昆明新政解析:延长土地解押期限会增加烂尾风险?

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———这是正文的分割线———继昆明市“稳经济”措施发布2个月后,有关房地产行业的相关政策终于出台了!
本文关键词:
1、昆明出台房地产新政
2、新政引发催生烂尾楼的担忧
3、昆明的烂尾楼还有救?
(一)昆明出台11条措施保障房地产市场发展
4月18日,昆明市政府发布了《关于应对新冠肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展的通知》,一共11条措施,涉及土地出让、工程周期、预售许可、税收帮扶、纾困扶持、公积金效用、行业监管等与房地产业相关的各项内容。
从整体上看,此次出台的政策有很明显的、针对“云南省稳定房地产市场12条”和“昆明市稳经济20条”措施的贯彻、细化和完善的痕迹,其中多项措施在此前的“稳经济”政策中均有提及。
昆明房地产新政内容
比如说,“调整土地出让价款缴纳期限”的内容,在昆明市“稳经济”政策中,土地尾款和外挂保证金缓期最长不超过60天。
而本次房地产新政中,明确了具体的时限,即2020年1月24日(云南省启动疫情一级响应)起至疫情解除期间,涉及企业的土地出让价款可申请延期60日缴纳。延缴期间不计违约金,不计利息。
此外,本次昆明出台政策中,涉及审批容缺受理、交房期限顺延、优化商品房预售许可审批、减免缓缴税收、金融支持、提高公积金使用效率等内容,早在2月份出台的“云南省稳定房地产市场12条”中就有相应的内容体现。
我们拿涉及公积金的内容来看,云南省和昆明市的政策,都相对笼统。昆明市的政策中是这样描述的:
适时实行住房公积金差异化政策,支持基本住房需求,加大首次购房刚需支持力度。对于本市无住房且无住房贷款记录的借款申请人家庭购买自住普通住房,根据个人住房公积金缴存情况合理确定贷款额度;将房地产开发项目取得商品房预售许可证从项目准入条件调整为个人贷款受理发放条件,加快按揭楼盘贷款发放速度。
但是,如何加大首次购房刚需支持力度,具体怎么操作,并没有细说。政策上的这种点到为止,或意味着未来可能会出台涉及公积金支持购房的相应细则。
不同的是,在本次昆明市的政策中,未提及“应对工人短缺”及“线上售房”等内容。可以看出,随着建筑项目复(开)工和现场售楼部实现开放,建筑工人短缺及“不见面”购房显然已不是昆明房地产行业急需应对的问题了。
值得注意的是,此前“云南省稳定房地产市场12条”是由云南省住建厅作为主体发布,而本次昆明市的房地产政策则是由昆明市人民政府办公室发布(而非昆明市住建局),从发布主体上看,大有着眼全市经济考量的意味。
(二)昆明“新政”引发催生“烂尾楼”的担忧
针对昆明本次出台的房地产政策,因与云南省此前的政策在内容上重合度高,因此,有评价称“新瓶装旧酒”的味道较重,但仔细研读可以发现,在部分内容上,有结合昆明实际,对于云南省的政策的补充和完善之处。
比如说,昆明市政策中,调整城市基础设施配套费缴纳期限的内容,是云南省政策中没有提及的。
此外,从“优化商品房预售许可审批”的内容看,虽然延续了云南省政策中“申请预售的项目投资额须完成25%以上”的规定,但昆明市的政策还附加了商品房预售的形象进度要求,即:七层及七层以下建筑形象进度达到正负零,七层以上建筑形象进度达到3层,方可申请办理商品房预售许可证。
相比昆明此前执行的七层(含七层)以下建筑需完成结构工程并封顶,七层以上建筑需完成地面七层以上结构工程的形象进度要求,本次昆明出台的政策,在预售申请方面明显的减低了要求,能让更多期房入市销售,减缓开发商的资金周转压力。
要知道,就在今年3月,海南出台政策,率先在全国实行“现房销售”政策,这一举动引发房地产行业的轰动,更有戏称购房者终于扬眉吐气了。
不可否认,昆明市放宽商品房预售条件,从购房者的角度看,一定程度上会增大购房烂尾的的风险。
因此,就昆明新出台的政策,针对放宽预售和允许开发商在一年内解除土地抵押的措施,也引发了“增加烂尾风险”的担忧。
楼粉对土地抵押的预售项目表示担忧(微信群聊截图)
针对土地用于抵押贷款的内容,在政策中具体是这样表述的:
预售范围内存在土地抵押的房地产开发企业,在取得商品房预售许可证之日起12个月内须办理解除土地抵押手续,原已取得商品房预售许可证6个月内未办理解除土地抵押手续的房地产开发项目,解除土地抵押时限延长6个月。
通常情况下,一些开发商在项目开发时,会把土地抵押给银行换取贷款,通过卖房回笼资金之后,再将抵押的土地赎回。
而政策则通过将开发商赎回土地的时间延长至一年的方式,给予了抵押土地贷款的开发商一定的周转时间。
这其中,可能存在的风险是,卖完房开发商若不及时赎回土地,或出现没有能力赎回抵押土地的情况,购房者将面临因缺失土地证而办不下房产证的风险。
因此,也难怪楼粉针对昆明市的政策,会突然发出这直击要害的一问。
事实上,开发商抵押土地贷款,然后,先卖房后赎地的情况,在此前的昆明房地产市场比较普遍。
不过,从实践来看,目前实行的预告登记政策,能很好的避免相应的问题。因为,一旦签订合同并办理了预告登记,开发商就无法再设定抵押并办理抵押权登记,也不能再另行处分房屋,大大降低了出卖方恶意损害买受人利益的风险。
这也是在昆明市的政策中,会提及“房地产开发企业取得商品房预售许可证,与房屋买受人签订购房合同后,应当申请办理预告登记……”的原因所在。
(三)昆明的烂尾楼还有救?
从昆明的政策来看,与此前省、市的相关政策类似,都是基于“应对新冠肺炎疫情”的背景下出台的,因此,政策的着力点仍然是降低疫情对房地产行业的影响。
在这其中,开发商作为房地产开发的主体,就不可避免的要被“照顾”到。
而无论是放宽预售条件,还是延长土地抵押的开发商的赎地期限,从根本上可以帮开发企业缓解资金压力,保障项目正常推进的手段之一。
从现实操作中,其实可以通过强化预售资金监管、将预告登记作为前置条件等方式来规范开发企业的行为,以尽可能地规避如楼粉所担忧的项目烂尾的风险。
当然,楼粉从政策中读出的“烂尾”担忧,并非是杞人忧天,更多或是出于对昆明房地产市场本能的应激反应。
要知道,自2008年开启的城中村改造,使得“烂尾”一词伴随着昆明房地产业相生相息,甚至成为昆明市场最广为人知的标签。
因此,若要问在昆明买房最怕什么,或许,很多人会给出同一个答案:烂尾!
事实上,随着外来品牌房企的大举涌入,一些烂尾项目也逐渐得以复活。据不完全统计,已有20余家房企接盘或介入昆明40个烂尾(问题)项目的开发。
昆明楼市/制表
截止目前,据不完全统计,昆明的烂尾项目还有20余个。其中,少数项目有相应的动静。
从全省来看,早在2018年10月,云南省住建厅相关负责人在接听热线时,针对市民有关烂尾楼提问表示,全省烂尾楼项目已经由2017年的110个下降到目前的59个,相当于有51个项目已经恢复动工。
值得欣慰的是,有消息称,今年3月,云南省住建厅下达了相关清理整治烂尾楼的通知,其中就要求各州市要将辖区内所有截至2019年12月31日前不能正常施工和逾期未办理房屋产权的项目进行归类统计,于今年4月15日前报送云南省住建厅。
从这个角度看,随着相应摸底工作的开展,一些烂尾项目以及历史遗留问题项目的情况将会更加清楚,将为烂尾项目后续盘活带来可能。
而作为烂尾楼大户的昆明,或将从中受益,逐渐甩掉项目遍地烂尾的包袱,“轻装”前行,在一定程度上推动房地产业的平稳健康发展。
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