昆明今年超20个新盘入市(上篇):北市区、西市区

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前几天的【百态】,大家都在分享自己的购房故事,从大家的留言来看,大部分是有房子的,其中2套及以上的几乎占了一半,而没有房的网友数量极其的“稀缺”。有网友问,这是否可以看成是楼市供过于求的缩影?
来看看近几年的昆明住宅的库存量:
注:这里的库存,是开发商已经取得了预售证、但还没有卖出去的房子,称为待售库存。
(来源:昆明锐理数据)
留言里有房者占多数,但占全昆明人的比重非常少,并且从表中数据来看,现在也不是库存最大的时候,所以,不一定说明楼市供过于求。
历史数据表明,2009年-2015年六年时间昆明商品房库存面积累计达到2191.37万平,按照2015年995万平的成交数据,需要26个月。昆明执行去库存战略也是从2015年开始的。
近年来,库存量有所下降了,而截止2018年底,昆明住宅库存量达到573万平,同比增长29%,按照2018年月均去化63万平米,住宅的去化周期需要9.1个月。
除了待售库存,还有没有入市的量。2017年和2018年这两年土拍和可建筑面积都超过3500万平米(部分已在2018年入市),但集中会在2019年陆续入市,这个量同样不容小觑。
(昆明近5年土地成交可建筑面积,来源:锐理数据)
2019年,虽然要去库存,但丝毫不会影响新项目入市的脚步,开发商为了回笼资金,甚至会加快新项目入市的脚步。
据小编统计,昆明今年将有超20个新项目入市,(统计截止昨日,后期可能会有更多项目),今天的文章主要介绍一下北市区和西市区的新项目。

(新盘位置图)
北市区
俊发逸璟峰
项目位于盘龙区司家营街附近,紧靠俊发城和蓝光林肯公园,距离地铁2号线司家营站和龙头街站一公里左右。
根据昆明市规划局的信息,项目总占地135亩,总建筑面积约41万方,分为3个地块开发。7-2号地块和7-5号地块为住宅地块,7-1号地块为商业地块。
(紫宸苑地块区位图,来源:昆明市规划局)
首开地块在7-2地块,东邻正在建设的蓝光林肯公园,南邻已建成的中州阳光小区,西邻7-1商业,北邻规划路。
项目一期占地43.87亩,总建筑面积16万方,规划包括5栋带装修住宅和1栋办公(公寓和商业)目前紫宸苑地块已经进入地基施工阶段,进度较快。
(项目实景图)
项目延续了逸天峰的产品定位,被称为“峰系豪宅二号”作品,传言可上明通小学,具体待定。
目前住宅在诚意登记中,大平层住宅仅有两个户型,均为2梯4户和2梯2户的板房,最小户型约123㎡,最大户型约143㎡。
(123㎡三室两厅两卫)
(143㎡四室两厅两卫)
碧桂园龙腾世家
碧桂园龙腾世家为原沸城项目,项目9年前就已启动开发,但因原开发商(艾亭地产)资金断裂,致使项目停工多年。
项目位于龙泉路前段下马村,距离规划的地铁四号线小菜园站600米左右。目前已由碧桂园接盘开发,目前正在陆续拿地建设中,据置业顾问介绍,项目预计2019年年中入市。
沸城原规划面积183.9亩,包含了A1-A5共5个地块,根据各个地块的净用地面积和最高容积率计算,龙腾世家的总建筑面积约81.6万方。
项目5个地块均为住宅用地,另配建少量社区商业,住宅建筑总量估计在80万方左右,内部规划有一个18班的幼儿园,小学就读还是要看划片信息。
目前还在现在处理以前的分房事宜(2000多套),预计4-5月份推出带装修住宅,建面80㎡(2房)-120㎡板房。
周边商业业态丰富,楼下就有公交站点,出行还算方便。项目附近的【万彩城】项目目前均价1.5w,对面的次新小区【万彩城一期】二手房均价1.3w左右,左侧的【实力壹方城】二手均价1.5w左右。预估此项目售价也将在1.5w左右。
德润香山府
德润·香山府位于二环北路与核桃箐路交汇处,距离售楼部最近的司家营地铁站也超过1公里。
虽然临近北二环、北三环和马村立交桥等,但进出村路线相对单一,位置相对闭塞。目前周边人居氛围和配套还比较缺乏。
规划中的地铁1号线西北延长线2020年通车后,教场北路站点离项目不远,将大大方便项目的交通出行。
项目背靠长虫山,景观资源不错,由于土地稀缺,附近住宅项目容积率都不低。而此项目总用地240亩,总建筑面积为22万方,容积率却只有1.6,规划了23栋,约800套洋房。
项目分为4个地块开发,首推的是A1地块,17栋和18栋,A2地块是项目自身配套的18班小学,A3地块为南地块的洋房住宅,A4地块是售楼部及2栋2700㎡的商墅。
目前推出的A1地块的17、18栋,占地39.2亩,123㎡的四房两厅两卫户型。位于欣都龙城的城市展厅已经开放,预计3月开盘。
(123㎡户型图)
永和府
项目位于北京路与金安路交叉口,距离地铁2号线霖雨桥站约400米。
项目背靠盘龙江,临近北京路,紧邻甘美医院,周边居住环境和商业环境相对成熟。
(项目区位图,来源:昆明市规划局)
永和府A1、A2两个地块总占地面积为47310.33㎡,总建筑面积为451569.37㎡,容积率5.37。A1地块为住宅用地,A2地块为商业、住宅,规划有10栋住宅和2栋公寓。
项目的开发商江东地产在昆明北市区算是深耕多年,打造了江东花园、鑫世界、禧瑞都、和谐世纪双塔、圣世一品等项目。
永和府项目于2013年过规,2015年动工建设,2016年工程进度缓慢,去年新规划过审。预计3月推出产品。
碧桂园龙川府
去年7月,碧桂园通过司法拍卖,以5.397亿元的底价拿下了龙泉路沿线岗头村96亩纯住宅用地,土地单价约563万元/亩,楼面价为7666元/平米。
不久之后公布的项目名为碧桂园·龙川府,规划打造116套别墅,碧桂园昆明城北又落一子。位于半山坡地,并且容积率低至1.01,这也是碧桂园在昆明的首个纯别墅项目。
项目位于盘龙区龙泉路与霖雨路交汇处(昆八中西侧)。
(项目区位图)
紧邻在建的半山龙庭和中天城天阔,周边有龙泉路、金色大道、沣源路等多条道路,交通相对便利。距离长虫山生态公园3公里左右。
事实上,这已经是碧桂园在龙泉路沿线的第四个项目。17年在售的半山龙庭项目,随后又拿下了原白水泥厂和原沸城地块,打造了御龙半山和龙腾世家2个项目,加上龙川府,还真是看准了龙泉路这块肥肉。
西市区
碧桂园春城映象
项目位于西北新城海屯路海源小学旁,属五华区龙院、上峰城改项目,是碧桂园在云南区域继北城映象和云南映象后的“映象第三子”。
(项目区位图)
项目紧邻中晟溪城一期,距离中晟溪城二期地块约600米,项目距离在建的地铁4号线大河埂站1公里左右,距离已经开业的新城吾悦广场约1公里,周边商业氛围相对不错。
项目占地50600㎡,规划了1所12班的幼儿园和12栋的带装修住宅(均为2梯2户和2梯4户),建筑面积约103-227㎡的三房到五房,层高18-33层,明年年底交房。
首推A5地块的3、4、5栋住宅,户型建面107-138㎡,预计4月开盘。这样的位置和规划,也算是西市值得期待的楼盘之一。
中晟溪城二期
项目位于五华区黑林浦街道海源社区,王筇路以南,大河埂村以西,距离新城吾悦广场约400米,爱琴海购物公园约2公里,位置很不错。
(项目区位图)
中晟溪城二期在2009年就开始了预售,因未成功补缴土地出让金,土地闲置近10年。去年,中晟溪城二期易主舟山恒尊地产(浙江恒尊集团旗下地产板块公司),并在8月取得了建筑工程规划许可证。
项目旁边是2009年就完工交付的中晟溪城一期和其他社区,居住氛围浓郁,二期占地面积约86532㎡(约129.9亩),建筑面积约30万方,规划了24栋高层住宅、底层商业沿街用房、1所9班幼儿园和1栋独立商业。
西北片区近年来饱受关注,王筇路上相距约600米的中晟溪城二期和碧桂园春城映象今年预计都将会入市销售,西北新城的购房选择也将更加丰富。
此外,西市区还有多宗土地出让,虽目前还未公布相关项目案名,但预计也会在今年入市:
(1)龙湖联合体拿地
去年6月27日,西北新城260.32亩商住混合用地最终被龙湖、中南、海伦堡联合体以281148.7万元竞得,溢价率达100.32%。土地单价约合1080.55万元/亩,楼面价约 3245元/平米。
(地块区位图)
该地块位于西北新城核心区,临近地铁4号线陈家营站,南侧为隅山公园,北侧为云南省心血管病阜外医院,东侧为昆明西北部客运站,西侧为绿地香树花城,相比之下,该地块位置很占优势。
这6宗土地均为零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地兼容城镇住宅用地。编号KCWH2013-9和KCWH2013-10的两宗地块在2017年曾进行过招商,根据招商信息,这2宗地需建设两栋不低于200米的超高层标志性建筑。这样看来,西北新城又将有一大型商业体项目落地。
(2)万科与世博集团联合拿地
去年11月15日,昆明万澜房地产开发有限公司(万科控股的万滨房地产开发有限公司和世博集团控股的云南云旅房地产各占50%股份)以521988.16万元底价竞得位于西北新城五华区普吉街道的KCWH2018-9、10、11、12、13、15号6个地块。
(项目区位图)
这6个地块为城镇住宅用地,占地面积为246452.01平方米(约370亩),位于普吉路以西、王筇路以南、保利大家以北、京昆高速以东。土地出让年限为70年,地块容积率>1且≤3.8。土地楼面价约5573-5574元/㎡。
根据规定,竞得将完成KCWH2018-4号、5号、16号地块体育馆、文化馆、学校建设,并在土地移交后一年内开工,竣工时间为开工后三年内竣工。项目建成后不仅能增加西北片区的住宅供应,还将有利于区域配套完善。
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