价如何保持后劲增长呢?
答案在于“昆明房住不炒”。
开发商信心更足
根据昆明土地信息统计的数据,2018年昆明全年完成土地出让收入565.8亿元,仅完成年度计划(800亿)的70.73%。
但在今年的市政府工作报告摘要里,2019年昆明要加大土地收储出让力度,实现出让收入1000亿元。
也就是说,地方的供地任务中,显然也是有指标的。至于过去流拍的或者中途终止的地块,相信也会重新调整上架。
在梳理土地出让的数据中发现,2018年的土地成本达到了649万元/亩,高出2014年202万元/亩足足3倍,这在大年初一的《2019年,盘他》的文章里也提及了,但房价房价上涨的速度远没有追上土地成本增加的速度。
当然,土地价格的增加,也是城市价值的体现。土地成本在涨,开发商拿地的积极性并没有弱化。
在前两天(2月21日)呈贡白龙潭以西一地块经过76轮的竞价,最终锦艺置业以12.31亿元竞得,溢价84%,土地单价达到了760.84万元/亩。而就在去年8月份,平安不动产以57.89亿元拿下呈贡火车南站旁1258.4亩,不以地块性质比较,单土地成本,不到一年的时间,土地价格就高出一半以上。
2月25日,德商置业9.14亿摘得昆明东市区方旺片区65亩用地,平均土地单价约1396.8万元/亩,楼面价约5325元/平。而中南碧桂园樾府项目在2017年当时以土地单价约1156万元/亩,楼面价约4563元/平。显然,土地成本差价,想必也会在房价里体现。
成本的增加,开发商的销售任务也在增加。
节后,拜访了很多开发商发现,他们2019年的销售目标都比2018年普遍要高,基本都要求50%的增长,滇池边多个项目的销售业绩几乎都是超70%的目标增长要求。
单今年上半年,昆明将有20余个新盘亮相,相对有限的用户,选择面更广,无论是整个全国市场还是昆明区域市场,竞争压力不容小觑,但如果对2019年市场不看好,业绩指标增长又该如何实现呢?
当然,回归现实,一年胜似一年景,如果我们今年的收入不能做到比去年高的话,那还是选择买房吧!
高能
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文章太多懒得往前翻?
我猜你根本不会这个功能!(一脸嫌弃….)
慢慢去搜~
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