从100万起,说说昆明的带花园房子

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导语:别墅太贵或太远,但又想要个院子,怎么办?
本文关键词:
1.带花园的二手房
2.带花园的新房
3.选购带花园房子的注意事项
前不久,小陈老师写了一篇《从100万起,说说昆明的别墅》的文章,文章发表后大家纷纷留言表示:“别墅爽是爽,但不是价格太贵就是位置太远”。
想要一块属于自己的庭院,但又不想住的太远或买太贵的别墅。今天,我们就来盘点下昆明的带花园房子。
一、带花园的二手房
根据整理,目前昆明市面上的带花园二手房大致可以分为三类:
老小区的花园围院
第一类带花园的二手房年代较久,通常是商品房时代之前的老居民楼。
由于这类房源过于分散,因此本文暂不整理,以下选择具有代表性的另两类带花园房源进行具体介绍。
第二类带花园的二手房主要建于2002至2008年,其特点是6层板房,距离市区较近,周边配套成熟。但这类房子的缺点是楼龄基本在10年以上,小区内部配套有些跟不上时代。
第三类带花园的洋房主要建于2015年前后,此时国内几大主流开发商都已进入昆明,例如万科银海泊岸、中海半岛华府、万科白沙润园等项目,都有一楼带花园的房源。
例如昆明楼市公众号就曾收到过一套半岛华府的带花园二手房投稿,该套三居110㎡的房源,在2018年9月的价格就已达到300万。
总的来说,由于这些小区都是二手房,其实真正拿出来卖的带花园房源并不多,只要不是报价特别离谱,基本很快就会被买走,挑选余地较少。
(由于二手房报价差异较大,以上价格仅供参考)
二、带花园的新房
(以上价格仅供参考,具体价格以售楼部为准)
200万以内
200万以内还想买带花园的新房,那么目标就只能锁定在昆明近郊的安宁太平新城。
太平新城位于昆明市区西侧,与主城区仅一座西山之隔。该片区在售物业类型主要有高层、洋房和合院,其中高层售价在6000-6800元/㎡,洋房售价在8000-8500元/㎡。
既然总价要低,那我们就来看看这套总价只要120万的带花园新房。
阳光城?文澜公馆94㎡户型图
该房源建面约94㎡,其中花园就在一楼,面积根据具体楼栋约在30~40㎡。一楼下方为赠送的地下室,通过采光井采光,面积有61.84㎡。
作为一套两房,该户型面总宽达到7.3米,客厅和主卧均朝南,户型设计方正。
200~300万
当预算达到250~300万,恭喜回到主城区,你可以在君庭云邸(西北新城)、德润香山府(北二环)和筑友双河湾(南市区,非滇池沿岸)中挑选带花园的新房了。
就这三个项目而言,它们的相同点是总价接近(约260万)、花园面积相似(40㎡)、均为毛坯交付和都带地下室。
而除了位置,这三者的不同主要体现在:
1花园形式不同:德润香山府和筑友双河湾为一楼带花园,君庭云邸的花园则为下沉式设计,花园的采光逊于前两者。
2.楼栋总层数不同:德润香山府总高8层,君庭云邸总高11层(洋房)和18层(小高层),而筑友双河湾的总层高达到了20层。
3.户型不同(详见下面户型图对比)
君庭云邸130㎡户型图
德润香山府102㎡户型图
筑友双河湾106㎡户型图
三者中君庭云邸和德润香山府为南北通透户型,而筑友双河湾为纯南向户型。
面宽方面:
君庭云邸面宽最大,达到11.1米,做到客厅和两个卧室均朝南。
德润香山府面宽7.9米,做到客厅和主卧朝南,虽不如君庭云邸但也不局促。
筑友双河湾面宽10.5米,做到客厅和三个卧室均朝南,但两个次卧采光均较差。
300万以上
总价超过300万,昆明市面上的带花园新房将出现明显的产品细分:
一类是环滇池沿线的带花园洋房,另一类则是叠墅。
前者周边自然环境更佳,位于低密度富人区;而后者则胜在户型更大,通常是地上两层+地下室。
具体来看户型图:
华夏四季143㎡户型图
碧桂园龙川府177㎡户型图
目前400万级别的滇池沿线的带花园洋房,南向面宽基本都能达到12米,做到客厅及两个卧室朝南。
而400万级别的叠墅,面宽通常在7~8米,一楼南面为客厅加餐厅,二楼的南面侧为挑空层或两间卧室。
总的来看,各个价位段一楼带花园(及地下室)的新房,均价通常比正常楼层贵8000-10000元/㎡。
至于这样的价差值不值,欢迎大家说说自己的看法。
三、选购带花园房子的几点注意事项
1.避开老破小
避开老破小,是因为这类房源由于有了花园或围院,溢价本身就已经较高。但这类小区物业、内部环境、房屋设计(质量)和停车位配比等方面或多或少都有问题。
大家买花园房子的初衷是为了获得更好的居住体验,不要捡了芝麻丢了西瓜。
2.高层一楼要慎选
由于是一楼,花园和各个房间更容易受到其他建筑物的遮挡,采光较差。
高层小区由于容积率较高,很多高层小区楼间距甚至30米不到,这样的一楼采光本来就差,万一周边的绿化树木遮挡,不仅暗无天日,还容易成为蛇虫老鼠的聚集地。
对于带花园的房子来说,总层高通常越低越好。以七层洋房为例,只要楼间距达到20米,基本就能达到1:1的楼高与楼间距比,不会对采光造成太大影响。
另外,由于高档小区一楼会设置入户大堂,其户型通常会与常规楼层户型有差异。
恒大玖珑湾65㎡户型(已售罄)
以恒大玖珑湾的洋房为例,上图户型本来为两居,但其一楼由于被楼道占用了空间,所以缺少了图中右上角的房间而成为一个一居户型。
购房者在选购一楼带花园新房时,一定要注意一楼公共空间对于户型的影响。
3.花园产权要弄清
对比二手房户型图,现在新房的户型图基本不会标注出花园的范围。
这是因为无论新房还是二手房的“私家花园”,其实质基本上都是在公共绿地中给一楼邻接的业主圈了一小块地,所谓的“私家花园”可能并没有产权。
由于一楼花园产权不明晰,会展片区某小区就曾发生过其他楼层业主抗议举报,最终导致一楼住户花园被拆除的事件。
针对这一问题,目前大多数开发商都会与购房者签订关于一楼花园使用权的协议。例如俊发,就会与所有业主签订一份补充协议,明确告知一楼住户具有邻接绿地的使用权,以规避相应法律问题。
4.下沉式花园有利有弊
与二手房的花园多位于一楼不同,目前在售的新房花园一般是下沉式设计。
按照开发商的说法,这叫做:美景隐于内含而不露,隐于喧嚣,尊享幽静私密生活。
1903下沉式花园实拍图
诚如开发商所言,下层式花园的好处是提高了住户的私密性,不会出现坐在自己花园中喝茶,旁边来往路人围观的尴尬场面。
但下沉式花园如果面积太小,一是采光不足,二是容易有种坐井观天的感觉。
写在最后的话:
其实花园的价格就跟车位一样,没有办法具体去衡量,在二手房交易过程中,也往往会因为银行评估价的原因导致贷款额度不高。
但就如某开发商的广告“一环,多数人的向往”一样。拥有一座带花园的房子,也是大多数都市人的向往。
如果预算足够,带花园的房子,早买早享受,何乐而不为呢?

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