地越卖越少,昆明主城区大盘时代终结了?

据昆明锐理公布的数据显示,2019年昆明主城区共成交土地约9105.62亩,成交金额达701.23亿元。
与昆明锐理公布的2018年全年主城区约6535.25亩、约456.66亿元的成交相比,土地出让面积和金额都有大幅增长。而从往年情况看,昆明2019年土地成交整体情况均已创历年来之最。
本文关键词:
1、昆明进入拼“余粮”阶段
2、主城大盘时代终结了?
3、大盘才有大可能
(一)昆明进入拼“余粮”阶段
卖得越多,就意味着土地存量越少。
这也是近来各大外来房企,“土地荒”焦虑的根源所在。
从市场层面看,其实基本可以数得出来的。一部分入昆的头部房企,其昆明主城区的土地储备均已出现告急。
比如某粤系房企,目前来看,基本只能靠已经面市的项目维系2020年的销售,而仅有的已明确的个别项目地块,在今年上市推售之后(在2020年不新拿地的情况下),也将面临无房可卖的境地。
这是昆明市场一个残酷的现实。
因此,才有了此前昆明土拍市场屡见不鲜的竞价鏖战和高溢价拿地。
图源网络
与此同时,由于主城区土地的日益稀有以及拿地门槛的水涨船高,一些持续看好昆明发展的房企,不得不将视线转移到昆明周边伺机行事,以至催生出了近年来昆明卫星城开发的热潮。
其实,这也是在主城“土地荒”现状下,房企的一种被动性选择。
事实上,回望2019年昆明市政府工作报告,其中提到的“加大土地收储出让力度”和“着力破解发展空间受限难题”等内容中,要求消化批而未供土地、盘活闲置土地、做好拆临拆违大会战、加快城市更新改造(“三旧”改造和城中村改造),一定程度上也体现出了土地对于昆明未来发展的重要性。
但是,拆迁成本高、烂尾项目较难盘活、城中村改造推进缓慢等,都客观上影响了昆明主城区土地的供应。
在昆明土地市场“物以稀为贵”的当下,谁拥有充足的土地储备,就代表着谁更有市场的话语权,因此,也才更有可能在未来的市场竞争中,通过土地来书写更好的蓝图。
(二)主城大盘时代终结了?
那么,在土地这么紧俏的当下,是否就意味着昆明再难有大盘产生了呢?
从昆明的整体城市格局看,三山一水(金马山、碧鸡山、长虫山、滇池)的地理形态,使得昆明的空间显得相对局促,城市发展面临着一定的局限。
客观上,往南,向更开阔的区域拓展,是昆明发展的必然选择。
2005年呈贡大学城的奠基,宣告了昆明城市新的发展导向。自此后,起始于2011年前后,昆明向南发展成为了整个城市的方向。
这在2016年获得国务院批复同意的《昆明市城市总体规划(2011—2020年)》中得以确认。历经9年的发展,在这场城市向南的掘进中,南市区可谓肩负起了昆明城市发展的一个时代。
相比其他区域,在昆明城市发展进程中,南市区的可拓展空间更大,因此,也具备了先天的大盘基因。
实际上,盛产大盘的南市区,从来就不缺大盘。
根据各楼盘对外公布的资料显示,仅广福路沿线,2007年之前建成的就有新亚洲体育城(净占地2000亩、建面200万㎡)和昆明世纪城(占地3800亩,建面480万㎡);之后又陆续有了魅力之城(占地968亩,建面228万㎡),海伦国际(占地2600亩,建面530万㎡)。
俊发彩云城规划效果图
去年7月,俊发将新螺蛳湾片区11宗约980亩土地收入囊中,并将俊发观云海、俊发星湾俊园、俊发澜湾俊园三大项目纳入其中,取名俊发彩云城,总占地面积约9010亩,总规划建筑面积超2000万㎡,一举成为昆明主城新晋超级大盘。
事实上,俊发早在2007年就通过土地招拍挂获得官渡区西亮塘约1116.33亩土地,整合为俊发生态半岛,开启了南市的布局,项目包含滇池ONE、河畔俊园、滇池俊府等产品。
如今,体量更甚的俊发彩云城全新组团即将推出,北有俊发城,南有彩云城的城市更新格局已然成型,“云南梦想,世界城邦”跃然于市。
(三)大盘才有大可能
土地作为建筑的承载,在各项指标的约束下,客观决定了其容纳建筑的数量。实际开发中,一些项目受制于土地的限制,往往只能在各种指标中去平衡,整体产品和居住氛围的呈现就会显得顾此失彼。
这是房地产项目开发中无法避免的情况。
然而,相比于一般性项目,千亩甚至是近万亩级的大盘,由于可用地多,在规划与设计中,可施展空间要更大,而且,往往配套会更为丰富。
加之,大盘本身拥有的强大造血功能,可以从需求出发匹配完整的人居配套,从交通路网到消费、医院、学校等,关乎生活点滴都能得到周全,因此,对于生活而言,大盘的人居是更加丰富多彩的。
从俊发彩云城的整体规划来看,结合地块属性就地取景,将形成“一心两轴双境十六景”的整体格局。项目配套有8万㎡的中央湖公园(包括一个足球场、两个篮球场、两个网球场以及一条近2公里的环形慢跑道)、60万㎡的集中商业区、1所医院、12所幼儿园(210班)6所小学(210班)和3中学(210班),目前西南大学附属官渡实验学校 、北京八十中、关锁中心小学均已开学。
俊发彩云城效果图
从项目区位看,毗邻和穿插在项目内的地铁有1号线、4号线(在建,预计今年6月通车试运行)、7号线(待建)共5个地铁口。整个项目的规划设计定义为“湖光城境”和“云山诗境”两种组团风格。
简单地说,彩云路往东,以中心湖公园为核心的彩云城东区板块为“湖光城境”组团(“湾系”9个住宅组团构成,包含澜湾俊园、星湾俊园),总占地约7800亩(含创业园仓储区),总建筑面积约为 1700万㎡,规划总户数超3万户;而彩云路以西,以滇池为核心的彩云城西区板块为“云山诗境”组团(“云系”7个住宅组团构成,包含观云海的云漫领),总占地约1210亩,总建筑面积为288万㎡,规划总户数约13521户。
而目前彩云城即将推出的2020年一号作品“辰湾”,即位于“湖光城境”组团内,是整个项目的A8地块,北邻广福路,南邻拟建设的90班小学(师专附小新总部),东邻商贸城中药材市场,西邻商贸城二期市场。
“辰湾”占地约137亩,总建面约62万㎡(约46万㎡的地上建筑+约16万㎡的地下建筑),建筑密度仅为23%,由17栋住宅和一所15班幼儿园组成,一楼临街位置还规划有约3600㎡的底商及社区配套用房。
“辰湾”效果图
从位置上看,“辰湾”是俊发彩云城项目内最临近广福路的地块,四周没有任何高层建筑遮挡,是项目内采光及视野最好的住宅产品。
“辰湾”产品建面约89-135㎡,目前正在意向登记中,认筹可享2%的优惠。即将推出的是3栋和16栋纯板楼产品,3栋总高34层,为2T5户的设计;16栋分两个单元,一单元28层,2T5户,二单元34层,2T4户,均为带装修交付。
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