昆明楼市的三个时代

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翻篇了的2018,又到了习惯性的总结的时候。
近日,克而瑞地产研究榜单发布,俊发、万科和融创分别位列昆明市房企销量榜单TOP3,其中融创云南从2017年的TOP8挤进今年的TOP3,涨幅最为明显。
来自克而瑞2018年昆明房地产企业销售排行榜TOP10
我们不希望仅局限于对过去的一年进行总结,更希望对过去十年或者二十年的发展进行一些评述。
如果从国家全面停止福利分房的1998年开始计算的话,昆明房地产发展也有足足20年的发展时间。
1998年至2008年,是昆明房价涨幅最大的第一个十年,从整体均价不过千到2008年的4600元/平,十年间差不多翻了近5倍。
在经历了第一个全国金融危机(2008年),房地产的发展进入了调整阶段,也为2009年到2018年的调控中快速发展的房地产奠定了基础,房价也从2009年的5000出头上涨到了15000多元/平的历史高位。
当然,在这过去的房地产发展的20年里,也是昆明城市快速发展的20年。
在20年里,以时间为轴,有三个重要的发展时代,其中:
1998年-2008年,典型的造城时代;
2009年-2014年,品牌的溢价时代;
2015年至今,破局时代。
11998年-2008年:造城时代
特点:大盘
在1998年之前,基本没有外来房企。官房集团算的大的了,当时开发新迎小区是当年规模最大的小区了, 当时建设部要求户型设计要“三大一小一长一多”,即:“大客厅、大卫生间、大厨房、小卧室、长阳台、多储藏”,即使到今天,这种户型结构舒适度依然颇受好评。
从1998年开始,国家开始全面停止福利分房,而集资建房又悄悄开始。俊发正好是98年成立的。
而从到了2005年至2008年,外来的品牌房企如世纪金源、万达这样的外来地产巨头,在昆明规模化地生产大批量房子。单一个项目的开发量都可以抵2002年一整年的开发面积。(据相关数据记载,2002年,昆明的商品房成交面积180万平,成交金额已经达到54亿元。)

2008以前代表房企世纪金源、万达、恒大等,大多以项目庞大著称,动辄5年以上的开发周期,上万规模的社区人口,世纪城、滇池卫城等等,而那时候也代表了“配套全”是昆明人居发展最基本的需求。
当然,这些超级大盘中,有的只开发建设到一半,有的还在销售中,而有的早已成了昆明热门的二手房小区。在经过十多年的发展,耐不住岁月洗礼的外立面,显得破旧,加上停车难的致命问题,也颇为拥堵。
如果说,前一个时代属于造城,对于稍大的房企而言就是开疆拓土,大社区大配套,而接下来这个阶段的房企开始有点小姿,谈情怀讲理想,满嘴的诗和远方。
22009年–2014年品牌溢价时代
特点: 城改
在经历了2008年的国际金融危机后,中国房市也出现了危机以来最明确的拐点,也改变了过去几年局部过热、整体偏冷的格局,开始呈现涨多跌少的整体性复苏态势。
受全国宏观调控政策的影响,昆明的房地产市场很快跟上全国复苏的节奏。加上昆明从2008年启动城中村改造(一开始336个,后来又增加到282个),从某种程度上也释放了一定的购买力,昆明的房价开始进入新一轮的涨幅。
2010年以后,品牌开发商陆续入昆,那时候昆明的土地供应也基本以城中村改造为主。
这些品牌房企从资金实力,产品研发能力和物业服务能力确实要高于本地房企,依托品牌影响力,产品一落地就有很多拥护者,在项目定价上也体现了品牌的溢价能力。
入昆时间
开发商
入昆开发楼盘
2009年起
万科集团
万科金域缇香(2010)、万科白沙润园(2011)、万科学府(2012)、万科金域国际(2012)、万科金域国际(2012)、万科魅力之城(2013)、万科公园里(2014)、万科云子(2016)、万科银海泊岸(2017)、万科城市之光(2017)、万科翡翠(2017)、万科金域水岸(2018)、万科翡翠滨江(2018)、万科大都会(2018)
2010年起
海伦堡
海伦国际(2010)、海伦先生(2014)、海伦中心(2015)、海伦堡中央广场(2017)
2012年起
中海
中海学府路8号(2013)、中海半岛华府(2015)、中海锦苑(2015)、中海龙泉公馆(2016)、中海云著(2018)、中海云麓九里(2018)
2012年起
蓝光
蓝光COCO蜜城(2013)、蓝光昆仑中心(2013)、蓝光天娇城、蓝光水岸公园、蓝光林肯公园、蓝光花田
2013年起
招商蛇口
招商海公馆(2013)、招商雍锦湾(2016)、昆钢9个项目操盘权(2017)
2013年起
保利
保利宁湖峰境(2007)、保利宁湖壹号(2008)、保利堂悦(2018)、保利阳光城(2018)
2013年起
龙湖
龙湖水晶郦城(2013)、听蓝半岛(2018)、龙湖环城南路项目、西南海项目
2013年起
绿地
绿地海珀澜庭(2013)、绿地大城天地(2013)、绿地云都会(2013)、绿地香树花城(2013)、绿地健康城(2018)、绿地中南亚中心(2018)
2014年起
华润
华润中央公园(2014)、华润悦府(2017)
2014年起
金科
金科阳光里(2014)、金科江湖海(2017)
2014年起
金地
金地悦天下、金地九樾、金地中交中央公园
从当时看来,品牌房企的进驻,被誉为“大鳄”甚至“狼来了”,很多人还担心给昆明本地房企带来一定的冲击,但实际上,外来的房企不仅提供了更好的产品设计,更好的服务体验,本地消费者对品牌房企的产品也亦加信心。
当然,昆明在这个阶段的房价也从2008年的4598元/平拉升到了2014年的7736元/平的阶段性高位,也算是品牌房企给昆明房价带来的溢价影响。
小区名称小区首开价格
目前二手房价格
周边小区价格
万科金域缇香
9000+
1.7w+
丽水雅苑1.5+
盛高大城
5700+
1.6w+
金坤世纪1.15+
龙湖水晶郦城
9200+
1.6w+
巴士家园1.3w+
中海学府路8号
10000+
1.7+
莲花池畔1.1+
通过anjuke上的数据简单梳理,品牌房企目前的二手房小区普遍要高出周边小区2000元/平以上,有甚至高出5000元/平。从某种程度上看,这就是品牌本身所带来的溢价部分。
随着越来越多品牌房企的进驻,昆明的城市价值再次得到了肯定。
32015年至今:破局时代
特点:合作
当然,2014年,房地产行业分化加剧,形成大者愈大、强者恒强的局面。“大鱼吃小鱼”的新一轮行业洗牌已经显现,而“合作开发”将成为过去这几年昆明房地产一大关键词,也逐渐地形成共识。
从这几年下来,一个最大的感触,昆明的烂尾楼在品牌房企接手开发后逐渐减少,而一些核心区域,如巫家坝、草海片区只有品牌房企进驻开发。无论是合力拿地还是合作开发,好的地块资源基本都掌握在大的开发商手里,挤出效应越来越名下,中小企业的生存空间越来越小。
这个阶段就是破局时代,以合作开发、收并购等方式,是房企整合资源入昆发展的模式和思路。而在过去的这些中,房地产的调控和变化也给房企提出了更多的挑战,单一产品化在应对整个房地产调控变化能力上还是会略显单薄。为此,在破局时代阶段,除了拥有足够的土地储备外,在产品上也需要更多元化的布局。无论是绿地、万科、俊发也不断在调整在云南的产品和城市布局,不断契合云南房地产行业的发展方向。
2014年昆明房企销售TOP10
通过2018年昆明房企销售TOP10榜单发现,2018年排名前三的俊发、万科和融创,加起来就有345.97亿元,远超后七位的房企总和,也基本等同于2014年TOP10房企的销售总额,从数据上表明,昆明房地产市场已经进入寡头时代。而融创云南在2018年销售额达105.49亿,较2017年业绩增长199.69%,在TOP10里排名第三,贡献了15%以上的份额。
在深入研究这个数据背后的原因发现,融创从2017年入昆以来,将融创的“十里系”(春风十里)、“九府系”(九雲府)、“台系”(澜玥台)落地昆明,也成为了昆明西北新城、草海片区、巫家坝片区区域内的标杆项目,海豚湾和孔雀镇也成为了区域内的公寓产品的热销项目。加上昭通的融创九棠府和西双版纳的融创西双版纳国际度假区,融创在云南的布局版图逐渐扩大。
融创云南布局图
融创云南打造6个精品项目,而其中,文旅类项目就多达半数,而手握昆明及西双版纳3个文旅项目,在资源上占据了绝佳的战略位置——融创昆明文旅城位居滇池畔、西山下,依托草海顶级湾区资源,引入三大世界乐园(娱雪乐园、海洋乐园、飞行影院)、旅游小镇、酒店群、主题客栈、高端住区、品牌教育资源、医院七大创新业态,打造文旅新名片,成就世界旅居目的地;融创孔雀镇,占据魅力云南第一站,落地复合型高铁门户,不仅强势对接高铁开通带来的昆明城市发展及旅游经济红利,更体现了融创文旅布子的预见性与高占位。
西有海豚湾,南有孔雀镇
融创西双版纳国际度假区,不仅以亚洲最大的水陆两栖综合性主题乐园,造就云南文旅产业发展样板,更推动了云南旅游产业的升级转型,成为云南旅游的代表性项目。融创西双版纳国际度假区建有主题乐园、傣秀剧院、高端酒店群、酒吧街、万达广场、三甲医院、一站式教育等7大顶级业态,并已全面开业。
为此,在2018年8月至9月,融创昆明文旅城创下31天销售35亿元的纪录,日均1.1亿元。同年10月、11月,海豚湾和孔雀镇连续两月单月销售破1000套,领先昆明公寓市场。
当然,融创云南以“地产为基,文旅为核”的发展战略,成功布局云南,也在一定程度上契合云南“健康生活目的地”的规划。
除了文旅布局的前瞻性,融创云南在文旅产品的设计创新、品质把控、文旅自持物业等方面,都演绎出强大的产品力。
融创九雲府合院效果图
以融创九雲府为例,研发团队认为,建筑的形制只是一个盒子,而“舍形取意、观照内心”才是东方美学带来的美好意境。在户型的设计上,九雲府溯源四合院“五进院落”的生活仪式感,采用动静分区、静噪分区、主客分区、家政分流的空间布局,并采取全功能套房和大尺度衣柜的设计,满足全年龄段家庭成员的个性需求;各类生活配套模块的设置,满足了不同年龄段的社交需求。
于品质严控层面,从施工到交付的全过程,融创对品质的要求近乎苛刻。一扇门窗监测点高达3927个;7+1检测体系,一套房子检测细节达2436个;融创澜玥台坡屋顶采用双层防水,达到了1级防水标准;地下室顶板与卫生间顶板均使用防霉涂料、防霉腻子;住宅内实施的渗漏清零行动,每户要抽检卫生间墙面、地面涂膜防水厚度各2次,并对用水房间做4次以上的联合验收。
值得一提的是,融创云南今年还成立了云南首家专业的房屋保养维修公司,设立房屋保修服务中心,从交付前的一户一验全覆盖、预验房全覆盖,到交付时的全程陪验、不满意修复,再到交付后的日常主动上门服务等,融创房修为业主提供高品质的验房、接房、保养维修等全流程服务,免去业主的后顾之忧。
从目前来看,融创看好云南的发展,未来也会继续加大对云南的投资力度,深耕昆明并辐射周边,战略布局版纳、昭通,持续拓展玉溪、大理、普洱等资源型地州城市,发挥融创打造高端精品的传统优势,以大文旅为核心,结合地州资源和民族文化,做美好生活整合服务商。
楼市发展,其实就是一个时代的缩影。过去的20年,过去的两个时代,都是城市发展的变迁,但无论如何,每个阶段都是百花齐放的,可以肯定的是,昆明的规划一点点成型,昆明的人居环境在一点点改善, 昆明的好房子只会越来越多。
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