2020年想在昆明买房的,先花5分钟,搞清楚这些问题!

此时,很多人已经踏上了“归家”的旅程,年味儿越来越重!这两天微信群讨论最多都是冠状、口罩,楼市的基本不谈了。
“关于房子的事,过完年再说”,这可能是90%人的心态。
之前已经对《2019昆明楼市总结(上)》和《2019昆明楼市总结(中)》做了梳理,那么也该到了对具体的实操的介绍了。
趁这个空档,正好跟大家聊一聊,买房的那些事儿。2020年在昆明买房应该注意什么,什么时候买?怎么买?
这次,我们尽量说清楚,如果还有不清楚的朋友,可以重点关注2月上旬将要举行的大型线下活动“昆明楼市粉丝节”!
Part 1
什么时候买?
1、首先,搞清楚自己买房的目的是什么。
在之前的科普类文章中,关于买房的目的,只有两种:自住(如首套自住,改善也是自住)和投资,目的不同,需求不同,选择的区域和产品也会不同。
很多人会说,“我买房是为了自住兼一部分投资”,这种也是典型的投资。
2、如果是手头置业,少听走势、分析,要听只听已经买了三套房以上的朋友(千万别听没买过房的或者买了烂尾房的朋友),买了多套房的人,无论是贷票还是房票的处理上是经验的,还有在选择标的物的时候,往往是有一定的指导意义。
首次置业者,只要你够得上首付,银行流水征信记录审核通过,赶紧先上车,不是等房价可能的变数,自住最需要考虑的就是快,而不是等。
3、如果是已有房子,二套或者多套改善,不着急上车,可以稍微挑选下。
就昆明,最近几年平均每年以10万套的新房成交数据,刚需是存在的,但大部分基本都是二套或者多套,以改善和投资需求居多。
在普遍进入改善阶段的昆明市场,以大平层、洋房、合院为主的产品供应结构也在慢慢形成,产品的迭代升级也很快,为此,从2020年开始,昆明的改善产品会越来越丰富,在不愁首付的情况下,其实可以多花点心思挑选。
不过,改善家庭有一个很重要的时间点把握,就是以旧换新,很多家庭的改善置业需要将现有住房进行出售,获得置换的资金储备,既要掐着卖旧房买新房的时间,又需要在旧房卖个满意的价位。
4、很多人之所以关心这个问题,是因为与房价涨跌有关。
目前昆明呈现的趋势是,新房二手房价格平稳中有所上涨。从国家统计局的数据显示,昆明从2016年6月份开始至今,新房二手房房价同比均处于上涨状态,虽然最近两个月有所回落,但依然涨势不减。
对2020年昆明市场走势的判断,我们预测昆明房价处于稳中有升是大概率事件。你准备购置的新房可能在涨,而你准备出售的二手房也有可能估个好价位,那么一进一出,影响并不大。为此,从这个维度看,对于改善家庭,选产品要远重要于价格。
5、别总想幻想楼市崩盘,房地产崩了,众多上下游产业怎么办?
年底接触了很多开发商的营销负责人,简单了解了一下很多项目2020的营销目标,几乎都是超过30%的增长要求。
为此,对市场层面,开发商显然更为乐观。
从另一个维度,地产对于昆明对方GDP的贡献值,就这些年,国家多房地产的调控可窥见,因为足够分量才会重视, 即使部分一线城市有房价回调,但大部分都在上涨。
从最近这三年全国的商品房成交数据中发现,2019年商品房销售面积171558万平,比上年下降0.1%,但销售额达到159725亿元,增长6.5%,房价也从2017年的7892元/平上涨到2019年的9310元/平,同比2018年上涨6个百分点。
销售面积
(万平)
销售金额
(亿元)
销售单价(元/平)2017年16940813370178922018年17165414997387372019年17155815972593102017-2019年全国商品房成交数据(来源:国家统计局)
为此,别幻想楼市崩盘,在中国70%的家庭均有第一套的背景下,崩盘的可能性为零。
6、能等到昆明楼市“横盘”、价格回调吗?
昆明历史上曾发生过,2014年前后,楼市萧条,昆明出现了大量降价、打折促销楼盘。但有两点值得注意:其一,当时昆明市场供应量大,存货足。为此,那一年为了救市,执行了3年的限购政策取消了,最后通过涨价的方式解决部分库存的问题。
照此推理,2020年,即便出现价格回调,大概率出现在非热点区域的高价改善项目。如果不是你的“菜”,就不要等了!
Part 2
新房怎么买?
1、优先考虑主城区范围内带学位的房子、地铁房、品牌房企的楼盘,这是因为:
1)、学位房。虽然还没最终清楚今年的招生政策情况,但学位房的存在,不仅学费会涨,能划片就近入学的房子,房价也会水涨船高的,不管是买远大新还是老破小,都要关联学校。
2)、地铁房。地铁房分为地铁上盖(一般是从地库连通地铁站)和地铁物业(步行10分内的小区物业),整体而言,地铁房的本质是通勤舒适方便,特点是流通性强。如果赶上节点,还能升值。比如,规划公布时买入,开工动土前买入,地铁通车前买入。而地铁通车后,影响的更多是房租。
2、品牌房企的房子。昆明2019年的交房质量,或多或少都能见到,部分开发商交付的产品,连最基本的“两书一表”都没办法做到,还有部分连交房现场都还是个工地。要想稳妥一点,还是选择全国性大型房企(短平快的除外),至少他们更为重视品牌,还能进行良好的“沟通”。
3、买新房,除了关注价格、户型、周边配套外,得房率、装标、物业也一定不能放过。
备选项目较多时,可以将每个项目的价格、户型、梯户比、朝向、楼层、得房率、通勤时间及周边配套等等关键信息都罗列出来做对比。
另外,有一些原则可以参考,如相同总价时,选地段好的,哪怕面积小一点;相同位置,未来入住率则会更高。
4、投资的的朋友,公寓、商铺、写字楼就别碰了。
对于很多已经没有贷票和房票的朋友,有且只有购买公寓的资格的,另当别论。
公寓,你买一层或者买一栋还能做个成本和投资回报测算,如果仅买一套两套的,建议就别碰了,这个在我们在很多场合也都做了明确告知了。
还有远郊盘,一定看了解通勤时间和人口的问题,远郊盘的目标客群一般而言都是从主城区外溢出去的,没有持续的人口输出,就缺乏后劲,而没有硬核的配套,很容易变成周末房(就是周末居住的房)。
5、最后,买房可以多比。但记住:没有百分百完美的房子。不要贪心,既要便宜,又要交通,要学区,还要品质,这样永远买不到房子。
比较靠谱的方式是,把自己考虑的因素分成主次,考虑最紧急(如学校)且重要的,实在不行问问我们呀,昆明楼市也会给您建议,让你有个参考。
Part 3
二手房怎么买?
在昆明,买二手房,最大的参考就是跟新房一样的逻辑,学校和地铁:
昆明二手房学区每年变动,购买前一定要有风险意识。对于一些学位比较紧张的学校,一定要摸清入学细则,以免影响正常入学。
买二手房细节很多,最好的办法,除了多跑多看之外,还要找一个靠谱的中介,将风险降到最低。
结语:
由于篇幅限制,很多问题没办法展开说,今年的粉丝节就等大家来面对面交流。
春节放假,一路平安朋友们
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