昆明别墅的变迁:新片区正在崛起

昆明不缺少别墅,但能被城市记住的却不多。
翻开昆明的别墅发展史,从最早的金康园到世博板块再到滇池板块,从最初的追求以大为好、以奢为贵,到如今更加注重居住者物质、精神等多层面上的美好体验,昆明的别墅发展至今,早已历经多次更新迭代。
随着限墅令的出现,别墅越来越稀缺,我们经常反思,未来的高知精英阶层会住在昆明哪里?哪里才是昆明最宜居的低密住区?
1城市进化,换房进阶
最近周边很多人买房,大多是“置换”。
确实,自然万物永不停息不断进化,城市的建筑也如是,不断演变与创新以更好适应人居需求,置换需求在高端物业中表现尤为明显。
前不久我在昆明楼市的置业讲座中也提到:换房的第一阶段,或许是“以旧换新”、“以小换大”;
而第二阶段,因需要一些非大众化的物质配套而换,“从无到有”,例如好的学区、环境或其他。
到了第三阶段,已经开始“从有到优”,精益求精,越换越好,别墅作为终极置业目标,客户对于房子的需求不仅只满足于居住空间的“置换”,更开始注重对于生活方式的“置换”。
受到土地、价格的因素影响,使得诸如别墅/合院等终极置业产品,物业形态、对资源的占有度,哪怕简单的选址,都能充分阐释好房子的精髓,成为当下众多购房者的“终极目标”。
上次见到一个老乡,住着市中心顺城,喊着要买别墅,他的观点很有意思,有天有地才是人生。
或许这也是他的生活方式吧。
从生活体验上看,别墅/合院带来“大隐隐于市”的优质生活享受,能让人远离繁杂都市,有天有地,有花园有露台,可以在静谧的环境中放慢节奏,静下心来享受生活。
2昆明,本不缺“墅”
野土才能墅。
尤其是本身昆明的自然资源与环境就“天赋异禀”,三面有山,南面临水,市中心还有个翠湖,诸如早期的翠湖片区、世博片区和海埂片区都是别墅产品密集的区域。
放到现在,已经有十几年房龄的世博片区“高天流云”、海埂大坝旁边“金家大院”、“滇池卫城微风岛(等组团)”依旧是昆明顶豪产品,正因为这种高端物业的支撑性,加上昆明宜居环境,使得昆明东南西北都分布有不同的富人区。
各人观点不一,我们也不好直接去评判是翠湖片区一定就比世博片区“富”,还是海埂片区与翠湖片区谁更胜一筹。
只知昆明的好房子【皆与山有关、皆与水结缘】。
但是,随着城市化的推进,无论世博、翠湖还是海埂都处在一个饱和的状态中。
如今,“墅”却正在变少。
特别是去年4月开始,全国各地开始叫停别墅用地的审批,“限墅令”的发布基本阻断了别墅用地的获取可能,宣告别墅或将逐渐退出一手市场。
“现有存量不足,后续供应断档,而市场需求却在激增。”有业内人士表示,随着限墅令的实施到位,高端需求将持续增长,别墅的稀缺价值也将膨胀,势必会进一步推高别墅等高端产品的价格。
当然,考虑宣传上的问题,很多别墅项目慢慢启用了“合院”的说法,合院也更符合国人传统的审美观,与人与自然、天人合一的哲学是很契合的,是国人一种专属的精神和文化。
3最具潜力的低密住区
就昆明本地来看,在国家要求停止别墅类用地的土地供应后,昆明主城区的别墅楼盘锐减,“量少价高”的趋势已经非常明显。
据不完全统计, 2019年上半年昆明别墅类产品新增库存仅408套,价格一直处于上浮趋势,2018年5月成交均价为17697元/平,2019年5月成交均价为22595元/平,同比上涨27.7%。
小众,且昂贵。
从昆明市场来看,在售的合院普遍过4w/㎡。而二手房市场,按照中国房价行情网的数据,昆明5月份二手房成交价排前十中,有8个楼盘均是滇池边的别墅,单价最高接近5.6w/㎡。
纵观昆明市场,目前在售的别墅/合院项目大多分布于草海片区、生态半岛、呈贡,以及滇池南岸区域,但大多数为功利型别墅,虽然比之前,价格越来越高,院子却越来越小。
但城市塔尖人群的观念和居住理想也在不断变化,高品位的审美情趣,对生活品质的追求更趋内在化,他们需要的高端物业,不再只是物质的呈现,更是生活品质和精神的彰显。
相对来说,绝佳的山水资源和适合的可开发土地,让滇池不再局限于大观楼、海埂、三个半岛,更加多元化、生态化的居住环境也满足了中高端需求,开始转向产品本身,注重人文关怀和生活方式的探索。
同时,与昆明主城区适中的距离,也让别墅价格不再那么“遥不可及”,有更合适的入手空间。加上昆明宜居的气候,整个环滇池区域正在着力打造“环滇池大健康产业带”。
昆明大健康空间布局示意图/图源《昆明市大健康发展规划(2016-2025)》
昆明已经做好准备,静待客来。
已经建好捞鱼河湿地公园、大渔湿地公园、梁王河湿地公园、滇池南岸的沙滩公园。(尤其捞鱼河公园,每年都作为生态环境保护典范案例出现在CCTV)
值得一提的是这一区域也是全昆明最奢侈景观区,一半都是公园的感觉。(在政府规划中将拿出建设用地的46.06%,共1140.29公顷用于建设绿地公园。)
今年的新消息,环滇的大渔片区将落地派拉蒙影城(规划中),打造昆明最核心的影视业发展基地。
大渔片区最近也涌现出了一批新项目:泰国帕塔拉康养项目,冠江旅游小镇、海昌极地海洋公园、华谊兄弟旅游小镇、绿地健康城等等,这也在释放一种信号,大渔片区从生态、环境及配套,成为昆明最有潜力的低密住区。
4内外,皆是天地
近日,位于大渔片区核心区的北大资源紫境府亮相了,也带来了昆明高端物业进阶的向往,一面市就惊艳全城。
北大资源紫境府售楼部实景图北大资源紫境府总占地约226.96亩,容积率为1.04,建筑密度为28%,整个项目仅有800余套独院墅和叠拼产品,其中独院墅仅201席。
合院见得很多,与主城区现有的不同,这里的合院产品更彰显尺度,尺度越大,生活的舒适度也更能满足。
如果非要用一个词来描述的话,非“内外,皆是天地”莫属了。
外,公园环绕。
项目西侧300米即是捞鱼河湿地公园,这就等同于自家后花园了,每天茶余饭后散着步就可到达,对于喜欢跑步的朋友,这将是昆明最棒的跑道。
最近,捞鱼河公园正在计划扩建,按照官方的规划,准备用3年左右的时间(小区交付的时间和公园扩建完成时间接近)扩建为总面积11000亩、岸线全长14.7公里的超大型湿地公园,并将申报成国家级湿地公园,改扩建的新公园面积应该是现在公园的4倍。
捞鱼河周边天然氧吧环绕/摄影:寰云
内,私密院落。
北大资源紫境府项目的精髓,不仅把所处的区位和周边环境作为滋养院子最纯碎的基因,也把有天有地,用未来人居的生活方式做到了极致。
百把平米的院子,花园的面积有60-150平,对于老人可以养花种菜,还能成为小朋友嬉戏的地方;54平米的大露台,周末邀约三五好友,露台上演绎BBQ,何种惬意。
还有,5米以上挑高的主卧,一楼3.6米的层高,都是对生活细节的尊崇和敬仰。
如果说主城区的合院因窄面宽、小花园略显“憋屈”,这里则是让生活回归自然。
在小区内部打造上,北大资源紫境府引古法造园,打造三法十三境,通过水轴、休闲轴、全龄健康轴串起十三条与花有关的景观轴线,呈现出创新型新中式院落外,十三条花巷十三种点景花树不重样的别样景致。
整个项目在建筑设计中,选取了曾流行于云南等地的“一颗印”设计理念,并融合大理白族特色民居“三坊一照壁”的特色,以L形的三面通透设计建筑围合成方正独家大院。
从这个维度上看,北大资源紫境府的产品,把中国人骨子里对院子的情怀做到极致的释放,很容易让人眼前一亮。
北大资源紫境府样板间院子实景图
合院产品L形的布局留出了约60㎡的院子,横厅的设计,增加了整体的采光面,使得整个户型能最大化的获得充足的自然光。
而地上三层的设计中,利用一楼的空间,可实现对夹层的充分利用和拓展,实际使用空间更多。同时,精巧布局的采光井,能兼顾到每一层空间对于光照的需求,甚至在楼梯处,都有自然采光的覆盖。
装修效果图
而地下室的设计也颇为考究,方正的空间内,通过南北两侧大面宽的采光井,使得挑空5.8米的地下室无论在夏天,还是在冬天,都能有很好的光源进入。
装修效果图
也正是基于此,项目现场的实体样板间,也可以直接感受到这种南北皆有采光的地下室,这应该算得上是昆明最亮堂的地下空间了。
此外,整体上,户型方正、功能齐全、细节突出、空间利用充分、得房率超高,可以说,一套北大资源紫境府的合院,就能满足居家生活的一切需求。
据悉,项目将在6月25日首开,将推72套建面约228-240㎡的独院墅,拓展后可用面积约442-570㎡,私享60-150㎡宽境,约54㎡全赠送观景露台,为地上三层地下一层设计,总价约500-700万/套,毛坯交付。
购房咨询添加微信号:kmwf007(地产小陈)
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