【百态】GDP逼近前十,你还在等昆明的房价下跌吗?

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导语
这是一位【昆明楼市】粉丝在经历了买房的过程之后,以亲身经历作为参照,写下了这篇诚意满满的文章,希望给【昆明楼市】的粉丝们带来更多参照范本。文章仅代表个人观点,权当交流,不喜勿喷。
投稿人:星仔
根据2019年各省主要城市GDP以及第四次全国经济普查结果,昆明GDP总量达到6475.88亿元,在全国27个省会城市中排名第12位,较2018年的第17位前进5位,超过沈阳(6470.30亿元)、长春(5904.10亿元)、石家庄(5809.90亿元)、南昌(5596.18亿元)、哈尔滨(5249.40亿元)5个城市。
在这份数据中,单从总量上看,昆明显得并不突出,但昆明的增量达到1268.98亿元,增速达到24.37%,这个百分比是最高的!
在省会城市中,昆明GDP已逼近前十,这是城市实力显著上升的重要标志,将对昆明房价未来走势产生重大影响。
也许有人会说,昆明的GDP正是因为房地产带动起来的,实际上,昆明房地产对GDP的贡献约为20%,占比并不算绝对。
有意思的是,昆明工业增加值不断增长,2017年、2018年先后突破1100亿元、1200亿,2019年首次突破1300亿元关口,达到1319.21亿元,工业占全市GDP的比重为20.4%。
这么一比较,就可以看出,昆明GDP对房地产的依赖其实没有想象中那么恐怖。但反过来,GDP的上升产生的外溢效应更大,特别是对房地产。
像昆明这种本身先天气候优势明显,幸福指数较高的一个城市,经济综合实力的上升将极大提高其长远投资价值,无论是刚需住户,还是改善型买家和投资型客户,这是一个很有说服力的指标。
最近有个段子很形象:复工复产后,大家都陆续回到上班的城市,有房的叫回家,没房的叫返程!
疫情期间现实很残酷,没房的房东嫌弃你,有房的社区慰问你。经历过疫情的人生百态,特别是被拦在高速路口的那一刻,人们对房产证的渴求胜似一切。拥有属于自己的房子是一件安全又幸福的事情,因为你在除了父母以外的地方,还有一个家在等你!
疫情期间,各大房地产商纷纷推出线上模式,活动促销力度不小。在这样的背景下,疫情之后势必会迎来一波购房高峰,房价上涨是大概率事件。
下面从市场供需角度来分析,为什么说昆明的房价大概率呈缓慢上行趋势。
1.需求充足并呈上升趋势
1)昆明人口流入趋势明显
昆明市政府对于外来人口的主要政策一直是先购房再落户,而且云南的房价相对北上广深等其他多个省会城市仍处于较低水平,加上气候宜人,昆明、大理、西双版纳、丽江等地成为了许多人“逃离北上广”的目的地。
其中相当多的一部分人,已经不仅仅是来这些地方旅游度假,不少人在这些地方投资置业,这也侧面导致了房价上涨。
2018年9月1日起,国务院办公厅印发的《港澳台居民居住证申领发放办法》开始实施。港澳台居民即可凭居住证享受到《办法》规定的3项权利、6项基本服务、9项便利措施,其中明确提到“依法享有使用住房公积金”。这意味着港澳台同胞凭借凭居住证可在内地买房。
当时,规定才发布不久,昆明除限购区外的安宁、晋宁等地房价涨势明显。足见昆明对外省购房者的吸引力之大。
2019年,昆明荣登新一线城市名单中唯一一座新入榜城市,拉高评分的便是人才吸引力——2018年这项指数的全国排名还只是23,2019年就上升到了第12位。按照这种趋势,昆明未来几年人口流入讲大大增加。
据2018年统计的6.23‰的增长率计算(2018年昆明常住人口685万人,其中户籍人口571.66万),未来10年,昆明常住人口将达到729万,净增44万人,大约是半个盘龙区的人口数量,这么多人,总是需要房子来住的吧?
2)配套逐渐完善提振刚需购房者信心
GDP的显著提升反映出昆明市政建设,特别是基础设施建设正往越来越完善的方向发展,这也将极大提高刚需购房者的信心。
根据经济发展质量综合评价指标体系测算对比,昆明经济发展质量指数由2009年的0.273提高至2018年的0.331,提高了21.2%,在全国27个省会城市中的排名由2009年的第18位提升至2018年的第11位,前进7位,高于南昌(第15位)、西安(第17位)、贵阳(第19位)、南宁(第22位),经济社会发展质量呈现持续向好态势。
近年来,昆明大力贯创新发展理念,着力推动经济发展质量变革,围绕生态环境、依托大数据,重点发展旅游业、金融业、信息产业、大健康和大文创等,取得了不错的成绩。
2015~2019年,昆明规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本由80.24元下降至79.70元,每百元主营业务收入中的费用由10.41元下降至8.95元,资产负债率由59.0%下降至53.8%。
2019年,全市规模以上工业综合能源消费量1130.49万吨标准煤,同比下降4.9%。全市清洁能源发电量占规模以上工业企业发电量的比重达到70.5%,较2015年提高14.9个百分点。
昆明化工、医药、冶金、电力行业增加值分别年均增长5.3%、6.7%、7.2%、17.3%;工业新兴产业发展起步,电子信息和生物医药增加值增长态势良好,年均分别增长19.6%和10.5%。全
市深入实施服务经济转型升级创新发展行动,持续挖掘“批零住餐”增长潜力,巩固提升传统服务业,大力发展新兴服务业,着力培育总部(楼宇)经济,提速发展会展经济、信息经济、分享经济、互联网经济、高铁经济,服务业增加值总量突破4000亿元,年均增长8.7%。
今年2月19日,新华社国家高端智库舆情研究中心通过多维度大数据分析显示,昆明复工率达到40%,在全国处于靠前位置;3月3日,一份城市交通活力恢复指数排行榜显示,自2月10日起,全国交通出行活力稳步提升,昆明成为全国各大城市中交通活力恢复最快的城市。
3)天然气候优势吸引改善型买家和外来置业人
昆明的核心优势不可取代。
昆明享“春城”之美誉,是云南省省会,中国面向东南亚、南亚开放的门户城市,是中国重要的旅游、商贸城市,西部地区重要的中心城市之一。
昆明属北亚热带低纬高原山地季风气候,年平均气温16.5℃,夏无酷暑,冬无严寒,气候宜人。
昆明三面环山,南濒滇池,滇池是云南省最大的高原湖泊,全国第六大淡水湖泊,沿湖两岸风光绮丽。
由于地处低纬高原而形成“四季如春”的气候,特别是有高原湖泊滇池在调节着温湿度,使这里空气清新、天高云淡、阳光明媚、鲜花常开。
另外,昆明还是国家历史文化名城,一个多民族汇集的城市,世居26个民族,各民族相互交流,形成了独特的多元民族风气,也造就了丰富的特色美食,可以说无论是自然环境还是特色社会文化环境,昆明都比周边的贵阳、南宁更具优势。
同样是在2018年9月,著名女星刘嘉玲在微博上大赞昆明:“昆明,四季如春、空气清新,天高云淡、阳光明媚、鲜花常开,宜居”。当时“港澳台办法”刚刚实施,大家都认为刘嘉玲也来昆明投资房产了。
此外,近年来,昆明大力引进恒大、万科、碧桂园、融创、绿地等房地产百强企业,全力推进春之眼、绿地健康城、中铁诺德山海春风等重大项目开工建设。同时充分发挥消费对经济增长的刺激作用。
2015~2019年,全市实现社会消费品零售总额年均增长10.4%。2019年,全市社会消费品零售总额3056.57亿元,增长9.7%,增速高于全国1.7个百分点;消费绿色化、智能化发展趋势较好,新能源汽车增长3.1倍,智能手机增长58.6%,智能家用电器和音像器材增长39.6%;线上销售保持活跃,通过公共网络实现的商品销售同比增长27.0%。
这些绿色创新发展思路有利于提升昆明的城市幸福指数、进一步放大昆明的气候优势。
4)城市未来潜力召唤投资者前来分享蛋糕红利
昆明作为云南省会,是云南唯一的特大型城市,是中国面向东南亚、南亚乃至中东及非洲的国际化城市,具有区位优势、资源优势、政策优势,这些都是省内其它城市乃至周边的贵阳、南宁等省会城市都无法取代和比拟的。
这些特征共同决定了,未来的昆明具有巨大的发展潜力和空间。回顾一下,2019年有关昆明最火的两条新闻,除了前文提到的跻身新一线,还有就是成立自贸区。
2019年5月,第一财经新一线城市研究所发布“2019城市商业魅力排行榜”,15个新一线城市排名依次为成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明。昆明挤掉无锡,首次进入排名榜单。
这几年,昆明市不断加大招商引资力度,固定资产投资保持平稳增长,2015~2019年年均增长9.3%。民间投资活力增强,年均增长7.8%,占全市投资比重从2015年的45.2%提高到2019年的52.0%。
入驻企业包括:微软、华为、浪潮、中兴通讯等电子信息企业;北汽、江铃、东风等新能源汽车企业;拜耳、费森尤斯、国药集团、博奥生物等大健康和生物医药企业;雀巢、统一等食品制造企业;汇丰、东亚、渣打、大华银行等国际金融机构;恒隆、宜家、思爱普、新希望、永辉等商贸服务企业;普洛斯、丰树等现代物流企业;阿里巴巴、京东等电商平台;华强、恒大等旅游文创企业。
2019年8月26日,国务院新闻办召开新闻发布会,将在云南、山东、江苏、广西壮族自治区、河北、黑龙江等6省区新设立自由贸易试验区。这意味着国家首次在沿边地区布局自由贸易试验区,同时也实现了自由贸易试验区在沿海省份的全覆盖。
对于云南而言,自贸试验区将围绕打造“一带一路”和长江经济带互联互通的重要通道,侧重于创新沿边跨境经济合作模式,利用自身的区位优势,推进与周边国家的国际运输通道建设,打造大湄公河次区域经济合作新高地,把云南逐步建设成为新时代改革开放的新高地。
其实近年来,在国家“一带一路”倡议推动下,昆明交通基础设施建设已取得飞速发展,2015~2019年交通投资年均增长18.0%,高于全市投资年均增速8.7个百分点。
今年2月23日,在云南省疫情防控工作第十五场新闻发布会上,省发改委固定资产投资处处长郭金华介绍,省委、省政府决定推进的“双十”重大工程与持续实施多年的“四个一百”重点项目等,构成了云南高质量跨越式发展的项目体系。
其中,今年将推出525个重点项目,总投资约5万亿元,2020年计划完成投资4400多亿元。
在这些项目中,渝昆高铁、昆明机场改扩建、昆(明)丽(江)高铁、昆明第二机场、沿边铁路、国家植物博物馆等涉及昆明的项目占比很大。
重点项目的推进和落地,能够直接完善云南的交通网络、水利工程、医疗软硬件等基础设,将会为云南的社会生产和居民生活提供更多的公共服务,对旅游业、农业、工业等产业直接的经济效益拉动非常显著。
这意味着未来昆明的发展也将得到更大更多直接和间接的推动。
2.供应稍显不足
解决了需求的问题。我们再来看下供应的问题。
1)昆明商品住房去化周期尚处于6-12个月的安全范围
市场数据显示:2019年12月份,昆明二手房房源量环比增长39.41%,达113575套,市场均价14105元㎡。2018年昆明常住人口达685万人,比前一年增加了6.7万人。这113575套二手房足够6.7万新增人口人均购买1.695套。
仅从这个二手房数据看,如果新增二手房持续走高,后续市场将面临一定“高库存”风险。不过自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则有明确的区间划分。其中,消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要适当减少供地;18-12个月的,维持供地持平水平;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。
2019年底的调查数据显示,昆明去化周期约为6.5个月。今年以来,受疫情影响,第一季度楼市冷淡。
3月24日,易居房地产研究院发布最新全国百城住宅库存报告。截至今年2月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为47213万平方米,环比减少0.6%,同比增长4.1%。库存数据环比小跌说明楼市短期内呈现“供小于求”的态势,同比增加是因为供求两端均呈现断崖式下跌的状态,市场非常冷清。
去化周期方面,2月份,一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为13.8、11.0和12.5个月,整体存销比平均值为11.7个月,就是说市场消化完这些库存需要11.7个月。
不难看出,无论从地区还是放在全国范围内,昆明去库存周期都处于6-12个月的区间内,按照上面的划分,还应该增加供地。
2)昆明可利用土地资源有限
昆明地处云贵高原,城市周边群山环抱,三面环山、一面环水(滇池),北边北京路延长线已经延伸到松花坝水库下面,西边地铁已经抵达西山,南边滇池边也已经是楼房林立,只有东边往长水机场方向以及南边的呈贡区域土地存量还多一些。
滇池周边只能往安宁、晋宁一线扩展,但这些地区度假属性明显,居住的话还是得考虑靠近主城区。
主城区内,金刀营村、船房村两个大型城中村的拆迁已经启动,后续很难再有类似的大宗土地供应。
根据市场检测机构发布的数据,昆明2019年土地供应量和卖地收入都创下历史新高,今年虽然仍将会大举卖地,但恐怕很难打破2019年的纪录。
3)昆明地价持续上涨
2019年10月11日,昆明市公共资源交易中心发布西山区38号片区城市更新改造项目前期合作伙伴招标评标结果公示,该片区城市更新改造项目第一中标人俊发(89.8分),第二中标人大华(58.1分)。
至此,多次招标又多次流标的昆明最大城中村船房村改造项目,最终花落俊发。
此项目位于福海街道办事处船房社区,北至西坝河,西至滇池路,南至临阳光花园,东至南二环,总用地面积约648.42亩,曾被称为昆明最大城中村。
早在2008年就已列入昆明城中村改造名单,由于占地面积较大、住户众多,项目一直处于无人问津的状态。
据西山区城改置地发展有限公司公告透露,项目初期投资估算约27亿元。俊发作为昆明本土企业,这次拿下昆明城改“最难啃的骨头”,一方面有企业情怀,另一方面也凸现目前昆明供地已进入紧张状态。
今年3月30日,昆明市公共资源交易中心发布《福保村连片改造项目引进合作企业招标公告(二次招标)》。根据公告,该项目总投资52.49亿元,总用地面积约3457.2亩,北至环湖路,其余三侧紧靠滇池水岸线,项目范围内商业娱乐混合用地573.68亩,娱乐康体用地78.45亩,商业用地67.92亩,居住用地328.19亩,滇池一级保护区约1440亩,基本农田537亩。两个项目一比较,就可看出俊发集团对船房村改造项目的投资其实是相当大的。
再来看看其他开发商。3月20日,昆明新城亿晟房地产开发有限公司(新城控股)以5.69亿元竞得昆明市经济技术开发区黄土坡片区106.72亩城镇住宅用地,成交楼面价4998元/㎡。
该片区的位置较上面两个更偏,周边配套发展也稍显落后,可是从成交地价来看,并未比上面两个项目便宜多少。
由此可见,地价高且维持上涨是未来趋势,那么溢价自然明显,政府不愿意看到房地产商肆意炒高房价,同时也不愿看到房地产商缺乏资金造成烂尾甚至倒闭等情况大量出现。这样一来,开发商考虑到利润问题,不可能大副下调房价。
总之,这次疫情,短期来看,对全国经济发展有一定负面影响,特别是餐饮业、旅游业、零售业等实体经营业可谓是哀鸿一片。
但政府已针对这一情况出台了一系列稳就业、保开工的利好政策。各地方政府也都根据自身实际情况,出台并成功推行了一系列积极措施。
从全年看,整体经济增长会放缓,但仍会保持强劲增长势头,房地产业作为支柱产业之一,也必会保持良好发展态势。
事实上,大部分房地产建设项目已经复工,几乎所有的地产开发商也都在以各种各样的方式进行线上预定和销售。对比2、3月份的楼市数据,3月无论是成交量还是成交价都在逐步回升。
由此可见一斑,房价跌的空间很小,也就是在疫情影响下微幅下调,或者仅仅是开发商为收拢资金暂时搞的促销活动。同时,房住不炒的政策导向,也明确了不可能再像前两年那样迅猛上涨;即便降息,但新的LPR机制一定程度上可以避免资金大量流入房市,所以房价大副上涨的可能性也不大。
综上所述,未来5到10年,昆明经济发展会进一步加快,城市配套建设会更加完善,外来人口会更多,富起来的人也会更多,购房需求还会持续加大。
同时由于主城区内土地资源有限,好地段好区位新房会越来越少,加上楼市救市政策和银行宽松信贷政策等叠加影响,未来昆明房价大概率还将缓慢上涨,特别是滇池周边呈贡、安宁、晋宁等区域上涨空间比较大,嵩明、宜良等外围县区涨幅相对较小。
推广
保利城
保利城占据东市区门户位置,紧邻地铁3号线站点,坐享三横三纵交通网络,快速通达全城无忧。
项目配置约32万方商业商务中心,休闲娱乐活动一站搞定。周边规划7所幼儿园,3所小学,2所初中,1所高中,享受15年全周期黄金教育配套。
项目售楼部4月11日盛大开启,建面约90-142㎡三至四房,期待莅临鉴赏。

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往期回顾:
【01】房价上涨最恐怖的并非价格【作者:米】
【02】首付低于20万买房看一下【作者:段公子】
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