昆明主城前三季度GDP增速官渡区垫底,楼市拖了后腿吗?

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随着昆明市统计局今年1-9月国民经济主要指标内容的披露,昆明市主城5区前三季度的GDP情况已悉数到齐。
数据源自昆明市统计局官网/昆明楼市制表
从前三季度来看,无论是地区生产总值(GDP),还是GDP的同比增速,五华区均处于领先地位。而GDP总量处于第一名的官渡区,其GDP同比增长仅有0.1%,在主城5区中垫底。
从官方的解读来看,官渡区GDP增速主要受航空运输业、租赁和商务服务业、住宿和餐饮业等疫情影响较重的行业拖累。
反而,从数据上来看,房地产业对官渡区经济的贡献却不小。
(一)前三季度主城各区收入略显惨淡
从前面的数据可以看出,前三季度,昆明市GDP总量为5022.73亿元,同比增长1.1%。相比去年,GDP总量完成度约77.56%。
而今年前三季度昆明经济发展势头较好的五华区,GDP总量相比去年,完成度已达85.26%。
相比之下,GDP总量完成度低于昆明全市水平的盘龙区、西山区、呈贡区,在第四季度明显需要加把劲才行,不然,可能会出现拖累昆明市全年经济发展增速的情况。
从前三季度的财政收入(主要指一般公共预算收入)来看,主城5区中官渡区收入最多,达约36.1亿元,但同比增长仅有0.2%。而主城区中收入最少的呈贡区,同比增长却最大,增幅达4.6%。
数据源自昆明市统计局及各级政府官网/昆明楼市制表
前三季度GDP总量第二的五华区,在主城区中财政收入同比降幅最大,下跌了13%。
从官方的分析中可以看出来,五华区非房地产项目投资的下滑,对于收入及固定资产投资增速影响较大。
要知道,五华区房地产开发投资自8月以来出现0.5%的增长,甚至助推了五华区固定资产投资从前7月的下跌5.75%,缩小至8月仅下跌3.9%。
可见,房地产对于投资增长乃至经济的支撑性作用相对明显。
此外,盘龙区和官渡区公布的前三季度固定资产投资情况,也印证了这种投资偏向房地产的依赖性。
盘龙区发布的数据显示,房地产开发投资占全区投资比例保持在八成左右;而官渡区房地产投资占到全区总投资的74.2%,拉动投资增长的贡献率达100.04%。
而从西山区前8月房地产投资的增长情况来看,其对固定资产投资的拉动作用也不会小。
反而,呈贡区在不算高的房地产投资增长的情况下,其GDP增速却同比上涨了4.9%。这说明,呈贡区经济对于房地产的依赖度较低。
从另一个层面看,主城区财政收入整体呈现的下滑,与土地成交具有一定关联性。
据易居研究院的数据显示,今年上半年昆明地价涨幅达59%,在全国涨幅仅次于成都(61%),位列第二。
或许,正是因为地价的奇高以及“三条红线”政策的影响,从第三季度开始,昆明房企拿地的积极性有所降低,土地流拍数量增加。
使得昆明到第三季度,地价已不在列全国涨幅前十的城市。而从成交上看,前三季度昆明住宅用地成交面积同比降低了67%,降幅甚至进入了全国土地成交面积增速后十名的行列。
按此推算,此前官方提到的“确保10月底前完成80%的土地供应”的任务目标大概率没能完成(参看此前文章:土地供应井喷,会影响昆明房价走势?)。
土地难卖,直接使得财政收入减少,也间接的对投资增长造成了影响。
(二)房地产上的各显神通
我们再从主城各区当前在售项目的分布来看,处于昆明城市向南发展承接带上的官渡区,自然而然的成为了房地产开发的“主战场”,拥有巫家坝、会展、生态半岛、官南(一部分)、新螺蛳湾、方旺、空港、经开区(一部分)等片区,是当前主城区在售项目最多的行政区,达到40余个。
而拥有市中心区绝大部分面积的五华区和受西山阻隔拓展范围相对局限的西山区,则是当前主城区项目相对较少的行政区,在售项目仅有20多个。
盘龙区的东拓和北延,以及呈贡区作为新区的广阔发展腹地,为房地产项目落地提供了很多的载体,因此,在售项目呈现出较可观的数量。
昆明楼市/制表
在房价上,由于五华区靠市中心的“站位”,以及发展日趋成熟的西北新城等热点区域,受规划和用地指标的限制,高端项目较少。因此,五华区的项目相对购买门槛要高,但不容易出现房价的“天花板”。
反而,扩展不开的西山区,在近年来草海片区的持续开发中,临滇池/草海高端低密项目的扎堆,拉高了整体的房价水平,继续巩固了临滇一线昆明“富人区”的地位。
昆明楼市制表
相比之下,属于“不缺地”的官渡和呈贡区,由于幅员辽阔,体现在房价上也就显得迥然相异。比如,呈贡区靠近经开区区域的项目,与新近发展的偏康养旅游的大渔片区,因此产品的定位与营造的生活氛围不同,在销售价格上也有天壤之别。
而依托世博会得以发展的盘龙区,在世博片区和北市区发展成熟之后,正围绕东风广场沿线着力打造中央商务区,同时,还通过东拓和北延,培育出东白沙河片区和北部山水新城等区域。同时,借着国博馆的建设,有意将发展纵深继续北推,到达茨坝甚至北绕城之外的区域。
可以说,在房地产的发展中,主城各区都在结合自身的实际,不余遗力的引入和推动项目落地,来促进和助推经济的发展。
(三)房地产之外的昆明
前述内容可以看出,主城各区的发展中,房地产都是绕不过的一环。这既是经济发展的需要,又可以看作是城市发展的共性。
就经济层面而言,发展房地产本身就带有一劳永逸的色彩。通过土地的出让,可以获得直接的经济回报,同时,还可以促进围绕房地产上下游产业链众多行业发展,甚至获取相应的税收收入。
近日贝壳研究院发布的置业动力指数TOP30榜单中,昆明以0.349的分数排名第23位。
图源置业动力指数榜单
而在置业动力指数涉及的人口潜在需求指数和城市发展潜力指数的二维交叉分析归类中,包括南京、珠海、厦门、合肥、昆明等城市出现在“潜力型”城市中。
图源置业动力指数榜单
根据评定指标显示,“潜力型”城市具有如下特质:
“虽然当下的人口潜在置业需求动力相对较弱,但在经济增长、产业发展、资源配套、创新能力等方面的综合实力高于整体平均水平,城市基本面支撑下未来潜在人口流入置业的机会更大。”
因此,从昆明主城各区的发展来看,已通过房地产的发展为人口引入提供了有效的载荷。
事实上,各区的发展中除了依赖房地产的发展共性之外,其实也有不同的偏向。
比如,五华区围绕翠湖沿线打造的旅游观光,以及借助高新区和金鼎科技园等偏科技和文创的产业探索;盘龙区在东部区域以车行天下等依托着力孵化的汽车产业,以及将围绕中央CBD和茨坝进行商务与生命科技等相关产业的发展方向定位。
而官渡区依托经开区的制造业、空港经济区的临空产业和自贸区的产业集群的发展思路,以及西山区一直在强化的旅游产业等,甚至是呈贡围绕斗南和大渔片区开展的花卉交易与拍卖和大健康的发展路径,乃至信息产业园框定的科技创新等内容,都是各区在发展多元化上的一种体现。
昆明楼市整理/制表
阿里巴巴和华为生态企业名单/图源昆明市商务局
事实上,我们从近年来昆明引入的企业/项目可以看到,虽然跟发达城市没法比,但显然能看到昆明已经行动起来了。
而且,从地理位置上看,大多位于官渡区及周边,虽然目前这些企业还没有正式投产,但从产业的集中度来看,近水楼台的地缘性辐射和带动,或多或少都能对官渡区的发展带来促动,使得官渡区的未来发展大有可为。
因此,依托产业,或许才是官渡区、乃至昆明值得探索的另一条路。
相比房地产行业的发展,产业或实业的培育和发展相对要缓慢,且涉及面也比较广,发展周期也会比较长。但本身城市的发展就不是一蹴而就的,我们有理由相信,时间会让一座有为的城市熠熠生辉。
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