2019昆明楼市总结(上)

写在前面的话:每一年的这个时间都少不了年度的盘点,《昆明楼市》也会陆续发布,从市场层面的开发商、政策、房价再到购房者的购买行为、关注点及敏感点等多个维度,都会做简单的输出,但详细版的内容会在于今年2月份的粉丝节上重磅分享,敬请期待。
2019年已经过去,对房地产而言,全国销售额破16万亿基本成为定局,而对于昆明市场来说,昆明也交出了一份完美的答卷,2019年昆明(主城四区及呈贡新区)单商品住房销售面积就突破950万平,销售额突破1300亿元。
这数据代表什么样的水平呢?
单纯从销售额上看,不算商业商务成交数据,昆明的住宅销售额在全国的数据中就贡献了0.8%的份额。
而相比过去2年时间,2019年昆明的商品房销售呈现量价齐涨状态。以昆明锐理统计的数据,单1-11月份,昆明主城四区及呈贡新区商品房住房的销售面积889万平,销售额1256亿元,成交单价突破14000元/平。而2018年成交面积755万平,销售额1043亿元,成交单价13814元/平,而2017年更低,住宅销售额仅940亿元,成交单价10784元/平。
以这样的业绩,在很多城市楼市遇冷的市场环境下,昆明的表现确实令人兴奋。据坊间传闻,昆明某房企单巫家坝一项目顶大部分城市一个城市的销售总额;还有某房企在昆明的销售额占比不到10%,但利润达到了整个集团总利润的四分之一,如果真是如此,那昆明市场真是掘金之地。
事实也是如此,大部分房企在昆明基本都找到了极大的存在感,也难怪2019年进驻昆明的品牌房企完全都是战略性(就是不计代价)拿地,当然也有业内人士说,昆明的土地越来越难获取,如果逢地不拿,只能被动支配或主动下沉到地州市场去。
据不完全统计,过去的一年,昆明70%的土地都是外来房企竞得,而诸多地块的楼面地价新高也基本都是外来房企创造的,无论是从草海边(楼面价最高达15922元/平)还是传统的北市区(楼面价约8595元/平)亦或是热度不减的呈贡(楼面价约6247元/平)。
土拍市场的火热,让更多的品牌入场,给市场带来一定的信心,也促进了销售。按照克而瑞的数据,昆明文旅城单盘107亿销售额拿到了百亿神盘的入场券,而古滇名城也接近80亿的销售规模。
另外,据我们对市场的摸底调查,巫家坝在售住宅最高突破2.6万元/平,最低仅1.7万元/平,价格每平米悬殊近万元;还有草海边,合院价格几乎都破4万元大关;呈贡还有开盘一天可卖800多套房源的神盘。
但按照昆明的土拍数量,也确实超出预期。依我们的不完全统计,在2019年前11个月,昆明卖地达到889亿元,按照规划指标,其土拍的建筑面积高达3736万平,这数据位列全国首位,而参考过去平均每年成交1000万平计算,单2019年土拍而规划建筑面积足够满足昆明4年的销售时间。而最为重要的,2020年的土拍还会继续。
为此,在面对未来形成产品面上市场,部分较(jiao)识(shi)趣(gun)的房企提前通过以价换量的方式博取市场尽可能大的份额,从一开始的明令禁止的降价到明目张胆的调价,部分房企实现了指标的达成,如南市区一项目全年销售额接近45亿元,其中有一半是通过最后一季度完成的。
当然,市场的两级分化也极为明显,一些自嗨型的项目完全不顾市场现实情况,盲目的高位定价,却输得不轻。
东市区某项目一开始项目负责人特别自信,要求项目定价1.5万元/平及以上,如果参照的标准是地价,以2017年竞拍了2宗地块,楼面价最低10999元/平,最高11518元/平计算的话,确实也应该要开到1.5万元/平,但片区内的超过这个价格的去化速度慢如蜗牛。
最为可悲的是片区内一项目竟然开出1.1-1.2万元/平的低价,更为夸张的是,这个价格还引来售价更低(不及9K)的项目跟随,无奈之下,项目负责人降低售价预期,最后以约1.36万/平的价格出货,勉强凑个开盘去化的及格线。
还有北市区某项目,据说一周认筹量不足一个手掌数,从营销中心开放到获销许2个月时间内,总认筹量不足半百,还有西市区某项目,开盘当天找了百来号“购房者”充数,可想而知,地产营销人的焦虑。
当然,无论是卖得好与不好,2019都已经翻篇了,但2020年怎么做,才是值得我们思考的。
套用罗胖的一句话,可以说, 当下的昆明楼市乃至中国楼市,已经从躺赢的电梯模式切换到攀岩模式,考验我们的是创造力和做选(产)择(品)的能力。
只要不苟且,每个房企都能在2020年找到向上攀岩的着力点。
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