降价2000/㎡后被连续哄抢两天 昆明这个价格真香

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导语:
上一周我们聊到房价不过万的区域。
本周末昆明楼市最热闹的事情,莫过于七彩云南古滇名城抢房了。
有楼粉说,6800,这才是昆明郊区的正常价格。
(1)晋宁,昆明下一个旅游几a级景点靠你了
这不得不让我们提前说到晋宁。
昆明行政区划,图来自昆明市人民政府官网
晋宁区,昆明市西南部,环抱滇池,北接呈贡区,距离昆明老城市中心50-60公里左右,从旅游资源上来说,这一区域,拥有“名人名景名文化”,既是滇文化的发祥地,古滇国都邑所在地,也是航海家郑和的故乡,同时位置上也环抱滇池,处于滇池水面比较开阔之地,自然风光也不错。
最近几年来,晋宁比昆明的其他区域更有成为当下网红地标的潜质——但凡过节(不论圣诞/万圣,还是春节/中秋,甚至火把节/泼水节),这里总能被刷屏。
前几天万圣节狂欢七彩云南古滇名城当天狂售两万张门票(最后还不得不停止售票)。
假装此处有万圣节cos照片
其实,从今年《昆明市优化完善各县(市)区功能定位的报告》中,晋宁区主要作为国际康养旅游示范区+古滇历史文化风貌区,在我看来,从楼市角度上来说晋宁区的“国际康养旅游示范区”的定位几乎能与官渡区的“昆明城市新中心”相媲美。
昆明楼市/制表
(故昆明在地铁7/8号线还没批复的情况下,而连通机场-呈贡-晋宁的9号线进展反而更快,也有一定区域战略因素)
如今,这一区域的楼市开发也相对热闹,当开发商包装后的售楼部和有一定渲染效果的美好旅居生活,改变不了与市区相对较远、周边日常生活配套不太完善的缺点。
这里适合“诗和远方”、“面朝大海”,适合度假/享受型购房者。我甚至认为也不适合投资,毕竟谈不上后期转手;所以你购房之前务必考虑一下,愿意花100万买个开心和享受吗?
有置业顾问这样说——“如果有客户嫌弃我们这里偏远,嫌弃没有菜市场,说明这个客户根本还没达到我们业主的层次”。
上周六,七彩云南古滇名城春风小院三期,推出两栋毛坯房源(之前都是精装),号称起价6800,实际价格7000多,抢房视频被疯狂转发朋友圈。
(周六当天抢完后,周日小涨价一波,然后又卖了一栋;当时我的销售几乎喊破喉咙说陈姐赶紧来买,害,机会不等人哪)
(图片来自七彩云南古滇名城上周六开盘,实际情况比图上显示还要更火爆一点)
春风小院是七彩云南古滇名城中算是最便宜的一个组团,高层精装(之前的组团多以洋房为主),位置离滇池最远,也不在本项目的核心位置,此前的精装房源一般价格在10000元/㎡左右,偶尔也会打打特价房源。
(上图是10月17日七彩云南古滇名城的特价房,85㎡户型,折后总价85万可以买到)。
这样算下来,之前的精装,比这次开盘毛坯的价格差了2500元/㎡左右。
虽然价格不一样,业主享受的权益是一样的,也可以免费享受进乐园/湿地公园等多项福利,所以这次的房源实在是划~算!
(古滇房产价值有一定程度与业主权益有关,也是七彩云南项目与周边其他项目最大的区别)
同一区域的楼盘,总是竞争非常大。
周日,保利和光屿湖开盘,与七彩云南古滇名城非常近,同时保利这次大规模开盘,号称上千套,高层精装,价格9000~10000元/㎡。(原云南城投置业旗下梦云南蔚蓝山海开发公司部分股权转让给保利地产,即为保利和光屿湖,1250亩左右大盘)。
最近两年来,晋宁区域文旅城项目越来越多,除了古滇名城之外,还有融创南湾未来城同样也是网红打卡地。(融创号称14公里滇池湖岸线,也是临滇池的缓坡,故目前在售的大部分房源也是可以观滇的)
(图来自:融创南湾未来城实景拍摄)
目前临滇池的项目仅有七彩云南古滇名城+融创南湾未来城,规模都非常大,但不同的是七彩云南古滇名城布局更早一些,所以配套成型更快。(所以周边的其他项目在地段上和配套上暂时没法跟这两个巨无霸相媲美)
(融创项目离市中心稍微更远一点,但水面也非常开阔)
以上项目,属于晋宁区域范畴,但不是晋宁区晋城老城区等地,这一区域也有针对本地居民的普通城市住宅项目(华侨城、海伦堡晋云府)。
(2)滇中新区,滇中兴则云南兴?
说到滇中,这一区域,有个老牌项目。
也许是大家似乎都“喜新厌旧”,嘉丽泽(原星耀水乡)才是昆明文旅项目真正的先驱。
这是唯一已经建成比较完善配套、绿化环境非常赞、酒店/马场/足球场全部已运营,现名恒大养生谷,其实后期各家描绘的蓝图建成后还不一定有这家好。
“滇中兴则云南兴,滇中强则云南强”。(2019年12月15日,省委书记陈豪主持召开滇中地区党委书记座谈会提出)
说这话的背景有一定道理——这是昆明以及周边产业的核心区。
滇中新区位于昆明市主城区东西两侧,是滇中产业新区的核心区域,初期规划范围包括安宁市、嵩明县和官渡区部分区域,面积约482平方公里。
其直管区包括:嵩明杨林经济技术开发区、昆明空港经济区、安宁工业园区、安宁职教基地、太平新城街道、嵩明职教基地和滇中产业发展集团、空港投资集团。
其中,滇中新区楼市开发的重点区域,空港经济区、嵩明杨林经济技术开发区、嵩明职教基地。
滇中新区,这个区太大了。(就像老师考试划重点一样,整本书都是重点,约等于没有重点)
所以,我们把重点放在滇中新区管委会所在地。(在长水机场背后,320国道旁边)
(直接点击可以看看周边情况)
这附近,已有中关村电子城(包括生命健康产业园、科技产业园)、滇中智能制造产业园、小商品加工基地、万纬昆明长水空港物流园等等。随便一搜,就可以发现这部分企业非常多,京东方、神牛医疗器械、中纬科技、欧铂斯医疗科技、奥夫特光电技术、苏宁云商物流、以及各家快递的分拨中心(目前已知有百世、顺丰、中通、申通)等等。
包括嵩明杨林经济开发区,也是包括有诸多企业。(这里也可以驳斥一个观点了——昆明没有产业,嵩明杨林经济开发区这一块主要是新能源汽车企业多一些)
不过,这里也有部分属于官渡区的范畴,故有些项目刚好处于哨关大道以北,是官渡区(限购,比如招商依云国际),哨关大道以南是嵩明(不限购)。
来看一下具体这一区域的位置:
(上图只是向小伙伴展示各个区域位置大致在哪,不是明确划分,仅做参考。空港经济区行政区域上属于官渡区,定位略有差异;嵩明区域没有限购要求,省外户籍不限购、二套首付不一定会严格按照45%来,门槛更低)
比起嵩明杨林、职教基地,空港经济区的优势可能更大一点,昆明地铁六号线连通主城区和长水机场,虽然目前也没有哪个项目靠地铁站1公里内,但好歹也算是地铁线路覆盖的区域了。(至于主城与嵩明的地铁线,暂未批复,只是远景规划)
我们办公室的小伙伴,父母被亲戚家侄儿子疯狂安利——他们家在这一区域买了小别墅,有段时间心心念念要去嵩明买小别墅。政策和规划,远不如亲戚朋友随口一提——去嵩明那边买个小别墅,养老多好。
(图为融创南湾未来城的样板房区,这样的风格符合大部分小伙伴的喜好,如果价格合适,真的很令人动心)
心心向往之,随后又因不常住而放弃。
我猜大多数主城区小伙伴都有过这样的经历,故这样的小别墅,虽然价格不高,150w~200w之间,但最终还是看自身家庭的需求,就近上班/一家人都愿意去住,可以买。
今年10月,空港经济区首创誉华州首开,我刚好进到了现场,按照首开的价格来看,小户型77㎡接近8000元/㎡(当时首开只有两栋房源有这个户型,我开盘摇号在20轮左右,进去这个房源已经选完);剩下的大户型7200~7500左右,价格更划算。
在现场了解发现,多以周边区域居民、本地刚需小伙伴/本地预算有限的投资客为主。
同时在早前开盘的招商依云国际也发现类似项目小别墅销售非常不错,招商的别墅已经率先售罄了,恒大文旅城的别墅置业顾问也反馈“基本被预定,很难买到”。
周边企业职工+滇中新区部分单位职工,也是这一区域项目另一客群。
在售项目非常多,房价也类似,空港经济区范畴拥有东原启城、首创誉华州、长水航城等项目,这一范畴价格稍微贵一点,东原高层卖到9300左右。
嵩明杨林片区拥有中骏云谷小镇、恒大(健康城、文旅城、阳光半岛三个)、得胜温泉世界、俊发嵩山溪谷、学府康城、浩创等等多项目,这一范畴价格又便宜一些,普通高层7000偶。
后期还有更多开发商进入:
前文提到的空港片区,虽是滇中新区的一部分,但单个区域今年卖地就要4500亩(号称土地收入目标60亿元以上),对比今年前三季度,全昆明才卖地1.1w亩。
在整个云南,每个区域发展都有先后/优先级,放在单个区域中,楼市也只会有一两个王者,大家只会记住NO.1,其他都是陪跑。
优中选优,选最优;(强配套)
而不是价格中选最低。(弱价格)

购房咨询添加微信号:kmwf007(地产小陈)
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