昆明新房房价中位数1.5w 低于1.2w的楼盘只有19个

导语:
道理我都懂,可是就是看不上
本文关键词:
1、上半年真实成交价
2、110个在售/待售项目价格中位数
3、1.5w以下的刚需楼盘挑选
(1) 昆明房价的真实成交水平
去年10月,我写了一篇文章,叫做《昆明新房房价中位数1.4w》。
当时,在昆明83个在售项目中,1.4w以下楼盘是43个(约等于一半),从低到高排序,那么中间的41-42位(包括并列在内),昆明当时的新房中位数价格是1.4w左右。
而根据最近的锐理数据统计,7月昆明商品房新增供应面积124.19万方,销售面积109.49万方,成交均价14156元/㎡。
而到了8月份,昆明市场的成交均价是13717元,环比下降2.8%。(其中住宅均价是14056元/㎡)。
1.4w已经成为昆明均价至少半年已久,已经被大部分购房者接受。(现在已经很少有人来问“八十万要买三房的小伙伴了”)
下图为根据今年上半年昆明楼市成交总金额排名计算出来的各项目销售均价:
(数据来源为锐理数据+房管局成交备案数据,这是成交价!图:小陈)
(不过,有些项目由于备案时间远远晚于开盘选房时间,比如碧桂园kcc云南映象很有房源实际上是去年销售的。)
从上表看出,超过1.5w备案价格的楼盘有这些:高端洋房(滇池俊府、昆明融创文旅城)、二环内外(海伦堡中央广场、金地九樾)、巫家坝片区(绿地东南亚中心、中交金地中央公园、中南云境)等,共有7个,占比35%。
只要你不碰巫家坝、不碰洋房、不碰市中心,那么价格都不会太贵。
普通高层住宅房源,多在1.5w之下:比如北市区(俊发城、碧桂园北城映象、万科中天北宸)、新螺蛳湾片区(观云海、澜湾俊园)、南市区普通住宅产品(润城、大都会、红星天铂、恒大玖珑湾等)。
不过,需要注意的是,目前就拿上表中已经超过1.4w的住宅项目来说,以8月份最新的价格来看,基本上都上涨到1.5w+了。
俊发城1.55w,碧桂园北城映象1.6-1.7万,万科中天北宸、万科大都会、润城、红星天铂均涨到了1.5w+。
(2)昆明房价的中位数:1.5w
有人说,现在楼市好像没这么火爆了呀,但为什么感觉上价格有点下降,可为什么你去买房的时候,可挑选的楼盘越来越少?
我们陷入了均价错觉。
成交均价,也许会因为高价盘扎堆入市影响而突然拉高。
接下来是小陈根据昆明目前在售/即将入市的110个项目的销售均价,制作的价格区间分布图:
(这里没有引入特殊房源的价格,而以每个房源的主流房型价格为主,例如像西派国樾的部分大平层价格高达2.7-2.8w,中铁诺德山海春风的别墅价格高达4w,不计入在内,不具有代表性;另外,类似像海伦堡中央广场、金茂广场等项目只剩1-2套房源,也不计入在内)
注意,其中绿色箭头位置是刚好是110个项目中的第55个项目的位置,也就是说1.5w是昆明110个项目房价的中位数。
昆明的新房均价或许如同各大机构的数据一样,依旧是1.4w左右,但你在单价1.5w以下,只能挑选昆明一半的小区。
对比去年10月(总共83个楼盘)来看,今年的110个项目新增了不少,但从价格上来看:1.5w既是昆明楼盘普通刚需盘和基本改善型居住的分割线,也是昆明房价的中等水平,且比去年10月,涨了1k。
(3)刚需群体,1.5w以内适合选哪?
假设以昆明房价的中等水平1.4-1.6w来选择,你需要准备多少钱?
基本预算如下:
首套房
按均价1.4w计算总价
首付20%
贷款金额
月供(按照利率上浮10%,贷款30年等额本息计算)
90㎡小三室
125万
20万
100万
5607元
100㎡中三室
140万
28万
112万
6282元
120㎡大三室
168万
34万
134万
7538元
以1.4w来计算的话,假设买90㎡小三室户型,总价需要125万左右;那买120㎡大三室户型,总价需要168万左右。
西北片区、北市区山水新城/龙泉路少量、新螺蛳湾片区依旧是可以选择的区域。
(西北片区绝大部分项目都在1.5w以下)
西北片区上悦天地(1.3-1.4w)、碧桂园春城映象(1.3w)、君庭云邸(1.2-1.4w),价格都在一万四以内,
以目前西北片区比较热门的上悦天地来说:一期距离陈家营地铁站300-400米之间(另外还有地铁口的地块,做商业),89-105-125㎡均有(125做成了四房),2梯6户,带装修,价格适中。
碧桂园春城映象:距离地铁稍远(大于500米),2梯4户产品,面积偏大,户型110㎡—130㎡,1.3w。
君庭云邸价格也不高,即将推出18层的小高层,真板楼,1.2w-1.3w之间,另外11层的洋房1.4w左右。
该片区还有万科城,配套中小学“一条龙教育”,但价格较高,高出整个片区均价至少1千/㎡(甚至部分房源高达1.6w),89-125㎡户型。
值得关注的还有融创春风十里。
临近海屯路的地块,10月将新推住宅(还有几栋),带装修,预估单价1.5w。
北市区和南市区由于房价较高,北市区1.4w区域基本已经远到北部山水新城范围,之前的热门项目龙泉俊园、俊发盛唐城等,基本已经涨价到1.5w以上(可能还要绑定车位出售)。

不过,也有部分低价楼盘:北部山水新城融城昆明湖(1.3-1.45w)、首创禧悦春城(1.1-1.2w),均为毛坯。这两个项目都是教育配套盘,云南师大附属实验中学、实验中学附属昆明湖小学都是非常不错的学校(私立学校,一户一学位)。
另外北市区1.2-1.3w之间的选择还有中梁首府(沣源路附近,毛坯交付)。
南市区,魅力之城、观云海、星湾俊园等,有90级别小三室,且单价都在1.4w左右(观云海、星湾连车位价格也是1.4w左右),且这一片区也有地铁1号线和4号线(在建),配套学校,也非常适合刚需人群。
说起南市区,又可以把目光转回到会展片区附近。这不是还有恒大玖珑湾和北大资源颐和1898吗?
恒大玖珑湾,前几天才去现场,20栋2003号房(已经是非常不错的楼层了),建面132.17㎡,折后单价13904元。不过,如果碰上恒大做一些特价房源活动,价格会更有优势。(不过后期还将推出洋房产品,这部分价格可能较高)
北大资源颐和1898,即将10月新推110㎡毛坯房源,高层,预计单价1.3-1.4w。(同时在售的还有1.6-1.7w的洋房产品,这次计算都以价格较低的高层房源为准)
东市区房价普遍不高,除白沙河部分高端项目外,基本都在1.4w内可以拿下。比如,东原璞阅、大华公园天下(暂未推售还没有具体单价)、中南碧桂园樾府、奥园、以及方旺片区即将新推的一些楼盘(蓝光、保利等)。
就算主城区房价涨到1.5w了,经开区、呈贡片区的房价依旧保持在万元线附近。
不过值得注意的是,去年十月呈贡单价破万的项目只有中通世纪、吾悦、蓝光花田,而今年新增4项目:金茂国际新城(除个别房源外)、中国铁建山语桃源(洋房1.4w+)、锦艺昆明之光(预估1.2w+)、光明璟宸(1w+)。
问题来了:到底是我眼光高了,还是房价涨了?

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