冷热不均的昆明楼市

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撰文:《昆明楼市》首席购房顾问 文锋
在最近的几次主题分享里,我几乎都会提到昆明市场分化的问题。最近昆明有多个楼盘调价被拉横幅,却有部分楼盘价格很稳,捷报频传,还有个别楼盘涨价通知,甚至挂起倒计时,确实一种冰火两重天的感觉。
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昆明的市场变化是从7月份出台调控政策开始的,尤其对新房房价的控制起到了很好的抑制作用。根据昆明锐理数据,7月份昆明主城区新建商品住宅均价(不含呈贡、空港)达到15205元/平,8月份下滑到13881元/平,10月份有爬升到14887元/平,11月份14069元/平。
受整个市场行情变化影响,昆明部分楼盘都纷纷调价,南市区是调价的重灾区,从guanyunhai到huatian再到tianbo和runcheng,基本都把价格的变化演绎到极致,从精装卖到毛坯,掉了瓷砖的外墙刷上涂料,从商品房包装成工程抵款房,改了规划的户型补签协议,内部认购的要预交几十万,“不交2万不让选房,内部交4万可以锁房”等诸多怪现象。
如果调价能带来销售量的增加,可以说明最大的抗性在于价格,但目前调价后的楼盘的销量并没有比之前有多大的提升,可以说明价格肯定不是唯一的敏感因素,还有可能是产品本身。
在调价的产品上,除了住宅,昆明在售的一些公寓也在调价,起价5888元/平,我说:“这是一套永远买不到的公寓。”还有更夸张的,用“实得套内面积”算价格,6500元/平起。但实际上按产权面积计算基本在11000元/平,因为这是loft公寓。
什么时候“起”字也能和数字一样大
还有,车位也调价了,南市区某小区,车位配比1:1.2,首个车位15万,第二个车位55折,买两个相当于11.8万元/个。
如果投资买公寓还能理解,买两个车位投资,我总觉得哪里不对。
奇怪的是,昆明有一边调价也卖不掉的楼盘,另一边却有价格越卖越高的楼盘,而且还卖得特别好。
在巫家坝同一区域,同类型产品、同类目标客群、同一时间供应的残酷竞争之下,有一楼盘可以在10天内销售9.6亿,而且价格一直很坚挺;同样的,也是在昆明南市区,一住宅楼盘12月单月销售额突破10亿,在昆明这样的市场行情(按照某集团昆明公司营销负责人的说法,转化率不足5%)均可堪称神盘。
昆明近期的几个神盘
为此,如果把所有的问题和怪事都归咎于政策的调控所带来的市场的变化,这是不科学的。
我们把调控放到整个市场去看,今年以来,全国房地产调控次数达405次之多,同比上涨近80%。不过,今年前三季度,一二线城市房价增速却同比显著下滑。一线城市房价基本保持负增长率,二线城市同比增速也渐降至今年7月的-3%。调控之严,实属罕见。
但从上周开始,严控了两年多的楼市似乎有慢慢松绑的迹象了,从山东菏泽松限售开始,继而广州松公寓商铺,珠海松社保,深圳降房贷利率…..一时间,多个城市的调控变化似乎让市场的信心大振,到处都弥漫着井喷的气息,据说北京一周成交一百亿,深圳11月份成交创2年当中新高。
昆明市场的”火”是从2017年初开始烧起来的,直至今年8月份才开始”冷却”,也就是说,昆明是先热了20个月后冷却了4个月,作为区域市场,昆明显然是有慢半拍的节奏的,在遵循住建部从(2016年)调控以来一直倡导的原则–因城施策,一城一策中,昆明的调控显然是很温柔的,受全国市场的影响是相对迟缓的。
受多个调控松绑城市的预期影响,昆明部分楼盘反而变得超级“灵敏”了,逆势涨价,基本从500-1000元/平不等,有意思的是一些楼盘还明确调价的最后期限。这种“神“”操作也算是反套路营销了。从目前来看,往下调价之路行不通,但又必须为营销结果负责,为此,限期涨价背后的逻辑除了有提振市场信心之味,更为重要的是有催促上车之意。
无论出于何种目的,这种方式至少比降价所带来的影响更有正面意义。毕竟很多人都是抱着增值的思维买房的,即使再刚的刚需也不希望自己买的房子连保值都做不到的,这是他们内心最无法接受的(莫让契约精神背锅),涨价总能掩盖一些产品上的瑕疵。
当然,想要有前些年的暴涨收益是不太可能了,因为“房住不炒”的主基调都不会改变。
就昨天举行的全国住房和城乡建设工作会议,住建部就明确指出:明年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。
可以说,“稳“就是未来房地产市场的核心。”某房产大V评价,“这个‘稳’字用得好,在下跌的时候,‘稳’代表保护,在上涨的时候,‘稳’代表抑制。 ”
无论怎么样,在我看来,2019年的昆明市场不会像今年下半年这么差了。
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