昆明百亿楼盘是怎么卖出来的?

撰文:《昆明楼市》首席购房顾问 文锋
在行业增速放缓、调控趋严的背景下,部分房企完成全年业绩目标仍有一定压力。
据克而瑞数据统计,从已公布2019年销售目标的52家房企销售情况来看,共有11家企业销售目标完成率超过80%。整体来看,前九月房企完成年销售目标完成率均值为70.77%,相比前八月整体提升了8.68个百分点。为此,在还不到60天的时间里,大部分房企还在积极推盘去化,做最后的冲刺。
1全国市场 冰火两重天
进入第四季度,一些城市天气开始转凉,有些城市却迎来他们的旅游旺季,这也像极了当前的房地产市场,一些冷到打颤,一些又热得疯狂。
从国家统计局显示的数据,从今年1-9月份,全国70个大中城市,无论新房还是二手房价格环比上涨的城市逐月减少,下调的城市也在9月份达到峰值。
全国70个城市房价环比情况
个别城市,房价确实得到了实质性的控制,以北京为例,根据链家数据,10月成交均价在5.8万/平左右,而今年9月是59686元/平,去年10月成交均价是61103元/平,2017年最高,接近7万元/平,对比来看,今年10月是目前价格最低点。
还有个别是因为严格的限购限贷调控原因,成交量急剧萎缩。以三亚为例,据国家统计局三亚调查队调查数据显示,今年1-8月,三亚商品房销售面积仅91万平,同比去年下滑了48%,这个数据比2014-2015年楼市最差的时候略好一点。因为去化速度慢,直接带来库存积压的问题。
三亚历年商品房销售面积
截至2019年6月末,三亚市商品房库存265.4万平方米,其中住宅库存172.9万平方米,分别是去年同期的1.9倍、2.3倍,去化周期则从去年的5个月急剧增加至目前的20个月。
当然,也有热度不减的城市,如深圳,一网红楼盘4天收了139亿元认筹金,认筹金的门槛是500万元/套,2794人抢192套房源,认筹比接近15:1。
深圳神盘之一
在全国楼市一片温和,昆明却表现突出,也难怪在过去一年,诸多品牌房企纷纷进入昆明市场,从目前的土地成交数据来看,今年是昆明土地市场最为活跃的一年,根据中国指数研究院发布的数据显示,昆明主城7月卖地4千亩收入307亿,难得一见的登上了全国城市7月卖地第一名的宝座。
土地成交的活跃度,说明市场的价值为房企所共识。
除了土地成交活跃,商品房成交也呈现量价齐升的态势,根据国家统计局数据整理发现,昆明房价也从2016年6月开始环比上涨至今有39个月,而且在今年金九银十的成绩数据也特别喜人。
2018年和2019年金九银十昆明商品房成交数据对比(克而瑞数据)
年份
月份
成交面积(平)
成交均价
2018年
9月
1241368平
12226元/平
10月
1257933平
11735元/平
2019年
9月
1502629平
12872元/平
10月
1441624平
12418元/平
注:2019年10月的成交均价是截止到2019年10月25日
根据克而瑞提供的数据,2018和2019年“金九银十”的成交数据对比发现,2019年的9月和10份,成交面积分别增长21%和14.6%,成交均价也上涨,涨幅分别为5.3%和5.8%。
毫不夸张地说,昆明楼市的成交数据印证了新晋新一线城市的价值。
2昆明首个 百亿楼盘
在过去的十个月中,昆明也出现了很多神盘,这两天朋友圈刷屏的“昆明百亿楼盘”就是其中之一。
根据克而瑞昆明机构发布的数据显示,2019年1-10月昆明商品房项目成交金额排行中:西山区昆明融创文旅城以83.85亿领先,盘龙区俊发城凭借43.25亿居第二位,官渡区滇池ONE以41.56亿夺得第三位。
2019年1-10月昆明项目销售金额排行榜
按照榜单数据显示,这仅是前十月的数据,最后两个月只要保持前十月,月均8.39亿元的去化水平的话,那昆明融创文旅城单盘销售百亿几乎没有悬念。这意味着昆明融创文旅城将成为昆明首个百亿项目,也有望成为昆明首个冲进全国前十的单盘项目。
以榜单目前83.85亿元的销售业绩,销售面积高达53.77万方,月均去化278套,相当于每天的成交额1个亿。
昆明融创文旅城项目年度成交预测
和昆明历年销冠对比,今年1-10月,昆明融创文旅城项目同比18年销冠业绩增长93%,同比17年销冠业绩增长131%,同比16年销冠业绩增长254%。
而在刚过去的国庆期间,昆明融创文旅城卖出约100套,成为黄金周昆明单盘销售冠军。
单盘年销百亿,在昆明这意味着什么?这个数据在昆明乃至全国是什么的水平?
如果根据去年,同样克而瑞的数据显示,昆明过百亿的房企只有俊发(194.76亿元)、万科(120.69亿元)和融创(105.49亿元),单盘百亿的昆明融创文旅城项目就能挤进昆明前三。
如果放在全国市场去看的话,单盘年销超过百亿的楼盘基本都挤进全国前5。结合克而瑞去年发布2018年度房企项目销售金额TOP100数据,年销售额破100亿的楼盘全国只有5个楼盘,排名第一的销售金额超过160亿元,第十名分别是86.8亿元和77.68亿元。
克而瑞数据
根据克而瑞的数据,排位靠前的几乎都是一线城市,单价售价高,如深圳华润城售价9万元/平,龙光玖钻单价也是6.5万元/平,即使排名第五的凤凰城,价格也在2.2万/平。
2018年成交金额达百亿项目
而昆明融创文旅城,以今年对外的销售价格,高层产品价格约为1.6-1.8万元/平,相比价格没有绝对的优势下,完全是靠面积销售支撑出来的业绩,无论放在哪都具有代表意义。
3有营销 无淡市
在近年来融资环境监管加剧,房地产调控政策密集发布的情况下,房产市场不断降温,所有地产商都面临着巨大的压力,部分房企还通过以价换量的方式做年底最后的冲刺。
融创文旅城能在昆明市场以这样的业绩,再次证明了营销无淡市,给到昆明市场足够大的信心。
作为多业态覆盖的文旅大盘,通过盘点发现,昆明融创文旅城客户来源,昆明主城区客户超过80%,而客户集中为有一定经济实力的城市中坚力量,多为二次置业的改善客群,且养老需求的客群数量占比逐渐扩大,项目的配套及宜居性成为吸引客户的主要原因。
在之前的文章也经常提及,滇池是昆明最大的IP,项目位处滇池北岸草海湾区重要位置,直线距离昆明市中心约6公里,拥有独特的生态景观资源,是滇池的入水口之一,有“滇池绿肺”之称,背靠西山,面朝滇池。
项目区位图
作为承接昆明主城向滇池过渡的城市发展重要环节,草海片区在战略上的地位也毋庸置疑。2012年8月,昆明市规划局对外公示了《昆明市草海片区控制性详细规划方案》,将草海片区规划功能定位为“花园品质的城市客厅”,这是官方对草海未来的期待。但含着金钥匙出身的草海,似乎并未能达到官方的预期,甚至出现了近7年的开发停滞期。
昆明市公共资源交易中心公开数据显示,2017年6月,草海边约1389.88亩土地以74.7亿元成交。在此之后,融创接棒成为了草海片区的“头号玩家”。次年8月,草海片区内规划面积约3500亩超大体量的昆明融创文旅城首次开盘,吸引了超过2000名客户到场选房,以实力再次铸就热销传奇。
项目规划图
不仅仅因为项目所处位置的特殊,最为主要的是昆明融创文旅城带来了很多配套规划,其中,两大世界乐园(雪世界、海世界在建中)、滇池后海商业区(在建中)、主题湿地公园(规划中)、星级酒店群(在建中)、品质社区(在建中)、生态教育(规划中)、生态医疗(规划中)等七大配套,填补草海片区商业配套空缺,进一步提高“城市会客厅”的城市服务水准和服务品质,真正助力了昆明“城市会客厅”的建设。
将于年末开业的世界乐园,滇池后海商业街,星级酒店群(融创万达嘉华五星级酒店,融创万达文华六星级酒店),真正做到了配套的真正落地,业主们也能感受未来生活所带来的便利。
海世界效果图
另外,融创文旅对城市的贡献是显而易见的,不仅仅是片区规划从图纸变成现实,也对地方的产业有较强的带动力。
就今年6月,广州融创文旅城、无锡融创文旅城先后开业,据其官微数据显示,两座文旅城首日接待游客量均突破约30万人次,成为今年夏天暑期游热门人气目的地之一和打卡圣地,也成了当地的明星产品和城市名片。
融创文旅通过城市中心再造,与当地文化结合做进一步的文旅价值挖掘,重塑城市文旅格局,以多样化产品组合,带动城市文旅资源整合,打造地方性的时尚旅游经济,为市民带来了丰富的度假体验。
可以预见的是,昆明融创文旅城相关配套业态正式开业后,预计将安置当地就业人数达到约3万人,年举办各类节庆活动不少于20次,预计年游客量将超过数亿人次,旅游周边收入按百亿级计算,成为城市经济的新引擎。
再加上依托滇池和西山两大IP的独特自然魅力打造的昆明融创文旅城这张“世界级”的城市新名片,草海成为“城市花园会客厅”指日可待。
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