暗潮涌动的昆明房价

上周,昆明西市区某项目“首开”。开完盘后还没等购房者缓过神来,项目就摆出了“上调价格的通知”,这波猝不及防的操作,简直是666到不行。
其实,近期涨价的项目不止是这一个。不信,看下面这张图:
你看,统一风格的海报,有的开发商连说辞都懒得改了!
甚至有的项目,没有预售证就先卖,卖了还悄悄的对客户说,下一批房源还要涨价。
说到底,反正,就是要涨价!
说实话,最近昆明市场有些暗潮涌动。一边是土地市场火热,不得不踩下急刹;一边是“房地产投资增速不高,非房地产投资下降明显”的“焦虑”。
有些“内外交困”的昆明,目前,确实挺矛盾的!
涨价也可以被营销
从近期这一拨正大光明的涨价可以预见,很有可能引发更多项目的跟风。因为,从市场层面上看,开发商之间对于价格是有着很深的默契的。即便是同一片区的竞品。
你都卖那么高了!我为啥要这么便宜呢?这种与利益有关的从众心理,在一定程度上维持着区域内的平均水平,无意间支撑起了开发商之间牢固的“价格同盟”关系。
对于看重这个区域的购房者而言,无论如何也是跑不掉的。因为,区域共识是就值这个价,无非就是买谁家的房子的问题。
当然,有些时候,涨价也是一种营销手段。
开发商直言不讳的告诉你:我要涨价!其实是下“再不买就就要多出钱”的通牒。这背后的逻辑,是用制造出来的紧张气氛,来攻克犹豫不决的客户的心理防线。
这种营销手段,用房地产行业的行话讲,叫“逼定”。
暂且不说“逼定”的效果。在实际操作中,开发商手里所掌握的可操作价格空间,足以让类似的营销玩的风生水起。
对于开发商而言,涨价是百利而无一害的。真涨价,卖得动的话,还能多收益。即便卖不动,拿点优惠或者搞点促销活动出来,拉平之前的价格,也并不是什么难事。
难的是,开降价的口。毕竟,谁也不敢冒被维权的风险。
不久前对龙泉路沿线的楼盘现场踩盘发现。某些楼盘叫价已经到达1.7w/㎡。与半年前的售价一对比,多少还是有些令人吃惊的。
更有趣的是,北三环边的某楼盘,销售人员甚至毫不避讳地说:“我们家在这一片区算是标杆,所以,我们一涨价旁边的项目就跟着涨价了”。
我们从销售人员的得意洋洋中只看到对购房者深深的恶意。
说到底,买与卖就是一场心理战。在房地产行业同样也是如此。之前看到过一个心理分析,大概意思是说,房价涨不可怕,房价跌才可怕。因为,跌可能会引发观望情绪蔓延,而涨则会催化越涨越买的盲从。
仔细一想,不就是这样的么。在车上的谁盼房价跌过,没上车的谁愿意房价继续涨?
管不住的房价
国家统计局7月份发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,昆明6月新建商品房环比上涨1.2%,同比涨幅15.7%。
虽然6月涨幅同比去年有所收窄。但依然没能改变昆明房价连涨36个月的事实。
事实上,从昆明整体市场看,政策的相对宽松性为房地产去化提供了沃土。甚至一些区域相对紧张的供货量,反而抬高了区域整体的价格。
关于房价的问题,此前【昆明楼市】也曾多次进行了探讨。在政策层面,今年7月昆明的限购政策执行正好满一年,而限购政策中“一年内限涨6%”的政策正好到期。
也就是说,备案的预售价一年内上浮不得超过6%的政策“解冻”,一些受制于政策限制的项目,在不受约束的情况下,有可能出现大幅涨价。
这或许,是最近市场暗潮涌动的一个原因。
昆明“限涨”到期后,虽然暂未补充性的出台相应的政策来约束房价的涨幅。但是,近日国家政策层面释放出的信号无疑是比较“积极”的。上周的zzj会议再次提到“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。”
也就是说,国家明确否定房地产“工具性”传递出的是坚持调控稳房价的决心。无独偶偶,就在当天大连祭出“限价令”,对房价设置“涨跌停板”,不仅限制房价上涨,即预售价不得高于5月,6个月内不得调整价格,6个月后只能申请下调,而且还限制房价下跌幅度,即价格下浮不得超过5%。
随后合肥楼市调控加码。目前,已有西安、洛阳、呼和浩特等房价上涨过快城市加码了楼市调控。
总的来看,管不住房价的城市,有可能会出现调控加码的情况。或许,昆明也不会例外!
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